第壹條:
案例介紹:
柯達和尼康佳是親戚。倪2002年獲得經濟適用房購買指標。為此柯達找到倪，希望他能把購房指標借給他，由他出錢購買北京東城區某小區壹套涉訴房屋。倪當即同意了柯達借款的要求，於是雙方約定由柯達支付首付款，以倪的名義購房，剩余房款以倪的名義抵押。經雙方協商壹致，倪康佳於2002年2月與某房地產開發公司簽訂了《北京市經濟適用住房預售合同》，約定倪康佳購買涉案房屋，總房價款44萬元，柯達支付首付款65438+萬元，倪康佳於5年3月辦理了抵押貸款，貸款期限為20年。房子交付後，柯達對其進行了裝修。裝修後，我居然住進了有爭議的房子。
2005年，柯達向房地產開發公司支付尾款5萬元。2005年6月20日，65438+2005年2月20日，房產證簽發，業主登記為倪康佳，房產可負擔。
2005年到2014年，房價開始上漲，柯達多次找倪康佳轉讓，倪康佳都以各種理由推脫。2014年8月，柯達不忍將倪康佳告上東城區人民法院，請求人民法院判決倪康佳將涉案房屋過戶到自己名下。東城區人民法院經審理後認為，雙方名下的房屋買賣合同違反了相關法律法規的強制性規定，違反了國家政策，侵害了社會公眾的利益，故判決雙方的房屋買賣合同無效，駁回柯達公司的訴訟請求。據悉，人民法院的判決已經生效。
2065438+2005年9月18日，柯達將倪康佳起訴至北京市東城區人民法院，要求其返還購房款、房屋貸款等相關款項，並賠償房屋升值造成的損失。
試驗結果:
北京市東城區人民法院審理後決定:
1.被告倪於本判決生效後十五日內返還柯達公司購房款及其他款項45元。
2.被告倪康佳於判決後15日內賠償柯達公司房屋升值損失180元。
三。駁回原告柯達的其他訴訟請求。
析“名下”購房糾紛專業律師金雙全:
本案是典型的以無效為借口，在購房合同簽訂後返還房價款並賠償房屋升值損失的案例。
金雙全律師認為，本案法院判決的要點是，2014年，法院判決雙方名下的購房合同無效，是因為違反了國家的相關政策，損害了社會公眾的利益。
本案中，柯達於2014將倪康佳起訴至東城區人民法院，請求法院判決倪康佳將涉案房屋過戶至其本人名下，人民法院經依法審理後判決雙方名下購房合同無效。根據我國《合同法》第五十八條規定:“合同無效或者被撤銷後，因該合同取得的財產，應當返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價賠償。有過錯的壹方應當賠償對方因此所遭受的損失。雙方都有過錯，應當承擔各自的責任。”本案中，原告於2014起訴要求被告返還房款，於法有據，應予支持。
本案中，原告已按合同約定履行了支付首付款的義務，但被告未履行過戶義務。根據我國《合同法》第六條規定，“當事人行使權利、履行義務，應當遵循誠實信用原則。”被告未按約定履行轉讓義務，已經違反了《民法通則》及其他相關民事法律中的“帝王”條款——誠實信用原則。從本案的過錯程度來看，被告有重大過錯。因此，法院判決被告賠償房屋升值損失於法有據，體現了公平正義原則，也維護了守約方即本案原告的合法權益。
對此，金雙全律師認為，法院的判決是正確的。
第二條:
案例介紹:
肖恩和羅思，北京某裝飾的法人代表，是多年的老朋友。2001年，肖恩期望在北京買壹套經濟適用房，但當時資金不夠，於是找羅思借錢。當時Roth正為壹些公司職員被派到北京沒有住房的問題所困擾，於是Sean的提議正好解決了他的燃眉之急，於是他同意了Sean的提議。出於信任，雙方沒有訂立任何合同，只是口頭約定用房屋使用款沖抵購房款。沒有約定何時辦理過戶手續等事宜。
肖恩和北京某裝飾的法人代表羅思是朋友。20065438+7年2月1日，肖恩(買受人)與北京某房地產開發商(出賣人)簽訂《商品房買賣合同》，主要約定買受人購買的商品房為201號，坐落於北京市豐臺區某街道某小區。總房款670000元，買受人於3月1日支付房款160000元，4月1日前支付房款5160000元。合同簽訂後，房地產公司於2006年3月1日為肖恩出具了進場證明。
交房後，Roth對房子的裝修做了簡單的安排，並安排工作人員入住。
20111111，肖恩取得了房屋所有權證。
當時房子已經被Roth的公司實際占用使用了近十年，而他也長期在外面租房子住，當年的購房款也差不多了，於是他去找Roth，要求把房子騰出來還給自己。羅斯當時同意了，但他遲遲沒有兌現承諾。肖恩此後壹直就換房事宜咨詢羅斯，但對方遲遲不兌現承諾。出於多年的交情，我自己也說不出什麽，只能忍氣吞聲。
直到2014年4月7日，肖恩找到羅思在此協商換房事宜，但對方態度比肖恩想象的還要惡劣，於是肖恩將羅思在北京的某裝修公司訴至北京市豐臺區人民法院，請求法院依法確認涉案房屋為其所有。
北京市豐臺區人民法院依法審理了此案。
試驗結果:；：
審理此案後，壹審法院裁定:
本案涉及的201號爭議房屋歸肖恩所有。
壹審判決後，羅思公司不服判決，向北京市第二中級人民法院提起上訴。二中院經審查認定事實後，根據事實作出判決:
駁回上訴，維持原判。
評金雙全律師實名買房案:
金雙全律師認為本案是壹起非典型的名下買房糾紛案件。之所以會這樣，是因為雙方雖然是平等主體，但雙方並沒有約定何時過戶，也沒有簽訂任何相關協議。所以從買賣性質來說，屬於名下買房，但實際不涉及過戶。從案例來看，只涉及房屋的權屬問題，以及權屬確認後房屋的返還問題。
本案中，肖恩與開發商簽訂了《商品房買賣合同》，並購買了涉案經濟適用房，於20111111取得了涉案房屋的房屋所有權證，並進行了房屋所有權登記。法院依據房地產權屬證書，確認肖恩為涉案房屋的所有權人。根據《物權法》第十七條規定:“房地產權屬證書是權利人享有房地產物權的證明。房地產權屬證書記載的事項應當與房地產登記簿壹致；記載不壹致的，除非有證據證明不動產登記簿確有錯誤，否則以不動產登記簿為準。”法院的規定確認了房子屬於肖恩的判決在法律上是有根據的。
對於雙方以購房名義發生的關系，因北京某裝修公司沒有證據證明雙方以購房名義發生的關系，法院未支持其主張其為房屋所有權人，且本案不涉及關於出資的相關訴訟請求，故北京某裝修公司可以另行起訴肖恩，確認雙方以購房名義訂立的合同無效。因為這套房子屬於經濟適用房，在我國，出售經濟適用房需要滿足特殊條件，即2008年4月11日之前購買，且已取得房屋所有權證滿五年。因此，結合本案，羅思可以主張雙方以購房為名的關系無效，從而要求對方承擔返還出資的責任。
商品房買賣糾紛律師金雙全建議:
在此，金雙全律師提醒各方，涉及大額財產時，如買賣房屋、贈與房屋、變更房屋所有權等相關不動產交易，在變更不動產所有權時，應三思而後行。最好先咨詢專業有經驗的房產律師，這樣可以規避交易中的風險，避免不必要的糾紛，避免不必要的麻煩。