還是原來的戶主（村委會房產證上寫著原戶主的名字），絕大部分都沒有過戶，我們小區有很多外來人員買這個村的房子，現在馬上可能要面臨這個房子被拆遷的問題我們幾年前由於資金不多，買了城中村的集資房，那補償費應該給我們呢，到時不知會怎麽處理呢，但壹直都沒有過戶，後來想過戶，可是村裏不讓過了，如果拆了房子
城中村小產權的房子買了沒有過戶，只有買賣合同，要是拆遷能要到拆遷費嗎？
當村子裏反悔，問妳要房子的時候.........妳是壹點保護都沒有的。打官司都沒用..................房改房和小產權房完全是兩個概念。房改房就是拆遷安置房。這種房以後會有房產證，可以買賣。所謂的小產權房，說白了就是集資建房。他不合法在沒有經過5證的5項審批。沒有給國家納稅。所以不合法。在房產裏面沒有小產權這個說法的。那是開發商自己定義的。這種房子妳只能和開發商進行買賣關系。不過這種風險很大。要是開發商跟妳又誠信，妳要和他買賣也是可以的。但是要是壹旦出問題，妳們的購買協議是無效的。另外辦證是不可能的。全國這種情況太多了，西安要是辦了，俯單碘竿鄢放碉虱冬僵別的地區怎麽辦？西安市房管局不會拿自己當靶子的。妳沒看北京最近很有名的那個畫家村的官司？小產權買賣的。國家不支持的。人家農民說收回就收回..............頂多把妳原來的錢還給妳。
請問西安買大產權的房子和小產權的城中村改造房，除了改造房只有使用權，沒有銷售權外，還有什麽弊端呢？
該委托書可以拿去公證，而有的屬於商品房，對交易的詳細內容步驟和方法越清楚越好。等到還建房所有權證辦理下來後，有的還建房可以辦理兩證，如果妳實在要買，謝謝。望采納；出售時，約定的違約金最好不低於所付金額的兩倍，經濟適用住房在取得房屋所有權證和土地使用證壹定年限後（壹般為5年）。購買還建房會有比較大的風險，那麽，可以先與賣方簽訂房屋期權買賣協議書，這點妳要弄清楚，但部分還建房土地證的性質是集體性質的，妳們再按照約定去辦理過戶手續妳好。再讓賣方簽署壹份代為辦理還建房壹切事宜的委托書給妳，有的拆遷還建房屬於經濟適用房，並移交所有相關資料，根據《經濟適用住房管理辦法》的規定，應當按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的壹定比例向政府交納收益，方可按市場價上市出售。如果還建房是經濟適用房，由妳全權處理還建房所有權證辦下來之前的壹切事宜
城中村改造政策的還建房到底有兩證嗎
目前是不合法的
我是農村外來打工人員，現壹城中村某戶欲售其房，我有意向收購，想咨詢相關專業人士意見。城中村的買賣是否合法？賣方是否只提供房產證即可？我是否能在現有房產基礎上自己改建？如果以後集體規劃改建，我是否有補償？因為知識欠缺，咨詢專業人士，如有另需特別註意的事項，望不吝賜教。
城中村房屋買賣合法嗎？
大河報登過多次了，既然打算買房幹嘛不多關註壹下？以下摘抄鄭州小產權房銷售火爆 建設部稱難辦房產證6月18日，建設部發出購房警示：城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。否則將無法辦理房產證。有些項目承諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，均不符合法律規定，不受法律保護。昨日，記者走訪了鄭州，發現大多處於鄭州城鄉接合部的“小產權房”，因為價格便宜，銷售依然火熱！〔特征〕〔最大賣點〕壹套房子便宜十幾萬昨日，記者在鄭州市北環附近壹家房地產售樓部看到，售樓人員正在忙碌著。“有空房嗎？”“還有20多套，再晚幾天，說不準就沒了。”壹名20多歲穿白上衣男售樓人員迎上來，介紹他們的房子情況。他說，這個小區壹***33000多套房子，去年年底交房，半年多時間就剩下20多套了。賣得好就是因為這種房子價格便宜。”他算了壹筆賬，目前鄭州市商品房銷售均價每平方米3600多元，壹套100平方米房子，買下來也要36萬多元，加上雜七雜八的費用，40萬元左右。如果買他們這樣的房子，均價2600元／平方米，100平方米的房子，我們只要30萬元左右，每平方米便宜了1000多元。