第壹部分 房地產基礎知識
第壹章 房地產法規
1、房地產交易的定義
房地產交易是指有償取得或轉讓房地產的所有權，使用權及其它項權利的法律行為。所謂有償取得或轉讓是指進行交易的房地產及其權益是作為商品而進行的交換，在交換中使房地產的價值得以實現。所謂房地產的所有權、使用權及其他權利是指房屋的所有權，土地的所有權和房地產的抵押權、典權等他項權利。這些權力的取得是通過房地產登記得以確認的。
2、商品房預售的含義
商品房預售是指房地產開發經營企業依法投資建造的內銷或外銷商品房在房屋竣工交付前預先出售給承購人，與承購人簽訂商品房預售合同（包括與承購人簽訂的預訂、預約或認購、定購等合約），並向承購人收取定金或房價款的行為。
3、商品房的預售條件
(1) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；
(2) 持有建設工程規劃許可證；
(3) 按提供預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；
(4) 向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
第二章 建築基礎知識
第壹節 專業術語的認識
(1) 房屋：指具有承重支柱，有頂蓋（層面）及圍護墻（柱）體的建築物。
(2) 房產：房屋產權的簡稱，房產包括房屋所有權，***有權以及由此權利所產生的房屋抵押、設典等他項權利。
(3) 建築面積：指房屋外墻勒腳以上外圍水平投影面積。
(4) 使用面積：指建築面積除去內、外墻所剩下的面積。
(5) 技術層：指建築物的自然層內或外，用作水、電暖、衛生等設備安裝的局部層次。
(6) 地下室：指建在地坪（±0）面以下的建築物。有采光窗的為半地下室。
(7) 閣樓：指位於自然層內，利用房屋內的上部空間或人字屋架梁，加建的使用面積不足該層面積的暗樓。
(8) 架空房屋：指底層架空，以支撐構件承重的房屋。其空間部位，壹般為通道、水域或斜坡。
(9) 柱廊：指有頂梁和支柱，供人通行的建築物（走廊）。
(10) 天棚：即天篷，指商場或辦公樓內有透明頂篷覆蓋的屋面。
(11) 挑廊：指挑出房屋墻體外，有圍護物，無支柱的架空通道。
(12) 封閉陽臺：指單元式成套房屋與房屋主體同時建造的全封閉陽臺，自行封閉陽臺除外。
(13) 層高：指地面至樓面、樓面至樓面、樓面至陽臺（不含隔熱層）或樓面至屋面的垂直高度。指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離，壹般多層住宅層高在2.8米。
(14) 磚混結構住宅：由鋼筋混凝土與磚砌的承重墻相結合，建築而成的住宅（由於建築規範規定，此種結構房屋總高度小於20米）。
(15) 框架結構住宅：以鋼筋混凝土澆築成承重梁柱，再用建築材料隔墻分產裝配而成的住宅。
(16) 基礎：承受建築物自重及使用荷重和自然因素引起的負荷，使之穩定安全的結構體系。
(17) 外墻：與外界直接接觸的建築圍護結構部分。
(18) 山墻：東西兩面的外墻。
(19) ±0：建築物道層地坪的相對高度。
(20) 進深：建築中表示縱向（建築長向）尺度的名稱。
(21) 開間：壹般把建築橫向（短向）的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離稱為開間。
(22) 承重墻：磚混結構住宅中需支承建築重和使用荷重的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。
(23) 非承重墻：對整體建築不起承重力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的墻體。
(24) 彈性空間（可變空間）：指在壹定程度上有可能改變平面大小開頭或可改變凈空高度的平面或立體範圍。
(25) 凈高：層高減去樓板的厚度的差。
(26) 復式住宅：在多層或高層中每戶在本層外另在其5層或下層再占半層，或在本層外在其上或其下錯開半層，高層占半層或壹層。
(27) 躍層住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅。
(28) 多層：四層至七層的建築。
(29) 高層：八層以上（含八層）的建築，規定七層（含七層）以上要設電梯。
(30) 三大壹小：戶型設計中滸的壹種做法，大客廳、大廚房、大衛生間、小臥室。
(31) 三表出戶：是小康住宅標準之壹，即水、電、煤氣表置於室外。
(32) 樓間距：建築物與建築物之間的距離，壹般以間距和樓高度之比表示。
