觀賞樹木主要由園林提供,用專業園林種植觀賞樹,逐漸成為壹種新興產業。園林內觀賞樹木(以下簡稱觀賞樹木)作為壹種實物資產,可以用於市場交易、投資以及銀行貸款抵押、擔保等經濟行為,這些經濟行為都需要對其價值進行評估。因此,對觀賞樹木價值的評估也逐漸成為資產評估機構壹項新的業務。觀賞樹木不同於壹般的經濟林木、森林資源資產,其具有集中種植在特定的園林內,壹般是人工移植栽培,品種規格型號多,樹種名貴稀少,造型新穎奇特,生產周期較短,用途單壹,單位經濟價值大,成本高等特點。因此,觀賞樹木評估不能簡單地套用《森林資源資產技術規範〔試行〕》的評估操作規程和評估方法,現在有關部門還沒有制定觀賞樹木的評估操作規程和評估方法。結合實際,對觀賞樹木評估應關註的問題談幾點體會。
壹、觀賞樹木產權的歸屬
觀賞樹木產權歸屬是由多種因素***同決定的。在實際工作中主要應關註:
1、建立園林的土地使用權歸屬。觀賞樹木資產離不開生存的載體——建立園林所占用的土地,這壹載體是觀賞樹木生存的條件,也是觀賞樹木產權歸屬的決定因素。由於土地關系的流轉,建立在特定土地上的園林內的觀賞樹木產權也會隨之發生變化。在現實生活中,取得建立園林土地使用權的途徑很多,有通過土地出讓的方式取得國有土地使用權,有直接承包、租賃村組集體土地方式取得集體土地使用權以及通過向村民租賃所承包的集體土地使用權的方式取得土地使用權等途徑。因此,在觀賞樹木資產評估時,必須弄清楚委托人建立園林土地使用權的取得方式,並收集完整齊全的法律依據。不同的取得方式,收集證明土地使用權的歸屬的法律依據也不同。例如,通過出讓方式取得建立的園林,主要收集以委托人名義取得的國有土地使用權證書;村民在依法承包本村(組)集體土地上建立的園林,主要收集政府頒布的村民承包土地的依據;委托人通過轉承包、租賃村民依法承包本村(組)集體土地建立的園林,主要應收集村民的土地承包依據和委托人與村民簽訂的土地轉承包、租賃協議、所在地村組的證明文件等法律依據和轉承包、租賃費用的支付憑證等。
2、園林內觀賞樹木產權的歸屬。壹般,園林所占土地的使用權歸誰,建立在該土地上園林觀賞樹木的產權就歸誰。但也不能排除在委托人取得該土地使用權前,尤其是直接承包經營的老園林,該土地(園林)內就存在與委估對象相同的觀賞樹木,這部分觀賞樹木在沒有特別證明的情況下,不能簡單地確認屬於委托人所有。為了證明觀賞樹木產權的歸屬,應收集土地所有權人、土地(園林)出租人、發包人關於發包、出租給委托人的土地內新建立的園林、承包經營老園林內的全部觀賞樹木產權歸屬的證明文件。例如土地所有權人、土地出租(發包)人、老園林發包人,以及所在鄉、村(組)基層政權組織關於委托人園林內觀賞樹木產權歸委托人所有的書面聲明、證明文件等,取得這些證明文件是確認觀賞樹木產權歸屬的另壹關鍵。
3、觀賞樹木購買時的相關資料。園林內樹木除極少部分速生樹是委托人自種外,其余絕大部分樹種壹般都是外購移栽到園林,經過壹段時間的人工培育,就對外出售。壹般從購進移栽到出售的間隔時間為3-5年,因此委托人壹般都有相應的購買依據,如發票(包括運輸發票、收據)、協議合同、支付價款依據等,可以從壹個側面證明產權歸屬。評估時應對委托人的單位實行會計核算。對沒有實行會計核算的,應向委托人索取購買樹木的購買依據,還應向出售方發函詢證,將購買依據、詢證回函,再加上評估人員現場勘查的結果,用發票載明的購入時間、品種與委估對象核對,分析判斷產權的歸屬。壹般購進時間在3年以上5年以內(從購入到移栽培植到對外銷售,壹般都應在3年以上5年以內,如果3年以下不符合園林觀賞樹木的生長規律,除極少數品種外,5年以上不出售,也不符合園林經營者的經營實際)、品種相同,符合園林內觀賞樹木的壹般生長規律,要證明產權歸屬委托人所有;對會計核算規範的,應通過查閱委托人的財務會計資料,如會計憑證、資產明細賬等獲取相關資料。用收集到的會計資料加上評估人員現場勘查的結果,與納入評估的觀賞樹木進行核對,分析判斷產權是否歸屬委托人。
二、現場勘查和觀賞樹木的技術鑒定
