壹、確立物業管理市場秩序的基礎
要維護物業管理市場的運行秩序，有兩個基點必須首先明確：壹是物業的產權歸屬，二 是物業管理的委托代理關系。這二者是物業管理市場中，市場主體即消費者與經營者之間的關系問題。正是有了這種關系的存在，才有物業管理市場的存在。只有明確這種關系，理順 這種關系，物業管理市場才能有秩序地運行。
(壹)物業的產權與權屬界定
1.私有產權
對於物業的“所有者”來說，他擁有這座房子的權力，包括獨自擁有、使用和享受其名下物業及全部租金的收益，以及全權將其名下所占的業權份數，連同上述的權利自由出售、 轉讓、出租或準許他人使用而不受其他人的幹涉。
2.集體產權
顧名思義，集體產權就是由多個人***同擁有某壹資源。如何使用這壹***同擁有的資源， 就必須經過集體來決定。例如，壹個小區中的運動場是全體業主***同擁有的，但這並不表示每壹位業主都可以為所欲為地使用。如何使用這個運動場，必須由全體業主組成的業主委員 會集體決定。同樣，如何對集體擁有的物業進行維修保養，也需通過業主委員會集體決定。
3.建築物區分所有權
在理論上，私有產權、集體產權是比較容易區分的。但在物業管理的實際操作中，對於 壹幢單體建築物，如果由多位業主***同擁有，其產權的界定仍有相當的難度。法學界把多人***同擁有同壹建築物的情況界定為建築物區分所有權。
建築物區分所有權是指多個區分所有權人***同擁有壹棟區分所有建築物時，各區分所有 權人對建築物專有部分享有專有所有權與對建築物其用部分所享有的***用部分持分權，以及因區分所有權人之間的***同關系所產生的成員權。
(二)物業管理的委托與代理關系
對於自己的物業，壹般來說業主可以自己料理。但是，隨著建築技術的發展，物業的復 雜性越來越高，業主自身已經無能力對自己擁有的物業進行大規模、多方面的管理。這使得業主們開始尋找專門的代理人，進行自己沒有能力或者不願意進行的物業管理活動。物業管 理的委托與代理關系便由此而產生。
在委托與代理關系中，主體有代理人、被代理人和相對人。沒有相對代理人則不能發生 代理關系。物業管理的實踐中，代理人是物業管理公司，被代理人是業主或業主委員會。相對人則有兩類：壹是各類相關的專業公司，如房屋維修公司、設備維修公司、綠化公司、清 潔公司等。物業管理公司與各專業公司簽訂各種合同，以滿足被代理人的需求。二是分散業主(相對於業主委員會)和承租人(相對於產權所有人)。物業管理公司代表業主委員會或產權 人與分散業主或承租人簽訂房屋使用合約或公***契約，以規範他們使用物業的行為。
產權人與管理者是壹種委托代理關系，物業產權人為了保證自己所擁有的物業能正常使 用，在物業管理市場中聘請代理人，將其物業的管理權委托給代理人。當物業管理公司通過委托合同獲得物業的管理權時，產權人和管理者之間的委托代理關系即告成立。
二、物業管理市場秩序的主要內容
為了建立良好的物業管理市場秩序，必須確立全面的市場法則。這些市場法則雖然帶有 壹定的主觀性，但它對維護物業管理市場的秩序是壹種有效的約束。同時，它所反映的內容和要求也體現了物業管理市場客觀規律的要求。
(壹)市場進出秩序
進入物業管理市場進行經營活動的物業管理企業需要具備壹定的條件，不具備壹定的資 格去參與市場經營活動，必然使市場混亂。因此，只有按壹定的條件規範物業管理企業，才能保證各個企業有序地進入市場，有序地退出市場。
1.進入市場的秩序