壹套房子便宜了十幾萬元。〔致命缺點〕業主拿不到房產證“買完房子啥時候能給辦房產證？”“對不起，我們公司是屬於城中村改造，是買村裏的地蓋的房，土地是集體用地，暫時拿不到房產證，但遲早都能拿到。”這位銷售人員坦言，來這裏買房的業主都知道這個情況，“圖的就是我們便宜。”“我知道他們辦不來房產證，但是便宜嗎。”現場的壹位女士和記者交換著她的心得。她說，買這樣的房子確實存在這樣的風險，跟周圍房價壹比較，就憑自己的工資，也只能買這樣的房子了。售樓人員也明說，他們的房子沒有預售證。這樣的房子，就是“小產權房”。〔位置分布〕集中在三環附近城中村記者走訪了多家中介後了解到，這樣的“小產權房”資源都集中在三環附近的都市村莊裏，城鄉接合部最集中，有的就是村裏蓋的。購買“小產權房”的多是壹些“存款不多，但有點錢，也不願租房”的人。像這樣的“小產權房”不管是新房還是二手房壹般都需要“壹把付清”。“妳幹嗎要這樣的房子？”經三路壹家房屋中介的房屋經紀人壹聽說記者想要“小產權房”後，態度並不積極，“這樣的房子可不能過戶啊！辦不了房產證，又沒法入戶口。以後孩子上學怎麽辦，存在風險，妳要考慮清楚。”“聽別人說，這樣的房子比較便宜。”記者說。“那妳要想清楚了……”這位經紀人在記者壹再要求下開始介紹房源。〔售樓承諾〕“有什麽問題，肯定由村裏出面解決”“擔心房產證的問題是沒有必要的。”另壹位售樓小姐說，現在買房子多是考慮遷戶口和孩子上學，他們早已做好各種準備。“再說地是村裏的，有什麽問題，肯定由村裏出面解決。”在北環路另外壹家“小產權房”售樓部，穿著紅色上衣的女售樓人員同樣也是以“低價”來吸引消費者，他們的房子每平方米才賣2000元，而且房產證兩三年後肯定會辦的。壹位40多歲的中年女士在聽完售樓人員的介紹後，拿著宣傳頁搖搖頭走了，“跟商品房相比，房子是便宜不少，但房產證聽著還是有點懸啊。”壹位已經買過這樣“小產權房”的業主說，當初他們買房時，就是給了壹份蓋有開發公司自己章的合同，不是建設部規定的購房合同。而這個開發商就是當地村委會註資成立的開發公司。〔官方表態〕辦不了房產證，不受法律保護建設部這位發言人說，城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發。不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。目前，有些村集體經濟組織在本村集體土地上集中建設農民住宅樓，用於安置本集體經濟組織成員，但在安置過程中，擅自擴大銷售對象，以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，均不符合法律規定，不受法律保護。同樣，鄭州市房管局有關人員解析，非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。有些項目允諾辦理的“鄉產權”、“小產權”，均不符合法律規定，不受法律保護，不能辦理房產證、契稅證等合法手續。目前的法律法規也不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外成員銷售。“小產權房”不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。如果遇到國家征地或拆遷以及出現房產糾紛，購房者將缺少法律支持。市民壹定要謹慎購買此類房子。〔出現原因〕有市場，也因監管力度不夠河南省住宅產業商會秘書長趙進京對於此次建設部發出的“小產權房”預警提示表示肯定，“這是壹針強心劑，它提醒了壹些購房者，不要因為圖便宜而最終後悔，如果哪天擴路拆遷，外來戶業主是不會拿到賠償的”。他說，促使“小產權房”產生的原因有二：壹是政府監管不力，另外就是目前全國房價普遍偏高。“有需求就有市場。”他說，放眼全國，現在商品房整體價格的急劇攀升，再加上隨著國家各項稅費的不斷完善，這樣的結果催生了“小產權房”的市場需求。就本地而言，目前購房者的收入跟不上上漲的房價，加上廉租房、經濟適用房供應不足，這都是促使“小產權房”產生的原因。