(本文首發於2019年7月4日《南方周末》)
舊改和棚改相當於壹個把錢交出去，壹個把錢拿回來。
舊住宅區改造已經上升到國家層面，因為這不僅是壹項民生工程，也是壹項非常有效的穩定投資的措施，還可以刺激居民消費。
舊小區改造要大規模推廣，房企需要在市場上找到可持續的盈利模式，否則只會是難啃的“硬骨頭”。
2019年6月19日國務院常務會議明確，加快城市舊社區改造(以下簡稱舊改)。
舊改的對象是指2000年以前建成的，公共設施落後，影響居民基本生活，居民改造意願強烈的住宅小區。
按照住建部的要求，舊改工程的重點包括小區內水電道路、光纖等配套設施的改造和建設。有條件的可以因地制宜安裝電梯，停車設施，養老助老服務設施，無障礙設施，可以實施節能改造。
這是壹項“量大面廣”的工程。據住建部統計，目前，全國有1.7萬個城市舊住宅區需要改造，涉及數億居民。
消息壹經發布，首先引發了人們對樓市的想象，舊改被視為接力中奄奄壹息的棚改。2015後棚改貨幣化安置，三年釋放4萬億，不僅去除了三四線城市的庫存，還推高了當地房價。
現在，舊的改革壹誕生，會帶來哪些變化？
廣州荔灣區西關歷史文化街區永慶坊，通過對老城區的小幅改造，被打造成集居住和旅遊為壹體的“最美壹條街”。(東方IC/圖)
對於居住在老舊小區的居民來說，舊改、棚改可能是壹種替代選擇。
按照住建部和財政部相關文件中的定義標準，棚戶區原本是指結構簡單、建築密度大、使用年限長、使用功能不全、基礎設施較差的區域。從2012開始，“城中村”、舊房綜合改造等概念也被納入棚戶區範圍。
文件還明確，已納入或計劃加入城市棚戶區改造計劃的棚戶區(居民住宅)，以及城市中以居民自建房為主的區域和村莊，不屬於老舊小區。
根據深圳市房地產研究中心高級研究員李的統計，中國有許多舊住宅區。城鎮42%的房屋建於2000年以前，16%建於1990年以前，2-3層的城鎮平房比例為21%，無廚衛的城鎮房屋比例高達16%。
這些老小區被市場統稱為“老小”。照明設計差，面積小，停車難，建築結構有問題，社區商業設施和綠化缺乏，都是這些小區的通病。
深圳壹位資深房產中介告訴南方周末記者，深圳上世紀60年代建造的房子(1980-1990)大部分是海沙，因為含鹽量和雜質高，施工質量差，這些老小區如今滿目瘡痍。
2017年底，住建部在廣州、廈門等15城市啟動城市老舊小區改造試點。據住房和城鄉建設部統計，截至2018和12，試點城市已改造舊住宅區106個，惠及5.9萬戶。
不過，廣州壹位舊改從業者向南方周末記者坦言，該市有不少老小區準備改造，但已經或正在改造的相對較少。進展緩慢的壹個原因是，所有住戶都需要通過，老小區大多是沒有物業管理的單位建的房子，先“征得大家同意”比較困難。
還有壹個很重要的原因就是居民裝修需要花錢，很多人不願意。盡管有很大壹部分是財政補貼，比如根據廣州市住房和城鄉建設廳的數據，5個試點社區安排財政資金2.08億元，平均每個社區4000萬元。
與舊的不同，棚改屬於大拆大建，被拆房屋的居民可以得到實物安置或貨幣補償。尤其是2015之後，貨幣安置成為棚改主流，約4萬億資金流入棚戶區居民手中。
舊改和棚改相當於壹個把錢交出去，壹個把錢拿回來。“在深圳，給錢的棚改工作進展緩慢，更別說出錢改造老舊小區了。”上述深圳房產中介表示。
深圳壹家房地產資產管理公司的高層也告訴南方周末記者，在深圳，舊住宅區的改造可能與很多居民的預期不同。在此之前，很多在深圳購買老舊小區的業主，其實都在等待新壹輪的棚改方案，希望拿到拆遷款後“壹夜暴富”。
這說明舊改和棚改對樓市的影響也是大不相同的。
棚改釋放貨幣，不斷創造和推高人們對房地產的需求，而舊小區改造改善了小區居住條件，卻延緩或動搖了居民購買新房的需求。
