什麽叫商品房屋質量驗收合格證？

壹、什麽叫商品房屋質量驗收合格證？商品房驗收合格證是用來確認商品房合格的證書。房屋驗收是指購房者接收房產時必須要求賣方再次陪同實地察驗，看是否有所變動，是否按合同要求進行過維修改造，維修改造質量和水平是否滿意，有關文件是否符合、齊全等，都應仔細察驗。只有購房人對房屋進行驗收並簽署房屋交接單、領取房屋鑰匙，開發商的交付義務才算履行完畢。正確的房屋驗收程序： 1、查看三書壹證壹表。《住宅質量保證書》(可帶走)、《住宅使用說明書》(可帶走)、《建築工程質量認定書》，“壹證”是指《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》，“壹表”是指《竣工驗收備案表》。根據國務院頒布的《城市房地產開發經營管理條例》規定：“房地產開發項目竣工後，經驗收合格後，方可交付使用”。 2、驗收。壹般收房過程中，業主在驗房前，物業會催促業主交付物業費及其他相關費用。業主可同他們交流，驗收好後，再交付費用。從物業處拿鑰匙，分別應該有樓層鑰匙、進戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表等幾把。註意：不交費、不簽字、先驗房。發現問題後更不能交費、簽字。應先修房，同時取證，為日後舉證奠定基礎，特別保存好驗房問題備案單。 3、核查房屋總面積。套內面積減少、公攤面積增加的情況很多。收房時，確認售樓合同附圖與現實是否壹致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。 (先查看售房合同，看之間的誤差為多少，壹般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。 4、簽相關文件。簽業主公約、前期物業管理合同時，看好條款，不能放棄自己的權利。 5、交合理費用。這裏的合理費用包括：物業管理費應有物價局批文、裝修押金、垃圾清運費。二、房屋驗收的註意事項壹、註意及時接收入住通知書 1. 這是收房的第壹步，要註意期限。壹般，開發商約定的交房時限在通知書寄出30天內，所以購房者要安排好時間。 2. 接到入住通知書後，首先應判斷開發商是否如期交房。若逾期交房，則應提出處理意見，並根據開發商的答復決定是否前往收房，按通知上約定的時間前往收房。特別提示： 1. 要註意收房的期限，錯過收樓日期麻煩多。 2. 收樓日期可提早不可推遲。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發商按合同索賠。 3. 有特殊情況不能如期到場的，可以書面形式委托親友、律師進行，也可及時與開發商聯系，商議另行約定時間，並以書面形式確認。 4. 若購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關收房手續，從法律角度來說，則壹般被視為開發商已實際將該房交付買家使用，買家應從通知單的最後期限之日起承擔所有購房風險責任及稅費。二、確定房屋是否達到交付條件 1. 《竣工驗收備案表》 ——最重要《房屋建築工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表》是目前收房環節中最應該註意的文件。該表是建設部為規範工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設計、監理、建設單位和施工單位四方合驗後，在工程竣工15天內到建設行政主管部門竣工備案。《竣工驗收備案表》中的項目，只要送交主管部門備案後，發展商就必須對樓盤終生負責。所以《竣工驗收備案表》對房地產商有著嚴格的約束作用，按照有關規定，表上的每壹項都必須報有關主管部門備案，缺少任何壹項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權拒絕收房。 2. 《住宅質量保證書》《住宅質量保證書》是開發商針對房屋質量及保修期限、範圍作出的承諾，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別註意保修期限。我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。商品房保修期從開發商將竣工驗收的房屋交付使用之日起計算。工程質量保證書中具體保修期限與保修範圍是：地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內;屋面防水為3年;墻面、廚房和衛生間地面為1年;《住宅質量保證書》壹般約定地下室及管道滲漏為1年;墻面、頂棚抹灰層脫落為1年;地面空鼓開裂、大面積起沙為1年;門窗翹裂、五金件及衛生潔具損壞為1年;燈具、電器開關損壞為6個月;管道堵塞為2個月;供熱供冷系統設備為壹個采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限，由買賣雙方自行約定，並寫在工程質量保證書中。房屋在保修期內出現質量問題，如經保修單位維修後導致房屋使用功能受到影響，或因主體結構質量不合格給購買人造成損失的，根據工程質量保證書開發商應承擔賠償責任。購買人認為主體結構質量不合格的，可以向《住宅質量保證書》中註明的工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗確屬不合格的，購買人有權退房。 3. 《住宅使用說明書》《住宅使用說明書》是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數、墻體結構類型等作出的相關說明和提出註意事項。 4. 《建設工程質量認定證書》 5. 《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》 6. 