隨著相關部門積極推進基礎設施REITs發展，眾多券商正在加快產業物流園區資產證券化進程。
壹位券商資產證券化部門負責人向記者透露，近期他連續調研了多個二三線城市產業物流園，但能符合資產證券化條件的產業物流園不多。究其原因，不少二三線城市產業物流園普遍存在規劃定位不明、倉儲空置率偏高、與產業融合度不強、投入產出效益不對等、人車調度管理難等挑戰。
不少產業物流園業主也知道，通過數字化手段提升運營效率，擴大招商租賃範疇的重要性，但園區精細化運營涉及的操作流程太多，往往顧此失彼。上述部門負責人告訴記者。在當前環境下，若產業物流園區不具備精細化運營與節能減排能力，很難實現資產證券化。
越來越多基礎設施資產管理服務商正依托自身產業物流園區科技運營經驗與數字化技術能力，向二三線城市輸出精細化管理、低碳運營服務，助力產業園區實現資產證券化。
普洛斯資產管理服務ASP副總裁朱明接受21世紀經濟報道記者專訪時透露，產業物流園區的精細化管理與低碳運營賦能，需站在產業物流園區資產全生命周期出發，囊括選址、規劃、建設、招商、運營、升級與退出。
我們調研發現，有些產業物流園區在規劃建設階段，存在投資分析測算模型相對粗放的狀況，這會導致其運營效益未必能達到預期目標。朱明告訴記者。這不但會影響產業物流園區的招商租賃與產業融合度，也妨礙產業物流園區持續提升價值。
要助力產業物流園區達到資產證券化門檻，絕非易事。眾多二級市場投資機構不但會考察園區的租金收入、企業租戶數量增長趨勢，還會考察園區是否打造完善的低碳運營方案。
目前資管機構投資基礎設施REITs的壹個明顯趨勢，就是他們日益踐行ESG投資理念，要求產業物流園區的低碳運營方面先達到綠色認證與零碳評估等標準。壹位國內大型私募機構資產配置部主管向記者透露，但這給物流產業園區構成更大的成本壓力，目前不少園區擔心環保投入回報周期過長，會加重財務壓力。
鑒於當前多數產業物流園區的實際狀況，我們正積極說服機構投資者，將ESG投資考評標準側重於物流產業園區圍繞低碳運營的努力，通過認購這些REITs產品激勵他們更好地落實低碳經營。前述券商資產證券化部門負責人指出。
精細化管理價值提升效應
為了支持基礎設施REITs發展，今年以來相關部門接連出臺多項措施。
此前，國務院辦公廳印發的《關於進壹步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提出，要推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）健康發展。進壹步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場。
6月19日，國家發改委印發《關於做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》指出，對具備相關條件的基礎設施存量項目，可采取基礎設施REITs、政府和社會資本合作(PPP)等方式盤活。
在政策驅動下，越來越多券商等金融機構正積極挖掘產業物流園區的資產證券化機會。
近期，我們走訪國內多個城市產業物流園區，發現他們的運營效率千差萬別。上述券商資產證券化部門負責人直言。壹線城市眾多產業物流園憑借產業融合優勢，通過數字化技術大幅提升精細化管理能力，租金收入與企業租客雙雙增加，具有較高的資產證券化操作空間。相比而言，不少二三線城市產業物流園仍高度依賴人工調度運輸車進出與運輸工人裝卸流程，不但導致車等人、人等車現象持續增加，大量倉儲物流資源浪費，還影響企業的入駐熱情，因此租金收入難以達到預期。
這給我們資產證券化帶來挑戰。他直言。壹方面很多地方政府積極推介當地產業物流園區，希望進壹步盤活當地存量基建設施資產；另壹方面這些產業物流園區缺乏足夠的精細化管理能力，導致財務數據難以贏得二級市場投資機構認可。
記者獲悉，為了解決粗放式管理痛點，目前不少城市物流產業園開發商都在嘗試引入第三方的數智資產管理解決方案，盡快解決倉庫空置率偏高、招商租賃能力不足、人車調度管理難、客戶反應速度偏慢等痛點。
但是，第三方數智資產管理解決方案能否實現良好效果，仍面臨諸多挑戰，因為空置率偏高與招商租賃能力不足等痛點，也與產業物流園區在規劃建設期間定位不明、缺乏產業融合度存在密切關系。壹位長期涉足產業物流園區資產證券化業務的信托公司創新部人士告訴記者。