(33) 配套：使功能達到完善的措施，建築中有社會設施配套，小區生活環境配套，住宅內部的生活設施配套等。
(34) 紅線：由政府有關部門劃定的用地範圍。
(35) 占地總面積：建築物占用土地的面積，謂建築占地。小區占地面積包括用地範圍內面積之和（包括綠化道路等）。
(36) 容積率：建築總面積與總用地面積之比。
(37) 得房率：住宅建築中的得房率指每戶可作用的面積或可供 住戶支配的面積與每戶建築面積之比。
(38) 綠化率：綠地總面積與總用地面積之比。
(39) 戶室比：又叫戶型比，是指各種戶型在總戶數中所占的百分比。
(40) 日照：建築物能迎受到陽光的程度，住宅壹般要求在冬至日至少有1小時的日照。
(41) 智能型住宅：高新技術在住宅中的體現，隨科技發展其程序不斷提高內容增多，當前計費以及現代化通訊（電視、電話、上網）技術裝備條件。
(42) 節能環保建築：采用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用、太陽能蓄電、照明、供熱、隔熱、保溫、空氣凈化、防蟲、防黴、空調省電等壹系列措施而設計成的（未來）居住建築。
(43) 組團：由數幢住宅樓組合成***同生活空間的院落。
(44) 居住環境：此環境泛指生活、文化、教育、商業、衛生保健、綠化、交通、環衛等壹系列外界條件，是衡量居住水平的總稱。
(45) 居住小區：具有相應規模的生活、文化、教育、商業、衛生保健、綠化、交通、環衛等設施，為居住建築群服務的有組織規劃的區域。
(46) 物業管理：為居住提供生活、文化、安全、衛生、設施維修等服務的管理機構。
(47) 保修期：辦理交房手續時，開發商提供的《住宅質量保證書》對商品房的保修期限和保修範圍有明確說明，住宅保修期從開發商將竣工驗收的住宅交付使用之日起計算。
第二節 住宅面積的計算
(1) 應分攤的***有面積
① 電梯間、樓梯間、天面梯間（梯屋）、室內樓梯、走廊、門廳、大堂、中庭、管道井。
② 只為壹棟樓服務的電房、泵房、水箱間、值班衛用房、專用設備房（層）
(2) 不需分攤的面積
① 作為人防工程的地下室，避難室（層）
② 用作公***休息、綠化場所的禁室層
③ 為建築造型而建，沒實際使用功能的建築物
④ 兩棟樓***有使用部分不分攤
(3) 房屋面積計算公式：
商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積=建築面積
本戶套內建築面積=本戶套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建築面積
公用分攤系數= 公用建築面積
套內建築面積之和（各戶所有房屋）
分攤的公用建築面積=公用建築面積分攤系數×房屋建築面積系數
房屋建築面積系數= 房屋總建築面積（幢）
房屋總使用面積（幢）
本戶房屋建築面積=本戶房屋使用面積×房屋建築面積系數
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第三章 住宅基礎知識
1、住宅：供人們生活居住的建築。
2、通風：保持室內空氣流通，更換新鮮空氣。
3、朝向：建築主要房間面對的方向（東、西、南、北）。
4、隔音：建築圍護結構（墻體屋面）減低噪聲的能力（以減少分貝<**>數表示）。
5、噪聲級：不同使用功能的房間，要求達到允許的噪聲量的等級（壹般住宅為50**以下）。
6、隔熱：建築圍護結構（墻體屋面）減少熱量傳遞的能力，以隔熱系數表示。
7、戶型：居住建築中表示臥室、廳房、衛生間的構成類型的簡化的名稱，如二室壹廳壹衛、三室二廳二衛等。各種戶型可設計成多種平面組合，戶型優劣是購房者主要關心的因素。
8、進深：建築中表示橫向（建築短向）尺度的名稱。進深大的建築用地比較經濟，但對日照采光等不利。
9、開間：壹般指建築長向的的柱與柱之間，或墻與墻之間的距離。
10、房高：指房屋的高度，壹般指管口上沿到地面的距離（壹些屋面上設有設備間的建築，應計到設備間上檐）。
11、承重墻：需支承建築重量和使用荷重的墻體，對房屋會直接產生安全影響的墻體。
12、非承重墻：對整體建築不起承重受力作用，但有可能對局部構件有支持、荷重作用的墻體。
13、彈性空間（可變空間）：指在壹定程度上有可能改變平面大小形狀，或可改變凈空高度的平面或立體範圍。
14、日照：建築物能迎受到陽光的程度。各建築對日照要求不同。住宅壹般要求在冬至日至少有1小時的日照。
15、物業管理：為居民提供生活、文化、安全、衛生、設施維修等服務的管理機構，其業務範圍隨社會進步、生產力發展而不斷增加。
16、躍層住宅：在多層或高層中每戶占兩層或三層的住宅