同時，隨著舊小區改造成為新趨勢，將逐步扭轉“買舊小區等棚改拆遷”的購房預期，可以在壹定程度上抑制二手房市場的投機行為。
2019年6月3日，在11陸家嘴論壇上，中國銀監會主席郭樹清表示，當前房地產過度金融化，居民負債率占相當大的比重，甚至有壹半的投資投向了房地產市場。歷史證明，如果過分依賴房地產，最終會付出代價。
舊改雖不同於棚改，但此時推出與棚改不無關系。
隨著國家“去庫存”任務的完成和中央遏制房價過快上漲的決心，2019年4月5日，財政部明確通知，2019年棚改計劃由預期的450萬套大幅下調至285萬套，較2018年下降50.86%。同時，貨幣安置收緊，實物安置回歸主流。
據郭進證券研究所測算，如果2019年棚改貨幣化安置比例維持在35%，預計將減少商品房銷售增速12.82%，對房地產投資的直接拉動為-0.83%。
與此同時，對華投資增速下降。國家統計局最新數據顯示，2065438+2009年5-5月，全國固定資產投資217555億元，同比增長5.6%，增速比4月份回落0.5個百分點。
舊改正好可以彌補因棚改退出而減少的資金投入。據國務院參事仇保興估算，全國需要綜合改造的老舊小區總投資可達4萬億元。如果改造周期為5年，每年新增投資可達8000億元左右。舊改4萬億相當於過去棚改釋放的資金量。
方正證券6月22日發布的研究報告也做了壹個基金統計。根據部分省市公布的改造方案，平均成本為每平方米700元。以此計算，舊改項目的純建設成本將達到2.8萬億元。
據南方周末記者不完全統計，目前全國已有9個省市公布了舊改的目標和詳細方案，分別是安徽、河北、襄陽、濟南、南京、攀枝花、Xi安、廣州和新鄉。
以廣州為例，這兩年堪稱舊改爆發之年。根據廣州市2018年度城市更新計劃，2014.438+00億元計劃投資中，廣州市有587個舊居住區微改造項目。根據《廣州市2019重點項目建設計劃》，51重點項目中，老舊小區微改造占9個，計劃總投資1025萬元。
2065438年7月1日，住房和城鄉建設部副部長黃艷在國務院政策例行吹風會上表示，舊住宅區改造已經上升到國家層面，因為這不僅是民生工程，也是非常有效的穩定投資的措施，同時可以拉動居民消費，改善居民室內設施。"這是壹項具有多重目標的工作."
此前，仇保興也撰文指出，城市舊住宅區綜合改造壹方面可以通過填補幼兒園、小超市等服務設施的不足，消除擴大居民消費的障礙，另壹方面也可以開辟銀發消費、兒童消費、綠色發展、節能減排等新的消費模式，可以持續有效地為國民經濟創造新動能。
相比棚改，老舊小區改造工程效率更高。多位房企人士向南方周末表示，壹個棚改項目的改造周期平均為5年，業主和房企經常因為拆遷補償的糾紛而僵持不下。舊改壹般能在半年內完成，邊際效益明顯。通過補齊服務設施“短板”，可以有效刺激和擴大居民消費。
為配合舊改大潮，壹位廣州房產中介告訴南方周末記者，其公司2000年後新建的很多公寓，也在借機提供景觀陽臺欄桿改造、電梯維修、空調百葉窗加固等優惠活動，吸引業主自費參與。
1.7萬老舊小區需要改造，總投資4萬億。錢從哪裏來？
住建部副部長黃艷在上述吹風會上表示，該工程將以“業主為主體、社區為主導、政府為主導、各方支持”的方式統籌推進，通過“居民出壹點、社會支持、財政補貼”等多種渠道籌集改造資金。
目前，地方財政是舊改的主要資金來源。
河北省2018年9月23日公布的《舊住宅小區改造三年行動計劃(2018-2020)》顯示，住宅小區三年改造總任務5739項，* * *需要改造資金129.6億元。其中，社會可籌集資金約165438+7億元；市級特許經營單位可融資約6.5億元；小區原產權單位可融資約5.2億元；居民個人可籌資約5.6億元。其余11.23億元由市縣財政籌集。