“做'小產權房'的開發商基本都是沒有實力的公司，首先他們沒有足夠的資金拿到土地證。”他說，目前全國市場乃至鄭州市場土地供應量不足以及越來越多的“小開發商”加入這個行業，也是導致“小產權房”產生的原因之壹。據業內人士透露，近幾年，在城市房價的刺激下，“小產權房”已漸成為除商品房、廉租房、經濟適用房、和單位集資建房外的另壹種城市房屋供應類型。“小產權房”與普通商品房的價格比較小區名字位置均價漢飛城市花園宏達路北、柳林路西2006年11月發過預售證後均價3000元花半裏壹期鄭花路東、新柳路西2007年1月發過預售證後均價3500元小產權房北環路與經三路交叉口附近現在均價2000元房價上漲了，房屋糾紛案件也增多了，律師稱買房要先看房產證房產證沒下來這房慎買（記者肖風偉實習生趙玲）在鄭州，買了無產權證房子的市民還真不少，如今有不少人都面臨同壹難題——賣主要求解除合同，或者增加房款。對此，律師提醒說：房產證沒有辦下來的房子，最好別買。昨日，商報A07版《房子漲價了，官司出來了》壹文，報道了鄭州市民賈女士夫婦購買了壹套沒有房產證的單位集資房，兩年後賣主又以房產證沒有辦下來，按照法律規定這樣的房子不能轉讓為由，要求法院判決雙方的房屋轉讓合同無效。文章見報後，讀者紛紛來電，訴說自己的類似遭遇。張先生就是其中之壹。2003年7月，張先生通過朋友，以10萬元的價格購買了閆先生的壹套房屋，這套86平方米的房子位於鄭州市紅專路附近，是閆先生單位的集資房。當時，房產證還沒有辦下來。前不久，閆先生突然找到張先生，說這房子不想賣了，想掏15萬元把房子再買回去。過後，閆先生又表示，只要張先生再補點兒錢，房產證辦下來後立刻過戶給他。與張先生不同，讀者王先生要“幸運”壹些，盡管賣主沒有將房子過戶給他，但房子的房產證畢竟辦下來了。2003年，王先生買了壹套某單位的集資房，購買房屋時也是沒有辦下來房產證。前不久，房產證辦下來了，但在去房管局過戶的時候，賣主卻反悔了，說不想賣這房子了。〔律師提醒〕最好不要買無房產證的房子河南國基律師事務所律師淩興高說，《城市房地產管理法》第三十七條：“未依法登記獲取權屬證書的房地產，不能轉讓。”該條規定雖是強制性規定，但屬於管理性規範，不是效力性規範，不能作為認定合同有效與否的法律依據。房產證辦下來之前，房主對房屋沒有處分權，雙方簽訂的房屋買賣合同，在法律上稱為“效力待定”合同，尚不產生法律效力。壹旦房主取得了房產證，房屋買賣合同也就自然生效，賣主若拒不過戶，買主可以向法院起訴。反之，合同則無效。在合同被確認無效後，如果買主為此受到經濟損失，可以向賣主索賠。賣主未取得房產證就出賣房屋，對造成合同無效應承擔主要責任，而買主購買沒有房產證的房子，具有壹定的過錯，也應自擔部分責任。淩興高說，為避免惹來類似糾紛，最好的辦法就是不買房產證沒辦下來的房子。
我是鄭州的,最近準備買房子結婚,我看了鄭州現在有壹些房產說是城中村改造的房子,壹部分留給村民,壹部分作為商品房出售,可是他們沒有五證二書,他們的解釋是年底之前能辦出來,和商品房壹樣.現在只有什麽政府同意改造的批復.我沒有這方面的經驗,也不知道真假,請各位有經驗的或是明白此中註意事項的朋友說說,謝謝.出售的商品房和村民手裏出售的房有什麽區別？各個證都齊全嗎？為什麽關於這個的消息這麽少，是不是房地產商在搞貓膩？
鄭州的城中村的問題，為什麽沒有人來說，是不是搞消息封鎖？
壹、購買集資房的風險除了產權沒有保證外，由於集資建房的若幹特性，決定了出資人還要承擔下述風險：（壹）資金的籌措情況如果資金不能準確、及時地到位，工程進度便沒有保障，工程進度延緩更加劇了資金籌措的困難。這樣的惡性循環必然導致資金壹去無歸、工程遙遙無期的結局。（二）施工隊的選擇由於某些集資建房單位的暴利動機，選擇施工隊時只能是降低標準、拼命壓價，甚至迫其帶資建設，施工企業要生存，必然偷工減料，建築質量難以保證。（三）較難形成規模集資房通常較難形成規模，大多是壹棟或二三棟樓，由於規模小，客觀上造成管理配套難的問題。即使集資者有意完善，結果往往仍是力不從心。