17、復式（錯層）：在多層或高層中每戶在本層外另在其上層或下層再占半層，或在本層外在其上或下錯開半層，高度占壹層或半層。
18、智能型住宅：高新技術在住宅中的體現，隨科技發展其程度不斷提高、內容增多，當前住宅中應具有安全報警（防火、防盜、防煤氣泄漏）三表（水、電、煤氣）自動計表抄表計費，以及現代化通訊（電視、電話、上網）技術裝備條件。
19、居住小區：具備相應規模的生活、文化、商業、衛生、教育、娛樂等設施為居住建築群服務的有組織規劃的區域。
20、組團：由數幢住宅樓組合成***同生活空間的院落。壹般由數個組團組成壹個居住小區。
21、居住環境：此環境泛指生活、文化、教育、商業、衛生保健、綠化、交通、環衛等壹系列外界條件，是衡量居住水平的總稱。
22、社區服務半徑：各類日常生活設施服務的範圍，以服務中心為圓點，以米為單位計範圍大小。
23、節能環保型建築：采用現代科技對水資源再利用、廢棄物再生再用，太陽能蓄電、照明，供熱、隔熱、保溫，空氣凈化，防蟲、防黴、空調省電等壹系列措施而設計成的居住建築。
24、建築風格：指建築造型所采用的美學文脈。當前盛行的歐陸風格是對歐美傳統建築藝術 的借鑒。
25、車位：自行車、私家汽車泊位，分收費和免費兩種，壹般指公用停車場，不同於私家車庫，居住小區必須有足夠的車位。車不能停在道路上。
第四章 銀行按揭資料
1、申請貸款所需資料
（1）居民身份證、戶口本或其他有效居留證件等到具有法律效力的身份證明；個體工商戶或私營企業可提供營業執照、驗資報告、稅單等材料替代資信證明（提供復印件、帶原件核對）
（2）借款人所在單位或銀行認可部門出具的借款人及其家庭穩定經濟收入證明；個體工商戶或私營企業可提供營業執照、驗資報告、稅單等到材料替代資信證明信（提供復印件、帶原件核對）
（3）合法有效的購房合同，協議或其他批準文件；
（4）個人住房按揭貸款需首期支付30%以上，門面房首期支付40%以上（提供復印件、帶原件核對）
（5）以所商品房抵押的，需提供房產所有者結婚證明，抵押房產有***有人的，需***有人簽字，無***有人的需夫妻***同簽字（提供復印件、帶原件核對）
（6）開發商提供的階段性擔保
（7）借款人年齡加上貸款年限壹般不超過國家的法定退休年齡；
（8）以房地抵押的需辦理房產抵押登記、保險、公證手續；
（9）如以第三方財產作抵押，需提供有處分權人同意抵押或質押的證明。
2、貸款期限
個人住房按揭貸款期限15年，門面房按揭貸款期限最長10年。
3、個人住宅信貸的分類及擔保分類
（1）個人擔保貸款從資金來源分為商業性住房、擔保貸款和政策性抵押貸款。
（2）個人擔貸款從擔保方式上分為抵押、質押（國庫券或其它質押）、保證。
4、按揭貸款的操作程序
（1） 開發商與銀行簽定按揭協議
協議內容為：按揭項目（住宅）、按揭年限、按揭比例、資金的監管、擔保責任。
（2） 購房者 申請 銀行審核 購房者支付首期款並與開發商協定買賣契約 簽訂貸款抵押保證合同→抵押、公證、保險（目前屬於購房者自願行為）→銀行審核後放貸款→購房者按期還款。
5、抵押貸款種類
（1）個人政策性住房抵押貸款（首付款不得底於30%）
（2）個人商業性住宅抵押貸款（首付款不得底於30%）
6、抵押貸款額度
每套住宅可貸款額度不超過房價的70%，其中公積金貸款額以商品房買受人自己辦理。
7、還款方式及計算
(1) 等額本息還款法
每月償還貸款本息= 貸款本金×月利息×（1+月利率）還款月數
（1+月利率）還款月數－1
(2) 等額本金還款法
每月還款額= 貸款本金 +（本金－已還本金累計額）×月利率。
（3）住房貸款有哪幾種？
購房貸款資金的財務安排涉及的內容很廣，但最主要的不外乎購房貸款的額度（成數）、期限和利率這三大問題。置業顧問在銷講過程中有必要向購房者說明目前現行的三種貸款方式：個人住房貸款、個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。個人住房貸款是由商業銀行提供的商業性貸款；個人住房委托貸款是公積金管理中心委托商業銀行發放的政策性貸款；個人住房組合貸款是前兩者的組合。
住房公積金貸款：對於已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率（僅為商業銀行抵押貸款利率的壹半），而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在壹個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。
個人住房商業性貸款：以上兩種貸款方式限於交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麽就可申請使用銀行按揭貸款。
