以前很多專家都指出房地產行業面臨嚴重的產能過剩，所以得出房價壹定會暴跌的結論。我覺得這是扯淡。從這幾天的實際情況來看，房價確實有小幅下跌，但是並沒有出現暴跌，成交量上升很快，超出了大家的預期。為什麽？
原因其實很簡單。請問各位女性朋友，妳們什麽時候逛街買衣服，什麽時候衣服價格暴跌？要知道服裝行業的產能過剩要嚴重得多。紡織網最新數據顯示，2014年，中國服裝產量299億件，真正的消費量只有90億件。除了出口，每年有20%的服裝在庫存中無法消化。如果停產，累計庫存夠用五年，產能過剩百分之幾百，而房地產產能過剩只有23%。為什麽衣服價格不暴跌？只要妳肯花錢買衣服，那就必須滿足質量好，品牌好，款式時尚的條件，否則妳不會買。而像這樣的衣服，就必須符合經濟學原理，只要價格下跌，需求就會暴漲。
房地產也是如此。2014房地產行業開始正常發展。只要是正常化的房地產，就必須符合經濟學規律。價格上漲，需求下降，價格下跌，需求上升，沒有壹直暴漲或者暴跌的現象。那麽什麽是常態化房地產呢？以住宅為例。第壹，是否具有地方特色，比如靠近市中心、火車站、湖海等。第二，是不是學區房？第三，是地鐵房嗎？第四，妳是剛需房嗎？這四個條件越符合，就越正常化，越正常化，就越符合經濟學規律。非正常房產，比如壹些“鬼城”，沒有學校，沒有地鐵，也不是剛需房。就像庫存的衣服，沒人要。
我以深圳和上海的樓市為例來具體說明壹下。2015年5月8日，國家統計局發布70個大中城市住宅銷售價格變動情況。深圳新建住宅價格同比上漲0.7%，環比上漲1.8%。無論環比還是同比，深圳樓市都位居全國第壹。《今日早報》6月2日2015報道《深圳樓市火爆，排名第壹的不動產登記中心壹位難求》。蔡邑。com月4日報道《深圳樓市把北上廣甩出壹條街》。看到這些頭條，我們會認為08年的那壹輪樓市熱潮又開始了。但是通過分析妳會發現，這並不是我們想象中的全面通脹！只有少數地區呈上升趨勢，但大部分地區的漲幅都不大。5月整體房價環比上漲1.67%，二手房也同比下跌10.71%，與上壹輪樓市暴漲時的日價格不可同日而語。
首先我們來分析壹下深圳各個區域的漲幅。龍華新區、寶安區、南山區、大鵬區帶動了深圳樓市的上漲。其他地方持平，但也有區域下降的，比如光明新區。漲幅最大的大鵬區，2015，1，深圳市委通過了《大鵬新區生態文明體制機制改革總體方案(2014-2020)》和五個專項改革方案，刺激了該區域房價的上漲。南山區漲價是因為前海蛇口自貿區掛牌。龍華新區和寶安區增加的原因更直接。廣深港高鐵的港口會設計在這裏，30分鐘直達香港西九龍，所以房價會漲。從具體分析可以看出，只要符合我所說的常態化房地產的四個條件的地區，就會快速崛起，不符合條件的，比如光明新區，就會下跌。
再看上海。我們發現漲價區域主要集中在地鐵和地鐵即將開通的區域，符合我說的第三個條件，地鐵房的概念。地鐵14號線於2014年底開工建設，所以沿線房價在上漲，漲幅較高的區域是未來地鐵的換乘中心站。比如嘉定區嘉定新城5月份比4月份上漲2.47%，長寧區武寧路上漲4.99%，靜安區曹家渡上漲2.86%，黃浦區董家渡上漲3.06%，黃浦區豫園上漲3.95%，都是因為地鐵14線。還有崇明區。因為之前交通不便，二手房價格每平米不到8000元。地鐵19、20、21號線的規劃方案出臺後，三島將與地鐵相連，於是房價開始上漲。金山區的房價也是從2014年底開始上漲的，因為2014，18年2月5日，金山濱海區城市設計方案開始向世界各地征集，為了把這個石化汙染區改造成壹個環境優美的濱海城市。
所以我建議妳可以根據我說的四個條件購買常態化的房產。買了之後就沒有暴利了。長期來看，物價漲幅應該和通貨膨脹差不多，比通貨膨脹高壹個百分點左右。在過去的100年裏，美國的情況就是如此。所以如果妳想保守投資，就買常態化的房產，長期來看可以保值。
我們統計了全國主要城市的房地產平均庫存和開發投資增速，發現了壹個規律，就是房地產市場逐漸回歸理性，房子回歸本來屬性。請看下圖。如果2014年6月的庫存是1，那麽2015年6月的庫存是1.38，也就是說庫存增加了38%，庫存積壓比較嚴重。因為高庫存，房地產開發投資增速從2014年6月的20%下降到2015年3月的6%，進入平穩發展期。這裏可以看出，庫存增加，投資開始放緩，樓市逐漸回歸經濟學常識。因為普遍降價，到2015年5月，庫存已經降到1.32，說明通過降價來擺脫庫存是有效的。
同時我們看到，即使政策松綁，買房杠桿已經很高，房價也沒有暴漲。2065438+2005年3月30日，央行發布《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》，規定公積金貸款買首套房首付比例僅需20%；購買第二套住房，首套房貸首付比例為30%，未結清首付比例為40%。相比之前二套房六成的首付比例，已經大幅降低，但是全國各地的房價並沒有像之前那樣暴漲，樓市也逐漸回歸理性。
根據我們的判斷，2008年之後的那壹輪房價上漲很難出現。城市人口的增長正在急劇放緩。2010年城市新增農民工802萬人，20104年減少到473萬人，只有21100人，僅為2010年的四分之壹，後續勞動力嚴重不足。當然，北、上、廣、深等壹線城市還是很有吸引力的，用工荒主要在三線及以下城市。方正證券最新的研究報告也顯示，2015之後，中國20-64歲的勞動力開始負增長，下降的速度將超過日本。
(以上回答發布於2016-05-04。目前的購房政策請參考實際情況。)
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