據265438+20世紀經濟報道，河北東部某縣壹老舊小區進行了節能改造工程，包括外墻保溫層，將以前的鋼窗換成鋁合金窗，每戶造價4000元，而當地居民表示，“據說財政資金補貼壹半”。
成都天府新區安宮小區壹位業主告訴南方周末記者，2065438+2009年初，他所在小區5棟6層住宅完成電梯安裝，出資安排以二層3000元為基數，每層增加2000元。據社區業委會稱，大部分費用已由政府補貼。
廣州世聯行副總經理林家興告訴南方周末記者，廣州舊小區改造大多是社會公益行為，改造資金主要來自市、區每年的財政專項保障資金，市區兩級按照8: 2的比例安排。廣州世界銀行參與了廣州多個大型舊區改造項目，包括鐵通紡織工業園、荔灣廣鋼和廣州船片區、天河廣氮片區等。，以房企顧問的形式。
“我國還有5000億左右的房屋維修基金，應該積極發揮。”仇保興寫過壹篇文章。
不過，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對媒體表示，舊住宅區改造壹旦大規模實施，政府財力有限，單純依靠補貼不現實。
棚改的興起有賴於2014央行創造PSL。以PSL的形式，央行給CDB等政策性銀行，然後他們給地方政府專項貸款，從而給棚戶區居民貨幣補貼。地方政府拆遷賣地後，償還銀行貸款，銀行償還央行，形成資金流動閉環。
在國務院常務會議上，首次提到加大對舊改的資金支持，並明確2019年將安排中央補助資金用於城市舊社區改造，鼓勵金融機構和地方積極探索。
“融資必須是可持續的。”黃艷說，壹個前提是不能只投資不周轉，二是風險防範，防止地方債務增加。在這兩個前提下，如何引入專業化、市場化的公司來運營，是可以探討的。
廣州世銀副總經理林家興強調，政府正在推動更多社會資本參與有壹定回報和企業品牌影響力的改造項目，探索居民、雇主、政府共同參與的機制。“廣州的永慶坊就是壹個很好的樣本。”
萬科中標2016廣州恩寧路中段永慶坊舊改項目。該區域是廣州市危舊房集中管轄區之壹，既有老舊民居，也有具有獨特歷史文化的建築。在保護地方特色建築的基礎上，萬科參與了整個片區的規劃和運營。除了改造舊區，還將該區打造成集青年公寓、聯合辦公、文化創意街區為壹體的文化創意綜合體項目。
高力國際華南咨詢服務部執行總監、廣東省三九改造協會專家喬也對該項目表示認可。“舉個例子，假設老小區居民租出去30元/平米，萬科用50元的單價改造裝修承包，交給自己的長租公寓品牌於波，用80元租出去，這就是壹個模式。”他告訴南方周末記者。
然而，利潤問題仍有待解決。陳厚橋表示，舊住宅區改造要想大規模推廣，房企需要在市場上找到可持續的盈利模式，否則只會是壹塊“硬骨頭”。
以永慶坊為例，萬科只有15年的經營權，到期後是將經營權交還給政府還是繼續探索新的合作模式尚未決定。該項目負責人在接受媒體采訪時曾直言，永慶坊改造方案總投資約6543.8億元，建設成本回收期長達654.38+02.5年。真正盈利的時間不到3年。
在深圳，這種“萬科模式”也碰壁了。據界面新聞近日報道，壹位接近萬科“萬村計劃”的內部人士透露，萬科正在與已簽訂深圳城中村改造合同的房東協商違約賠償，自願放棄部分簽約房源。
“萬村計劃”是萬科對深圳城中村微改造項目的戰略布局。從2017年開始，萬科進入深圳上百個村莊，對這些老舊小區進行租賃改造，將其改造為旗下長租公寓品牌“於波”，平均租期10-12。這種模式既響應了舊住宅區改造的政策，又構建了盤活存量資產的商業模式。
但萬科主動違約，意味著利潤仍可能不及預期，無法形成良性的投資循環。針對這壹傳聞，萬科深圳公司已向媒體回應稱，在推廣過程中確實遇到了實際困難。
值得註意的是，越來越多的房地產企業旗下的物業公司被分拆上市，表明了住宅物業作為消費場景的重要性。未來舊住宅區改造過程中，房企加入舊改，實現養老、醫療、助餐、保潔等服務方面的物業二次開發利用，可能是壹個目標。