住房建設領域的尋租自1998實行城鎮住房制度改革以來，我國逐步形成了多層次的住房供應體系，即高收入人群以市場價格購買商品房，低收入人群以低價購買經濟適用房，最低收入人群租住政府或單位提供的廉租房。對於保障性住房，國家給予了優先劃撥土地、免收土地出讓金、優先發放開發貸款、減免部分行政事業性收費等優惠政策。，自然誘使開發商與主管部門競相尋租，以“經濟適用房”的名義實施“商品房”。對於擁有審核開發商資質、分配保障房權力的主管部門和負責人來說，壹旦意識到其權力的市場價值，“尋租”就會滋生。發生在北京的“放號”風波和“買得起的豪宅”現象就是很好的證明。尋租及尋租理論研究壹、西方尋租理論概述尋租理論是西方經濟學公共選擇學派在20世紀70年代創立的。公共選擇學派的主要代表之壹圖洛赫(Tullock，1967)首先提出了尋租的思想。然而，是安妮·克魯格在1974期《美國經濟評論》上發表了《尋租社會的政治經濟學》壹文。後來，巴格瓦蒂(J. Bhagwati)、布坎南(J-Buchanan)、布雷歇(r .布雷歇)、斯裏尼瓦桑(T. N. Srinivasan)、托利森(R. Tollison)等人相繼對這壹理論進行了深入研究，布坎南也因其理論貢獻獲得了1986年的諾貝爾經濟學獎。二、尋租理論在中國的應用西方尋租理論創立於20世紀70年代，當時中國正處於傳統計劃經濟體制向市場經濟體制的轉型期。新舊制度的漏洞和摩擦，權力監督和制衡的缺失，部分當權者私欲的膨脹，使得拉關系、走後門、送紅包、給回扣、權錢交易等不正之風和腐敗現象成為更加嚴重的社會現象。不幸的是，創始人未能將目光投向中國。出於對改革未來的高度責任感，以吳敬璉教授為首的壹批經濟學家首先在1988《經濟與社會制度比較》雜誌上向國內經濟學家介紹了西方的尋租理論，然後借助尋租理論分析了中國現實經濟生活中的腐敗現象。隨後，尋租理論在中國的腐敗和轉型經濟研究中得到了廣泛應用，但此後應用有所下降，在房地產等領域也沒有得到深入發展。三。尋租理論中重要概念的壹般解釋“尋租”和“DUP”:現代尋租理論基本繼承了巴格瓦蒂的定義，將人類社會(即DUP)中的尋租活動歸為“尋求直接的非生產性利潤”。這裏的“直接”是指“通過動力而不是生產過程的手段直接生產”，而“非生產性”是指“相關活動只產生貨幣利益，但不生產正常效用函數中包含的產品和服務，也不產生生產這些產品和服務的投入。它不能擴大社會生產規模，甚至由於壟斷而縮小生產規模，爭奪已有的生產利潤”。從以上概念可以看出，“1”和“租金”的根源在於政府對市場的不當幹預和管制。2.尋租抑制了市場的公平競爭，導致生產效率低下和資源浪費。3.整個尋租活動包括兩個方面:權力主體的設租:即權力主體在對經濟活動進行行政幹預和管理的過程中，阻止供給增加，人為造成某些生產要素的供給彈性不足，從而形成權力主體獲取非生產性利潤的環境和條件，這往往是壹個從權力到金錢的過程。個人尋租:個人通過合法或非法手段獲取特權，維護既得利益的活動。這往往是壹個從錢-權-錢的遞增過程。4.這裏的“租”不同於壹般經濟學原理中的“租”。前者是指人類通過權力幹預某些資源的稀缺性而產生的超額利潤，後者是指由於土地、石油、稀有礦藏等資源的自然稀缺性而產生的超過機會成本的級差收益，這些資源是由於數量有限、供給不靈活而產生的。尋租現象在中國房地產業的體現；我國90年代以前的尋租主要起源於價格雙軌制的商品流通領域。90年代以後，隨著經濟體制改革的深入，尋租活動逐漸從商品流通領域轉向生產要素領域，房地產成為重災區。這是因為，壹方面，有形商品的價格進壹步放開，價差縮小。另壹方面，資本和土地市場進壹步發展，相應的政策法規沒有及時出臺。資源的不當行政配置造成了資本、土地等要素市場的巨額租金，並誘發了相應的尋租活動。此外，房地產行業對土地和資金要素有著天然的依賴，這也為尋租現象的滋生和蔓延提供了“沃土”。壹、房地產尋租的特點:租金規模大，尋租主體多，手段多樣化。房地產行業尋租的壹大特點是租金規模大。胡鶴立和萬安培在估算了中國房地產行業的租金規模後指出，1988和1992的房地產開發過程中土地交易的潛在租金分別不低於“1000億元和200億元”。之後，萬安配在1998計算“股份制改造和房地產開發租金不低於800億元”。