在朱明看來，產業物流園區若要實現精細化運營，迫切需要資產全生命周期服務，比如在提升招商服務能力層面，第三方基礎設施資產管理服務機構不僅要提供眾多潛在企業資源，還要協助產業物流園區根據區域經濟特點做好城市產業數據調研、招商定位咨詢、市場推廣服務，全方位助力提升租賃率；在拓寬園區服務範疇層面，這些第三方機構則需整合供應鏈生態資源，壹站式匹配園區業主與企業租戶的各類生產經營與生活服務需求，提升租戶黏性與滿意度；在增強園區運營管理效率層面，第三方機構還需通過科技運營管理系統輸出，解決園區運營人員、園區管理者、總部決策者的信息不對稱問題，借助高科技技術實現在線物業工作督導、風險監測跟蹤、設施設備管理等，實現產業物流園區管理的可視化與智能化。
某種程度而言，產業物流園區精細化管理所創造的價值提升，不僅僅是園區租賃客戶與租金收入的增加，還有園區供應鏈管理成本得到持續優化，實現真正意義的降本增效。朱明表示，目前普洛斯ASP的科技賦能，已在二三線城市部分產業物流園區產生壹定成效。比如某些產業物流園區的倉庫租賃率實現翻倍增長。
在上述信托公司創新部人士看來，盡管產業物流園區借助外部力量提升精細化管理能力有助於增強租金收入與客戶黏性，但隨著外部環境變化，越來越多投資機構開始關註產業物流園區突發事件對REITs產品穩健運營與預期回報的沖擊mdash;mdash;比如疫情反復或導致某些產業物流園區入駐企業面臨經營波折，或較大程度影響園區的租金收入穩健性與可持續性。這意味著產業物流園區在做好精細化管理同時，還需對企業租戶運營風險、自身設備維護與突發事故應對形成良好的預警機制。
在他看來，面對外部環境變化，產業物流園區更需及時調整自身規劃定位，為不同行業提供高效倉儲物流服務，最大限度分散自身經營風險。
目前，我們也註意到，越來越多機構投資者希望壹個基建設施REITs產品的底層資產包括不同區域城市的差異化產業物流園區，從而最大限度降低單個產業的經營風險傳導效應，令REITs底層資產能持續貢獻穩健增長的租金收入。前述國內大型私募機構資產配置部主管指出。但這背後，納入REITs資產包的各家產業物流園區必須具備極高的精細化管理能力，已經成為壹種投資標配。
低碳運營新考驗
值得註意的是，隨著ESG投資理念日益普及，越來越多機構投資者都將產業物流園區是否做到低碳運營，納入基建設施REITs產品投資決策的重要參考依據。
壹位券商投行部人士向記者透露，此前他們向部分大型私募機構開展基建設施資產證券化產品募資路演時，發現後者除了關註租金收入、企業租戶黏性、倉儲運輸資產維護狀況等傳統財務數據，還特別關心產業物流園區是否引入光伏風能發電的環保設備，持續降低園區碳排放量。
數據顯示，2020年國內逾1.5萬個產業園區貢獻全國約1/3碳排放量，越來越多金融機構將投資符合低碳運營條件的產業物流園區資產證券化產品，視為踐行ESG投資理念的重要路徑。
但是，這對不少二三線城市產業物流園區構成新的運營挑戰。究其原因，壹是有些產業物流園開發商自身面臨資金壓力，挺難增加環保設備投入，二是光伏風能等環保發電的投資回報周期較長，令部分園區開發商心存顧慮。
目前，我們正積極說服某些租金收入與企業租戶黏性較高的物流園區需增加節能減排投入，因為這已成為產業物流園區能否滿足資產證券化要求的重要標準，甚至會影響他們能否贏得眾多投資機構青睞而盡快實現項目退出。前述券商資產證券化部門負責人指出。
朱明表示，鑒於國內產業物流園區的實際運營狀況，普洛斯資產管理服務ASP正嘗試自主負責某些產業物流園區的節能減排設備投資，助力後者實現零碳轉型。
這背後，是普洛斯旗下擁有不少致力於推動產業物流園區零碳運營的基金，他們願意將基於數據驅動的壹站式零碳解決方案在國內更多產業物流園區普及推廣。他告訴記者。
記者了解到，目前不少產業物流園區實現資產證券化的另壹大挑戰，是他們能否獲取二級市場投資機構認可的綠色認證與零碳評估資質，從而被納入後者的投資範疇。
上述券商投行部人士向記者透露，由於不少國內大型資管機構與私募基金對綠色認證與零碳評估的認定標準偏高，導致能納入他們投資範疇的基礎設施資產證券化產品偏少。
目前我們正與他們積極溝通，希望他們不要拘泥於特定的綠色評估認定標準，而是聚焦越來越多產業物流園區正努力踐行低碳運營理念通過投資相關REITs產品，可以督促後者更持續地做好低碳管理與減能減排工作。他告訴記者。所幸的是，不少國內資管機構與私募基金已采納這項建議，令基建設施資產證券化產品的投資資金逐步擴大。
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