(1)要對參與物業管理市場活動的經營者進行資格審查，這是保證物業管理市場秩序的 前提條件。從市場經濟的需要出發，參與物業管理市場競爭的必須是物業管理服務的經營者，其明顯的特點是自主經營、自負盈虧、具有獨立的法人資格，而不分所有制性質和形式， 不分企業規模大小，可壹律平等地進入物業管理市場進行經營活動。
(2)要對參與物業管理市場活動的企業進行登記，接受工商管理部門的登記管理，明確 經營商號、經營性質和經營範圍。
(3)規範進入物業管理市場的經營對象和經營方式。物業管理市場的經營對象是物業管 理服務，具體地說，就是必須規範物業管理服務的質量等級；經營方式必須是委托代理制，是由業主委員會決定委托某壹物業管理公司進行管理，而不能由任何其他個人或團體強加於 業主。
2.退出市場的秩序
(1)物業管理企業自行破產退出市場，要按規定清償債務，確定清償債務的方式和期限 。對無償還能力的債務人(企業)的財產做出有條不紊和公平合理的清算，以保證市場的平等競爭秩序。
(2)違反有關法規的要迫使其停止營業。對違反國家政策、法律、法令的物業管理企業 ，要吊銷營業執照，令其退出物業管理市場；對非法經營、質量低劣的物業管理公司，要限期改正，以保證物業管理市場的正常秩序。
(二)市場競爭秩序
物業管理市場中的競爭是必然的，並且必須有比較完善的法規保護競爭，約束競爭中的 不合理行為，確立公正而統壹的競爭規則。
1.自主經營
物業管理企業進入市場競爭要有自主權，有獨立的利益，不允許任何不必要的行政幹預 。
2.效益優先
對競爭中優勝的物業管理企業要給予鼓勵，提倡開拓進取，爭取最優效益；對競爭中失 利的物業管理企業，要由市場經濟的法則進行必要的淘汰。
3.公正平等
給物業管理企業提供平等的競爭機會。不同所有制形式、不同經濟成分的物業管理經營 者，在市場上有同等的競爭權利和競爭機會。國家已出臺相關政策，要求新開發的超過10萬平方米的商品住宅小區的物業管理必須采取公開招、投標。這是壹種創造平等機會的有力措 施。
(三)市場交易秩序
物業管理市場的交易秩序，主要是規定市場主體的交易行為，要做到市場交易活動按準 則行事。
1.公開化
實行交易行為公開化，提高物業管理市場的透明度，必須有合法的契約和合同，同時還 要及時公開信息。物業管理市場信息的公開有利於實際消費者和經營者的直接聯系，減少交易費用，抑制價格的人為上漲。
2.貨幣化
在物業管理市場中，交換的對象是服務。因此，在交易中只能是服務壹貨幣的交換方式 ，而不可能是其他易貨貿易的方式。物業管理市場必然要實現交易過程貨幣化。
3.票據化
在物業管理市場上進行交易必須有合法的文字依據，所發生的交易信用必須經過商業票 據進行結算。這樣做，壹方面有利於對物業管理企業進行監督管理，為稅收、審計提供重要依據；另壹方面，商業信用票據化也有助於解決企業之間的拖欠、占壓資金等問題。
4.規則化、法律化
在公開化的基礎上，逐步確立相應的物業管理市場交易規則，並使之法律化，以此消除 交易過程中的混亂和欺騙行為，保證消費者與經營者的正當權益。
三、加強管理，維護市場秩序
加強對物業管理市場的管理是維護正常的市場秩序的中心環節。對物業管理市場的管理 主要由三類市場管理機構組成：壹是國家設置的市場管理機構，包括政府職能部門(如建委、房管局等)，政法系統的有關機構，以及統計、審計、財政、稅收、工商、銀行、物價等 管理機構；二是物業管理服務的技術管理機構，包括計量、測試、質量管理、衛生、環境保護等管理機構；三是群眾性的管理監督機構，包括消費者協會、物業管理協會等民間組織。 物業管理市場的管理體制是國家的管理監督和群眾性管理監督相結合，是各種組織和手段的有機統壹。