實測面積登記表特別提示： 1. 只有具備上述文件，才說明房屋已經具體交付條件。所以收房時先要審查相關文件，確認房屋已經具備交付條件之後，才能進壹步進行驗房、結算費用、交鑰匙等交接工作。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復印件。 2. 《建築工程竣工備案表》是最重要的文件，收房時不能只看開發商有沒有這張《備案表》，壹定還要仔細察看各個分項有沒有都備案。它是收房的前提，即使開發商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標準，您有權拒絕收房。 3. 對於這些文件，壹方面要驗收它有沒有，另壹方面也要看驗收這些文件取得的合法性。 4. 如果開發商拒絕出示這些證明文件、或文件不全，您可按購房合同第十壹條，要求開發商簽收“關於出賣人拒絕出示《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《建築工程竣工驗收備案表》的責任確認函”。 5. 提醒您：《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》和管線分布竣工圖，您可帶走，作為證據資料保存。 6. 如果開發商不能提供上述相關文件，購房人有權拒絕收房，由此產生的延期交房的責任由開發商承擔。三、房屋檢驗收房過程中必須要掌握壹個原則：“先驗後收”。即購房者壹定要先驗收房屋(包括驗收交房必須的文件)，確認無誤後再簽署收房文件。 “先驗後收”不僅是符合商業慣例的，而且也是有法律依據的。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應比例的價款，就履行了合同的義務，開發商就應該交房。而在房屋交付以前，業主有權先驗收房屋： 1. 檢測房屋面積：要求開發商出具《實測面積測繪報告》，根據房屋土地管理局所屬的專業測量單位對每壹套房屋面積進行核定所得實測面積，核對其與銷售面積是否存在誤差，誤差率的範圍有多大;若實測面積誤差超出3%，可以中止收房。 2. 檢驗房屋質量：購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質量，主要可從以下幾方面入手： (壹) 房屋本身的質量 (二)景觀綠化、小區配套、設施標準等配套設施是否符合合同約定。 (三)裝修質量特別提示： 1. 壹定要掌握“先驗後收”的原則。 2. 如果開發商拒絕先驗房後辦理其他交付手續，則購房者可要求開發商簽收“關於出賣人拒絕交驗房屋的責任確認函”後中止辦理手續。 3. 購房者應了解公攤面積及相關知識，防止開發商侵占。 4. 若發現有質量問題，開發商應限期維修，購房者應要求開發商簽定書面函件，由此導致業主逾期入住的，開發商應承擔違約責任。 5.只要付清房款，按照合同約定購房者已經完全履行了合同的義務，開發商就應該無條件交房，否則應視為開發商違約，如果開發商拒不交房，應承擔逾期交房的責任。開發商無權以“未繳納相關費用”等任何理由而拒絕交房。 6. 不要將樣板房標準作為現實標準，除非開發商將有關裝修標準按樣板間標準在合同中明確下來。四、新房驗收的最終結果 1. 房屋檢驗沒有問題的：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關文件。在這個記錄表上，應把檢驗情況逐壹記錄，凡是無法確認的事項，則不記錄或寫上“暫不清楚”、“無法認定”等字樣。若發現問題，則如實記錄下來，並要求發展商限期處理。 2. 如有不滿意的地方，可提出意見並將意見填寫在《驗房交接表》中，作為書面依據，如發展商未準備有關表格，買家應另以書面形式將意見送交發展商。 3. 發現問題，買賣雙方可協商解決，如屬可整修內容，應協商並簽署有關整改維修文件，約定下次驗收時間(壹般不超過30天)。 4. 對發現的問題要詳細在驗樓表上予以註明，如果確實屬於不能收樓的，要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字、蓋章。特別提示： 1.驗房後要堅持的原則：只要發現問題，不管大小，都要在相關文件或表格中記錄下來，而不管開發商陪同的收房人員如何花言巧語;如果樓盤根本就沒準備驗收登記表，則應自備紙筆，壹壹記錄。 2. 物業公司的行為代表不了開發商(除非有明確書面授權)，因此不要就房屋質量的問題與物業公司簽署文件。 3、驗收房屋發現問題時，壹定要開發商蓋章確認，約定處理方案。 4、如果開發商拒絕蓋章確認房屋存在的問題，壹定要取得證據，證明不是買房人不按時收房，而是開發商擬交付房屋不符合合同的約定或法定條件。註意事項：以下問題，購房者在買房、收房過程中會經常遇到，特別經常遇到此類的咨詢問題，把關鍵註意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權益。五、買房相關稅費 (壹)商品房買賣應繳以下稅費： 1、契稅 2、房屋買賣交易手續費 3、買賣合同印花稅 4、公***維修基金 5、房屋所有權登記費 6、房屋所有權印花貼稅 7、權證工本費 (二)稅費問題特別提示：依據法律的規定和大部分購房合同的約定，繳納公***維修基金、契稅等費用均不能作為開發商交付房屋的前提。 1. 契稅契稅是業主取得產權證時向國家交的稅。繳納時間：契稅只能在過戶時交納特別提示：除稅務機關，任何單位無權代收。實施：業主入住時不需要向開發商交納契稅，等房屋可以辦理產權證之前自己到稅務局直接辦理。 2. 公***維修基金此項基金不同於物業管理費，只用於住宅***用部位、***用設施設備保修期滿後的大修、更新、改造。稅率：房屋成交價的2%。特別提示：任何開發商、物業公司都無權收取或代收大修基金。該基金應該交給小區辦。如果您將大修基金交給開發商，您很可能無法要回。 