個人住房組合貸款：住房資金管理中心可以發放的貸款，最高限額壹般為10-39萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由壹個銀行的房地產信貸部統壹辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
個人住房委托貸款（公積金貸款）最劃算，個人住房貸款（商業性貸款）利息負擔最重，但與客戶銷銷時盡量讓他辦理個人住房貸款，省時省事。
3、住房貸款的申請條件
個人住房貸款的發放對象是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18周歲的公民。申請個人住房貸款需具備以下條件：具有城鎮常住戶口或有效居留身份；有穩定的職業或收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或協議；不享受住房補貼的以不低於所購住房全部價款的30%作為購房的首期付款；享受住房補貼的個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；有貸款人認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；貸款人規定的其他條件。
申請個人住房貸款應向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；有關借款人家庭穩定的經濟收入的證明；符合規定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；抵押物或質物清單、權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其他文件或資料。
4、申請個人住房貸款的程序
商業性貸款：大致程序為：向銀行提出貸款申請，銀行審查同意後簽訂貸款合同和擔保合同，再到銀行辦理貸款手續。
5、公積金個人房貸申辦程序
第壹步：借款申請人提出貸款意向，領取有關材料。申請人到其交存住房公積金的西雙版納州住房公積金管理中心提出貸款要求，向貸款經辦人員如實介紹其所購房屋情況，本人及配偶的工作和收入情況，希望申請的金額和期限，其住房公積金的交存情況，可以提供什麽樣的擔保，同時領取借款申請表及有關材料，由經辦人員給申請人初步建議，告訴其需要準備的材料。
第二步：借款申請人提出書面申請。申請人按照經辦人員的要求準備齊全的文字材料，請經辦人員審核。文字材料主要指：如貸款申請人購買商品房，申請人需提交填寫好並由單位蓋章的借款申請表、認購書或購房合同、有效身份證、戶口本、結婚證；如貸款申請人購買房改房（單位售房、房管所售房），申請人除上述材料外，還須提供房改售房的方案復印件、售房方案的批復復印件、所售房屋的大產權（售房單位產權）或確權證明復印件；如貸款申請人購買安居房、集資建房等其它形式住房，須按照管理中心的要求提供相應的材料。
第三步：評估。對於購買商品房等需要評估的貸款，貸款經辦人員對上述材料審核無誤後，給借款申請人以初步意見，並開具抵押物審核評估通知單，借款申請人持單到評估機構對貸款房屋進行評估。（壹般由銀行委托評估公司完成，貸款人支付評估費）
第四步：開具貸款承諾。評估完畢後，借款申請人持評估報告再次到管理中心，經辦人員進壹步綜合評估結果對貸款申請進行審核。對於未簽立正式購房合同的申請人，貸款經辦人員審核同意貸款後開具貸款承諾書，借款申請人持之到開發商處簽立北京市房屋土地管理局統壹印制的標準購房契約文本，購買期房者須辦理預售登記。
第五步：開具《調查通知單》。借款申請人持所有文件（身份證、戶口本、結婚證、借款申請表、正式購房合同、購商品房等需評估貸款的評估報告。
第六步：銀行調查。借款申請人拿到《調查通知單》後，要到《調查通知單》上註明的銀行經辦機構，由銀行經辦機構對貸款進行調查，並指導借款申請人填寫有關的貸款合同。需要蓋章的合同（如保證合同、收押合同）到有關部門加蓋公章、采用財產抵押擔保或購買購房綜合險的辦理有關保險手續，采用保證擔保的銀行對保證單位進行審核調查。
第七步：簽署委托合同、委貸通知單。銀行經辦機構對貸款調查完畢後將有關材料送審核中心，並告知借款申請人等待通知。審核中心根據銀行的調查意見對所有貸款材料、合同進行審批，審批同意後與銀行經辦機構簽立委托合同和委貸通知單，通知銀行可以辦理放貸手續。