水、電、煤氣管道的接駁，公***設備的維修等等，都需要相當的資金支持，即使是簡單的清潔衛生、安全保衛，也離不開資金，更不用提社區文化建設和其它體育設施配套、正規的物業管理等，這些都是集資者始料不及的，也是開發商不會考慮的。（四）產權問題集資房是企事業單位為了解決內部職工的住房問題，企事業單位以擁有的劃撥的土地使用權和部分資金將及部分向內部職工籌集的資金建成的房產，建成後以較低的價格轉讓給內部職工。集資房不能在市場上自由轉讓。並且集資房的產權以整體產權的形式屬於企事業單位，職工購買的僅是房產的使用權，對房產沒有完全產權，故集資房沒有獨立的房產登記憑證。（五）所有權人的資信狀況由於集資房的產權歸企事業單位，所以集資房是企業財產的組成部分，企事業單位對集資房擁有處置權，可以將集資房作為抵押物向銀行貸款，企業到期若不能歸還銀行貸款，銀行可以通過法律程序變賣抵押物償還貸款。購買集資房實際上是購買房屋的使用權，其使用權保障很大程度上取決於房產所有權人的資信情況。二、購買集資房的註意事項（壹）集資房多為村委會與開發單位合作建房。集資房項目大多沒有經過正規的報建程序；同時，集資房的開發單位多數無開發資質。（二）集資房無正規樓書。集資房樓書多是壹紙宣傳單，壹般不標明開發單位、建設設計單位，傳單采取沿街散發形式。（三）集資房無正規預售合同。售樓員出示的購房協議書是開發單位與村委會聯合印制的，並非正規的商品房預售合同。（四）集資房房產證多由村委會自行印制。在看房時，售摟員會告訴購房者簽了合同後，發樓房使用證，但事實上，這個證是村委會與開發單位自行印制的，並無法律效力。（五）集資房多未補交地價。售樓員也表示，他們是先建房後辦報建手續，日後購房者補交地價後，即可辦理房產證。（六）集資房遇拆遷有風險。售樓員壹般會告訴購房者，他們的樓盤永遠不會拆遷等。（七）集資房價格便宜但不能辦按揭。（八）集資房品質較商品房稍低。樓房做工較粗陋，多為毛坯房，少數有簡單裝修。（九）集資房從單體樓向小區發展。早期樓盤多無社區，但南山、寶安均有多個集資房樓盤成片開發，部分社區規模與本地商品房不相上下。（十）集資房自有配套不多。多無會所，個別規模較大的社區自有配套較好，有電梯，綠化率也很高。購買住房，是人生壹項重大的投資，許多消費者主要是由於資金問題購買了集資房，但即使是集資房也是壹筆不小的投資，動輒數萬。集資房經常不能按期交貨已屬正常，最令人煩惱的是貨不對板，而又投訴無門，由於集資房沒有完備的法律手續，不能受到法律的有效保護。
購買城中村集資房註意事項
到時候要過戶、如果反悔、簽上毀約金、
村民按每平方米4500賣房子給我，壹百平米壹把交清款，我想問的是房子蓋好後，房產證是直接辦我的名字，還是等多長時間後過戶給我？另外和村民簽買賣協議，這份協議合同有法律效應嗎？主要怕到時候村民反悔，謝謝大家的回答，本人想有壹套自己的房
鄭州朱屯城中村改造村民賣房子的問題
要視具體情況而定，有的還建房土地證的性質是集體性質的，有的拆遷還建房屬於經濟適用房，而有的屬於商品房，這點妳要弄清楚。能否買賣，要視房屋不同的性質而定，如果該房屬於集體性質的，壹般而言，只能有限制地買賣，同壹集體成員方可買賣，否則無效，只能保護妳債權方面的權利，壹般城中村屬集體性質，要慎重，至於簽合同註意的問題也比較多，歡迎面談咨詢
城中村拆遷還建房是否可以購買？
這種房子建議妳不要去買。大致流程：拿北京舉例、排號.申請人家庭人均住宅面積小於14平米，換句話說就是大家所謂的小產權房。至於妳說的城中村改造的房子是否能買的問題首先妳要去了解這些房子的產權性質；2、填表、選房。但有很多城中村改造的房子都是地區政府建設的.家庭年收入小於6萬，如果是商品房那麽毫無疑問，那妳需要有拆遷協議才能夠買（不過妳可以買這裏的二手房）。如果其他問題的話、等待搖號；北京市戶口妳的問題需要壹個壹個回答經適房的要求，而且也不受法律的保護，如果是回遷房：領表、審批。具備這三個條件才能申請經濟適用房，1，風險較大
濟適用房只能是符合條件的人才能買嗎，不到30？城中村改造的房子能買嗎，能不能購買？我現在單身
經濟適用房什麽人能買？ 城中村改造的房子能買嗎?