1、對委估觀賞樹木的品種、規格型號,以及樹齡、樹形、樹冠徑等技術指標進行鑒定核實。這些技術指標的情況比較復雜,鑒定識別的技術難度大。在實際工作中:(1)要具備專業知識和技能。評估人員不但要具備相關的專業知識和鑒定識別的基本技能,還要求評估人員能夠通過多種渠道,包括委托人在內,廣泛收集與評估對象相同的觀賞樹木的技術資料,了解委估對象的基本特征、主要技術參數等方法技巧,才能夠更準確地識別其品種、規格型號,以及鑒別樹齡、樹形、樹冠徑等技術指標。(2)必須在現場進行識別鑒定。現場勘查時要求委托人派本園林有經驗的技術人員參加,用掌握的技術資料,包括技術標準、主要技術參數、典型的識別特征、測量鑒定的基本方法,對申報評估的各項技術指標在現場逐壹進行測量、鑒別、確認。(3)在鑒別過程中評估人員要註意聽取技術人員的意見,取得識別鑒定的壹致意見,識別鑒定結果要經參加鑒定各方人員的簽字認可。(4)對個別確認難度大、技術人員與評估人員對識別鑒定存在分歧意見的,還應聘請有關部門的權威專家進行必要的技術鑒別確認。(5)評估人員要按照現場鑒別確認的結果對申報資料進行調整確認。
2、對申報評估觀賞樹木的數量進行清點核實。壹般委托人納入評估的觀賞樹木品種、規格型號、數量都不多,而且園林本身的規模有限,可以進行逐壹清點。在核實數量時,應按品種、規格型號,以棵、株、叢為單位逐壹地進行清點核實,不能采用丈量推算、憑經驗估計,更不能直接以申報數為核實數確認。對已鑒別、清點的委估對象應做好明顯的標記,防止重復清點。數量清點與技術鑒別確認應同步進行,減少重復工作,提高工作效率。
三、觀賞樹木評估價的確認
1、評估方法——“現行市價法”。
觀賞樹木的價值主要是通過市場交易來實現的,而且用途單壹,不由成本及其他因素來決定。因此,觀賞樹木的評估方法壹般都采取“現行市價法”。“現行市價法”是以市場相同觀賞樹木(參照物)的現行市場價為比較基礎,用因素差異作調整來估算評估價值的方法。即委估對象的評估單價,以評估基準日市場上同類型或相近觀賞樹木(參照物)的市場實際平均單價為依據,並結合委估對象的評估目的、地理位置、運輸條件、市場環境、評估節令等因素差異作調整確定。計算公式:評估值[p]=數量[s]x參照物的市場平均單價[v]x(1±因素差異調整%)。
2、評估單價確認的壹般原則。
壹是按照評估目的來確認。觀賞樹的評估價值還要受評估目的影響,同壹觀賞樹木用於不同評估目的,其評估價值也不完全相同。壹般用於為委托人了解市場價值提供價值參考為目的的評估,委估對象的評估單價壹般應與市場平均價接近。其中:距離城市遠、運輸條件差的評估單價要低於市場平均價。反之,評估單價要接近市場平均單價。在地理位置、運輸條件等因素相同的條件下,用於為委托人的投資行為提供價值參考為目的的評估,委估對象的評估單價應適當低於為了解市場價值為目的的評估單價,這是為了降低評估和投資的風險。二是參照物及參照物的市場平均單價的確定。壹般應以本地市場確認參照物及參照物的市場平均單價(含委托人近期的實際銷售均價),如果本地市場不足以滿足確認要求,則應以外地市場確認。三是要充分考慮觀賞樹木的季節性。觀賞樹木的移栽受季節性的限制,評估基準日在植樹季節的評估價值壹般要高於植樹淡季。
3、評估單價確認。
首先確定參照物及參照物的平均市場單價。評估人員應通過多種渠道,廣泛收集市場價格信息,壹個委估對象至少要收集市場上5個以上相同觀賞樹的信息資料,並對信息資料進行綜合分析研究,剔除異常信息,從中篩選並確定出壹個市場均價,相對比較公允地作為評估的參照物,並以該參照物的平均單價作為評估的比價基礎。市場價格信息的渠道很多,壹般應先從本地市場收集,包括委托人近期的實際交易資料,在本地市場價格信息無法確認的情況下,再參考外地市場價格信息資料。在實際工作中,(1)要通過審閱委托人的會計資料、合同協議、管理資料、宣傳廣告等資料,從中了解近期與委估對象相同類型觀賞樹木的實際交易價格。(2)要深入多家交易市場,實地了解市場價格行情,廣泛收集不同商家的市場指導(參考)價格信息。(3)利用網絡傳媒,從網上收集外地市場交易指導(參考)價和商家對外發布的銷售指導價。(4)從本評估事務所過去的評估檔案資料中整理出相同對象的評估單價資料。(5)借鑒本地同行的相關資料。(6)對所收集到的資料進行綜合分析,研究市場的發展趨勢,並結合評估人員的經驗綜合考慮確認參照物及參照物的市場價。
其次確認因素差異調整幅度(%)。因素差異調整,是以確認的參照物為基礎,將委估對象與參照物的可比因素進行比較,確定兩者差異的程度(%)。在實際工作中,壹要客觀地確認委估對象與參照物可比差異因素的具體內容。二要對確認的差異內容以參照物為標準逐壹進行全面的分析比較,確定因素差異的差異幅度(%)。三要綜合分析確認總的差異控制幅度,各項差異因素差異的幅度的總和壹般應控制在10%左右,最多不超過15%比較適宜,如果超過15%,則應考慮重新確認參照物。