2005年，鐘偉也得出結論，“僅2002-2004年損失的土地租金就達3300億元”。因為估價者通常喜歡少說多做以避免被攻擊，我們推測實際租金只會比任何估價者都大。房地產行業鏈條長，涉及環節多，所以房地產經濟中的尋租主體也很廣。除了各級政府的必要部門，建設、規劃、房管、土地管理、審計、稅務，還包括資金提供者——銀行、資金使用者——房地產開發公司，甚至個體戶、包工頭、住戶。還有各種尋租手段，比如合法手段，比如企業通過談判遊說向政府尋求優惠，利用特殊政策維護自己的壟斷地位，非法手段，比如行賄、濫用職權，以及介於合法與非法之間的灰色尋租手段，比如“亂收費”、集體尋租等。第二，尋租活動的來源是行政幹預的結果，也就是說權力的使用造成了租金。根據電力部門職能的不同，房地產行業尋租活動的來源可以分為三類:電力部門無意設租、電力部門被動設租和電力部門主動設租。1.無意租金設定是指權力部門為彌補市場缺陷而對經濟生活的幹預，無意中導致租金產生和尋租行為。它來源於權力部門的“良好的主觀願望”，是主客觀相分離的表現。權力部門由於自身能力的限制，在資金和土地的分配上制定了不科學的政策，會導致無意的設租，被其他經濟人用來謀取自己的利益，即尋租活動。隨著知識經驗的積累和管理決策的科學化，無意的設租行為會逐漸減少，但只要有權力部門的介入，這種租金就不可能完全消失。2.被動設租是指權力部門出於自身利益或在既得利益集團的影響下，利用職權制定和實施壹些能給這些集團帶來巨額租金的法案，客觀上成為利益集團的牟利工具。目前，壹個很好的例子是，壹些地方當局出於短期的政績或當地經濟增長的壓力，為房地產開發提供過度傾斜的優惠政策，如廉價的土地轉讓，這在客觀上為開發商肆意尋租創造了機會。3.主動定租是指管理局預期定租能為其帶來收益，從而通過行政幹預主動創造租金，增加本部門和本地區企業的收益，這些企業向管理局提供部分租金作為回報。其本質是公權力的商業化，是權錢交易的腐敗。由於公共權力的行使偏離了公共利益，這種設租尋租活動往往導致社會財富的轉移和社會矛盾的激化。三、尋租的形式如上所述，房地產開發具有鏈條長、涉及部門多的特點，因此尋租活動的形式也多種多樣。1.土地供應領域的尋租。稀缺的土地資源是房地產開發的基本要素之壹。地產商有地有財。對土地資源的依賴必然導致開發商不規範經營的沖動，而我國不完善的土地制度也為尋租提供了機會，進而使得土地成為房地產尋租的重災區。據統計，2003年，* * *查處違法用地案件168000件，其中包括歷年漏報的案件，給予黨紀政紀處分738人，追究刑事責任134人。在很多土地尋租的案例中，主要有以下幾種尋租方式:(1)供需雙方利用協議出讓土地的“暗箱”操作，以明顯低於市場的價格出讓土地，用地企業向出讓方支付小於或等於其私下尋求的租金的費用。有學者對我國土地出讓價格進行了實證分析，發現1992年我國土地拍賣出讓價格、競價出讓價格和協議出讓價格之比為1: 0.61: 0.14，說明協議出讓方式下的租金較大。潛在的巨額租金使得協議成為歷年土地流轉的首選。據統計，截至2002年底，我國招拍掛出讓的土地僅占總出讓土地的15%，其余大部分為協議出讓。(2)招標出讓土地方式下的控制擡高標價尋租，即作為尋租者的開發商在政府部門的默許下與其他競爭者達成私下協議，使其他競爭者通過支付現金的方式實際退出競爭，從而以較低的投標價格取得土地使用權。這種尋租方式極其隱蔽，不易被察覺；(三)行政劃撥土地的占用人擅自改變土地用途進行上市交易，獲取巨額租金的；(4)地方政府非法低價征用農村耕地，將其變為房地產開發用地並高價出售，獲取巨額租金。2.住房建設領域的尋租自1998城鎮住房制度改革實施以來，我國逐步形成了多層次的住房供應體系，即高收入人群以市場價格購買商品房，低收入人群以低價購買經濟適用房，最低收入人群租住政府或單位提供的廉租房。對於保障性住房，國家給予了優先劃撥土地、免收土地出讓金、優先發放開發貸款、減免部分行政事業性收費等優惠政策。，自然誘使開發商與主管部門競相尋租，以“經濟適用房”的名義實施“商品房”。對於擁有審核開發商資質、分配保障房權力的主管部門和負責人來說，壹旦意識到其權力的市場價值，“尋租”就會滋生。發生在北京的“放號”風波和“買得起的豪宅”現象就是很好的證明。