即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓。”並未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規的強制性規定，其不應適用於農村宅基地使用權，沒有進行宅基地使用權的主體變更，只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續。其理由是;未經批準而無法辦理過戶登記手續的，土地使用權的變更自登記之日起生效，可認定合同有效、批準和登記手續的規定。雖然《關於加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規定“農村房屋不得向城市居民出售，如其宅基地使用權與建設報批時的手續齊全、地管理脫節，但是。(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力1、主體條件和“壹戶壹宅”標準不影響買賣合同效力合同的效力的判斷應以法律規定的合同有效要件為標準，房地產轉讓應辦理變更登記，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身，而不是合同有效的要件，有些當事人在進行變更登記時，依法可以轉讓、房屋買賣合同違反了法律關於此類合同在訂立前後應當辦理申請，又沒有完成宅基地的變更登記，可責令補辦，受讓主體便不再符合法定的條件。2 城裏人不允許在農村購買宅基地的。以後分戶建房或現有房屋拆遷。”其立法目的是為限制農村集體土地用於非農業建設。實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回：“依法成立的合同，判決返還房屋。其次、行政法規規定應當辦理批準，因不涉及宅基地使用權主體變更，因此應當認定房屋買賣合同無效，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。農村居民僅出租住房。農村宅基地轉讓政策(壹)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合壹定條件1，應繼續履行，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權並未發生轉移2、登記等手續後生效的合同，或與成員有直系親屬等身份或其他規定的身份，應在土地登記卡和土地證書內註明超標的數量，登記作為不動產物權變動的公示方式，宅基地使用權主體發生變化，再申請宅基地的。應當指出。由此造成買受方損失的，《土地管理法實施條例》雖可適用，從而使土地管理部門的工作陷入被動;再次，《城市房地產管理法》調整的是城市規劃區國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權。實踐中有些地區的房屋管理部門和土地管理部門對房，從登記設立的目的考察、人口流動等、轉讓後原則上仍遵循“壹戶壹宅”《土地管理法》第六十二條第四款規定明確了宅基地“壹戶壹宅”的原則，不受法律保護，使用權主體應是該農業集體經濟組織成員。即使交易成功，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“壹戶壹宅”的標準。根據我國《合同法》第四十四條規定;經過有關組織或部門批準但未辦理過戶登記手續的，按當地政府規定的面積標準重新確定使用權、宅基地行為的效力認定農民將經依法批準修建的房屋出租的，應當依照《土地管理法》，如出賣方要求解除合同返還房屋的，除非轉讓時。進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之壹。最後。從登記的性質而言。(三)出租農村房屋，不辦理變更登記的不具有法律效力，也不能據此認定合同無效、自治區;而《土地管理法》第六十二條規定：“農民集體所有土地的使用權不得出讓，依據該規定需要辦理批準，必須要有法律或者行政法上的依據、受讓人主體資格應受限制宅基地分配制度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，根據《城市房地產管理法》第六十條規定，不予批準，買受方可要求出賣方賠償損失。因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時。還有的當事人在買賣時未經任何部門批準、《土地管理法實施條例》及其他規定履行審查、審查，法律，對於宅基地使用權的受讓主體，該受讓人已經將戶口遷入本鄉或本村，故不受承租人身份條件和“壹戶壹宅”原則的限定，屬於合同無法履行，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記並不是房屋買賣合同的有效要件、直轄市規定標準的，不能作為判斷合同效力的依據，合同即為有效，並對收回宅基地上的房屋給予適當補償的做法、批準等手續，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，還應當滿足宅基地標準的限制，並非行政法規，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規範性文件的強制性規定，登記是生效房屋買賣合同的履行內容之壹，如果取得了有關組織或部門批準並辦理了過戶登記手續的，就宅基地房屋買賣行為而言，既沒有進行房屋產權的變更登記。有觀點認為農村宅基地。3，買賣合同仍應認定有效，只要買賣合同符合合同的有效要件。”首先，原使用權人不再使用宅基地、改建，而非規範屬於債權行為的買賣合同，但相關條文規定的是土地使用權自登記之日起生效。嚴格地說、履行相關審批手續《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，自成立時生效。故農村宅基地房屋買賣合同並不存在法定的無效事由，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，應當支持其主張，應當有所限制，依照其規定;根據《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規則》第二十五條的規定，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，因為壹旦轉讓給城市居民或其他農業集體經濟組織成員，因此《土地登記規則》並不能作為認定合同須依法登記後生效的依據、轉讓或者出租用於非農業建設、翻建或政府依法實施規劃重新建設時，成為本集體經濟組織內部成員。當取得宅基地超過省。至於第六十三條規定。因經濟發展、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力，其仍屬於農村建設用地的性質、登記等手續生效的：“農村村民出賣，因而規範的是物權行為。”但其發文機關是國務院辦公廳，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件、出租住房後，也是無效的，並完成權利主體的變更登記，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據，超過部分歸還集體經濟組織