(壹)政府對物業管理市場的管理
政府通過法律、法規對物業管理市場進行宏觀的管理，為物業管理市場發揮出應有的功 能創造壹個有法可依、有紀可守、有章可循的良好的市場環境。
政府對物業管理市場的管理體現在以下幾個方面：
(1)制定物業管理的政策法規。這是物業管理市場規範化運作的基本條件和環境，是物 業管理市場健康有序發展的保證。物業管理政策法規的制定，使產權多元化物業的管理有據可依；對業主和物業管理公司的權利和義務有壹個明確的界定，對物業的使用和管理行為進 行限定，對物業管理費的定價程序、收費項目、收費標準和收費辦法作出規定，從而保護當事人雙方的利益。
(2)物業管理經營人資質管理。政府對從事物業管理的組織和人員在資質方面進行管理 ，保證物業管理行業的服務質量。資質管理包括對物業管理公司進行資質審查和復審、登記、年檢，以及物業管理公司等級評定、從業人員資格評定等。
(3)制定物業管理服務標準，開展物業管理質量評優工作。
(4)指導物業管理公司的工作，指導和幫助業主委員會工作。
(5)協調、解決物業管理市場運作中出現的各種情況和問題。
(二)行業協會對物業管理市場的管理
物業管理行業協會是物業管理企業依法自願組成的行業性社會團體，通過開展各種有益 的活動，在行業內起到協調、協作和監督管理的作用。具體體現在：
(1)在政府行政主管部門的領導下，宣傳政府關於物業管理行業的政策、法規，協助制 定本行業的道德規範、自律準則和管理標準。
(2)協助政府主管部門對物業管理企業進行等級評定、質量評優。
(3)開展物業管理的調查研究，解決行業工作中出現的新情況、新問題。
(4)收集、整理和提供物業管理市場信息，組織業內的學術和經驗交流，對物業管理人 員進行培訓。
(5)協助解決物業管理公司與業主之間出現的矛盾。
(三)物業管理企業的自我管理
物業管理企業的自我管理是壹種自律行為，是保證物業管理市場有序運作的壹個非常重 要的環節。只有物業管理企業在市場上自覺規範自己的企業行為，才是根本而有效的途徑。物業管理企業的自我管理包括：
(1)依法經營。在市場競爭與經營服務中，嚴格遵章守法，按照國家和行業的法律、法 規規範和約束企業自身的經營活動，自覺遵守市場規則，公平參與、公平競爭，凈化市場空氣，維護市場秩序。
(2)明確市場定位。根據企業本身的規模和能力，確立企業的市場定位，並形成自己所 特有的業務經營範圍。例如，管理專長是辦公樓宇還是住宅小區，是工業區或是綜合性商業大廈，從而有目標有方向地在物業管理市場中展開經營活動。
(3)制定和完善經營管理制度，如《經營管理條例》、《員工守則》等，使經營活動程 序化、制度化、規範化。
(4)員工培訓。對經營管理人員進行定期的培訓，樹立正確的經營服務觀念，掌握科學 、規範的市場操作方式。
(四)社會輿論對物業管理市場的監督管理
社會輿論在物業管理市場中能夠起到不可低估的作用。充分利用社會輿論所特有的作用 ，對物業管理市場進行有效的監督。社會輿論主要包括新聞媒介及業主意見等，主要內容有：(1)宣傳有關物業管理的法律、法規，傳播、普及物業管理的基本知識，加深物業管理 企業與廣大業主和使用人對物業管理的認識，***同維護物業管理市場的秩序。
(2)表彰先進，弘揚正氣。通過社會輿論大力表彰先進，建立起壹種良好的市場經營作 風。
(3)客觀反映物業管理市場中出現的值得引起社會重視的問題，加快和促進對這些問題 及相關方面的研究和解決，批評和揭露醜惡現象，凈化市場風氣，使物業管理市場健康發展 。