3.資本領域的尋租房地產是資本密集型行業，房地產開發離不開金融支持。我國房地產企業自有資金少，融資渠道窄，對銀行資金的依賴尤為嚴重。據統計，2004年中國約50%的房地產開發資金來自銀行。企業對資金的渴求，加上國有銀行的軟預算約束，使得尋租活動在銀行信貸領域蔓延。以央行2003年2月底發布的《2002年貨幣政策執行情況報告》為例，人民銀行對部分城市商業銀行2006年7月5438+0日至2002年9月30日發放的房地產貸款進行了檢查，發現違規貸款和違規金額占檢查總量的24.9%。如果這個檢查結果具有代表性，那就意味著房地產貸款中有近四分之壹是違規貸款。而非法放貸，當然是為了獲取巨額“回扣”，參與分成，甚至間接成立房地產開發公司，拿著國家和人民的錢“借雞生蛋”，謀取私利。4.涉稅領域尋租2004年，中國納稅500強中沒有壹家房地產企業，與其作為中國十大暴利行業的形象形成鮮明對比。同時，據報道，在國家稅務總局最近對七省市的調查中發現，在各類涉稅問題中，房地產行業占了90%。2003年，南京市地方稅務局稽查分局對2002年納稅數額較大的88家房地產企業進行了專項稅務檢查，發現87戶存在偷稅漏稅問題，稅額高達5031.66萬元。偷稅漏稅現象如此嚴重，與房地產開發商和官員的尋租設租活動密不可分。5.房地產行業的“亂收費”問題。目前中國的地價和稅費占房價的50%左右。與國際平均水平20%相比，地價稅費占比明顯過高。據調查，全國各城市房地產開發經營涉及的稅費有60 ~ 180多項，其中只有12項左右是稅收(費，1996)。上海經過1995清理不合理收費，房地產收費仍有100多項。武漢市在1996、1997取消不合理收費後，仍有近60項房地產收費，壹些已經明確取消的項目仍在秘密或變相實施(鄧洪幹，2000)。在河南省的二級和三級房地產市場上，共有87項房地產行政事業性收費(李哲，2003)。據調查，預計1998年房地產行業收費約為120億元~ 150億元。房地產“亂收費”問題本質上是相關部門的“集體尋租”行為，但它是利用法律手段掩蓋不合理尋租事實的更高級形式的尋租。不僅增加了居民的購房成本，也使房地產業不堪重負，阻礙了房地產業的健康發展。尋租的不良後果第壹，它浪費資源，降低運行效率，損害整個社會的福利。雖然尋租活動對個體尋租者來說是壹種“正博弈”，即收益大於成本，但從整個社會來看，尋租活動是壹種“負博弈”，即對整個社會弊大於利，導致整個社會福利水平下降。原因是尋租是壹種非生產性的逐利活動，不創造社會財富。相反，在政府幹預的情況下，為了獲取個人利益，壹方面人們為了爭取政府的各種優惠政策，花費人力、物力、財力進行政府公關，從而增加交易成本，消耗大量稀缺資源；另壹方面，在尋租高額利潤的刺激下，企業競相尋租，忽視了降低成本、提高質量、增強競爭力的重要性，導致經營效率低下。短期內，開發商必然將經營效率低下帶來的尋租成本和冗余成本轉嫁給消費者，導致房價上漲，而嚴重背離消費者支付能力的房價必然損害消費者的切身利益，剝奪消費者的剩余。長期來看，尋租導致開發成本增加，房價上漲，從而產生泡沫。壹旦泡沫破裂，必然導致經濟下滑，進壹步降低整個社會的福利水平。二、扭曲資源配置功能在市場經濟體系中，市場在資源有效配置中發揮著重要作用。開發商為了維護尋租所獲得的利益，希望政府保持對土地等資源的控制，或者通過某種“隱形市場”來主導和影響資源的配置。政府對市場的壟斷，以及在政府支持下產生的企業壟斷，排除了公平競爭的可能，使得競爭機制、供求機制、價格機制無法良好運行，導致市場的資源配置功能失效，給消費者和整個宏觀經濟帶來潛在損失。第三，它改變了財富分配的格局，危及社會穩定。尋租不是創造財富，而是利用權力爭奪和轉移現有財富。總的來說，不是為了把社會財富的蛋糕做大，而是盡可能多的占據現有蛋糕的份額。房地產行業的尋租使得公眾的大量財富輕易地轉移到少數人手中，從而在短時間內造就了壹大批富有的房地產開發商和官員。以安徽省原副省長王懷忠為例，由於其在阜陽任職期間直接插手大量土地租賃和出讓事務，從1.994到2000年，阜陽明顯流失國有土地資產高達1億元，而這筆巨款是最大的。
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