3、面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規定開發商向購房人提供面積測量數據的義務，故此費用應由開發商交納。 4、物業費壹年物業管理費、物業管理費和水電保證金特別提示：普通小區交壹年以下物業費並不違規。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。 5. 產權代辦費業主完全有權選擇自行辦理產權證，開發商無權強行向業主收取該筆費用。六、面積問題面積問題是消費者最為關心的內容之壹，購房人買房時尤其是買期房時，壹定要考慮到合同面積與實際面積可能出現誤差這樣的問題，並在簽訂合同時以附加條款加以防範。 (壹) 存在的問題： 1. 商品房合同面積與實測面積存在誤差，這壹直是個焦點問題。消費者常常因面積問題出現糾紛而處於被動局面，建議購房人在購房合同中對相關可能出現的問題詳細進行約定，以維護自己的權益。 2. 開發商有時能利用公攤、面積測量侵占購房者的合法利益，還不易被發現。正確測算房屋面積，是專業人員的工作，壹般購房者根本無法完成。其次，面積測量的人工操作特點，正常誤差都難以避免，壹些開發商在使之產生人為偏差侵占購房者壹、兩米面積輕而易舉。再有，由於消費者相關知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。 (二)如何解決面積誤差? 面積誤差：根據有關規定，買賣雙方因設計變更造成的實測房屋套內面積或建築面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：(壹)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算房款;(二)面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。開發商應在買房人提出退房之日起30日內退還已交房款，並支付已付房款利息。如購房人同意繼續履行合同，房屋實際面積大於合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發商承擔，所有權歸買受人;房屋實際面積小於合同約定面積的，面積在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由開發商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發商雙倍返還買受人。特別提示： 1. 想測出您買的商品房的真實面積，首先購房者索要出建築的竣工圖紙，請專家根據圖紙進行計算。 2.簽定合同時應該細化條款，應該約定實際面積與產權登記面積發生誤差時的處理方式。如規定合同中未約定處理方式的，面積誤差比絕對值超出3%時，購　房人有權退房。 (三)關於分攤面積公用建築面積分攤原則： 1、商品房公用建築面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建築面積為本幢內的公用建築面積，與本幢不相連的公用建築面積不得分攤到本幢房屋內。 2、為整幢商品房服務的公用建築面積，由該幢樓各套商品房分攤;為局部範圍服務的公用建築面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建築面積的，分別計算分攤系數。各套商品房應分攤的公用建築面積，為各次分攤的公用建築面積之和。 3、公用建築面積分攤後，不劃分各套商品房攤得建築面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。分攤的公用建築面積由以下兩部分組成： 1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公***門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公***用房和管理用房建築面積; 2、套(單元)與公用建築空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的壹半。凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建築面積部分，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。不應入的公用建築空間： 1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。 2、售房單位自營、自用的房屋。 3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。 4、對於半地下室，不論采光井的結構如何，都不計入建築面積。特別提示： 1. 簽訂合同時應明確約定公攤的具體項目。 2. 售房單位在預售商品房前，應向商品房預售管理部門提交預售商品房的面積測量報告。預售商品房設計方案變更涉及預售房屋面積的，應重新提交面積測量報告。售房單位在銷(預)售商品房時，在銷(預)售合同(含補充協議)中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建築面積及公用建築部位。 3. 其他購房人受益的其他非經營性用房，需要進行分攤的，應在銷(預)售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建築面積。綜合上面所說的，商品房屋質量驗收合格證對於我們來說是特別重要的，而且房屋的質量對於壹個開發商來說也是必須要存在的，因此，壹般在房子要交房的時候必須要經過最專業的驗收，房子才可以進行出售，所以，我國對於房子質量這壹塊是很註重要。