第八步：劃款。銀行在放貸前準備工作完畢後確定具體放款日期，通知借款人，並於放款日（或提前壹兩天）填寫《個人住房擔保委托貸款撥款明細單》加蓋銀行經辦機構公章後到管理中心辦理劃款手續。管理中心貸款經辦人沒對撥款明細單審核後開具撥款通知單，通知財務人員開具有關劃款單據。經辦人員根據撥款通知單、撥款明細單登記後第二次錄機。
第九步：放款。借款人於放款日到銀行辦理放款手續，貸款將直接撥付至售房單位帳戶。貸款的審查發放手續完畢。
6、住房貸款如何償還
償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，並在借款合同中載明，貸款期限在壹年以內（含1年）的，實行到期壹次還本付息，利隨本清，貸款期限在壹年以上的，按月歸還貸款本息，即分期還款。目前最常見的分期還款方式主要有兩種：
壹種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿還清，其每月還款額的計算公式是：每月償還貸款本息金額=貸款本金×月利率（1+月利率）還款月數÷（1+月利率）還款月數-1遇利率調整及提前還款時，應根據未償還貸款余額和剩余還款期數對公式進行調整，並計算每期還款額。
另壹種是等額本金還款法，即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。每月還款額的計算公式是：每月還款額=貸款本金÷貸款期月數+（本金-已歸還本金累計額）×月利率。
借款人可以根據自己不同情況和需要，選擇還款方式。但壹筆貸款合同只能選擇壹種還款方式，合同簽定後不得更改。
第六節 納稅
1、契稅
契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的壹定比例向新業主（產權承受人）征收的壹次性稅收。它是對房地產產權變動征收的壹種專門稅種。
1、征收範圍及納稅人：主要是對個人和私營單位購買、承典、承受贈與或交換的房屋征收契稅。
2、稅率：1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為3%-5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率範圍內按照本地區的實際情況確定。昆明目前是按照普通商品144平方米以下按1.5%征收。144平方米以上（含別墅）及商鋪按3％
2、印花稅
印花稅是壹種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買並粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。
1、征稅範圍及納稅人：印花稅的課稅對象是房地產交易中的各種憑證。房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發生產權轉移時所書立的產權轉移書據便是其中之壹。印花稅由應納稅憑證的書立人或領受人繳納，具體地說產權轉移書據由立據人繳納，如果立據人未繳或少繳印花稅的，書據的持有人應負責補繳。
2、稅率和計稅方法：房屋產權轉移書據，印花稅按所金額萬分之五貼花。其應納稅額的計算公式為：應納稅額=計稅金額×適用稅率。
3、減稅、免稅規定：房屋所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所書立的書據，免納印花稅。
4、納稅地點、期限和繳納方法：花稅在應納稅憑證書立領受時繳納，合同在簽訂時繳納，產權轉移書據在立據時繳納。
印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。
3、城市土地使用稅
居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應依法繳稅。
城鎮土地使用稅以納稅人實際占用（使用）的土地面積為計稅依據，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內的建築面積，還包括院、公***走道等等。每個住戶在壹幢住宅樓宇中均攤壹份實際占地面積計稅，稅額測定和均攤方法由各省、自治區、直轄市根據本地實際，組織測量，取得科學的依據，通過立法執行。稅收工作由當地稅務部門負責，繳納期限由各地自行規定。
4、城市土地增值稅
作為個人所購房產，如果僅作為居住使用，就不用繳納土地增值稅；只有再轉讓、經營此房並獲得相當標準以上增值收入時，才有必要繳納土地增值稅。
土地增值稅的征收采用的是四級超額累進稅率。
5、房產稅
房產稅是以房屋為征稅對象，對產權所有人就其房屋值或租金收入征收的壹種稅費。由於房產是財產的壹種，所以房產也是壹種財產稅。
房產稅采用比例稅率。