壹、什麽是土地增值稅
土地增值稅是指納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除項目金額後增值額再按規定比例繳納的稅收。土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物的單位和個人征收的壹種稅。
二、土地增值稅的會計處理
在房地產財務規則中，企業壹般在“應交稅金”科目下設“應交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發生和繳納情況。“其貸方反映企業計算出的應交土地增值稅，其借方反映企業實際繳納的土地增值稅，余額在貸方反映企業應交而未交的土地增值稅。”
企業在壹定時期內取得營業收入並實現利潤，要按照權責發生制的原則將按規定應向國家繳納各種稅金進行預提處理，這些應交的稅金在尚未繳納之前會暫時停留在企業。
三、土地增值稅的稅務規定
由於房地產項目建設周期較長，土地增值額在項目竣工前無法核實，土地增值稅的征收采用預征加匯算清繳的征收辦法。
土地增值稅預征額=轉讓房地產所取得的收入*預征率
土地增值稅清算額=（轉讓房地產所取得的收入-規定扣除項目）*適當比例
（壹）土地增值稅預征的規定
根據《中華人民***和國土地增值稅暫行條例實施細則》 財法字〔1995〕6號第十六條規定，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以 預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
《國家稅務總局關於加強土地增值稅征管工作的通知》 國稅發〔2010〕53號指出把預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負結合起來；把預征率的調整與房價上漲的情況結合起來，使預征率更加接近實際稅負水 平，改變目前部分地區存在的預征率偏低，與房價快速上漲不匹配的情況。通過科學、精細的測算，研究預征率調整與房價上漲的掛鉤機制。同時規定除保障性住房 外，東部地區省份預征率不得低於2%，中部和東北地區省份不得低於1.5%，西部地區省份不得低於1%。
因此，各地根據房地產項目的不同類型，紛紛制定了不同的預征率，基本在1%至7%之間。
（二）土地增值稅清算規定
1. 土地增值稅清算條件
國家稅務總局關於印發《土地增值稅清算管理規程》的通知(國稅發〔2009〕91號)第九條規定納稅人符合下列條件之壹的，應進行土地增值稅的清算。
（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；
（3）直接轉讓土地使用權的。
第十條規定對符合以下條件之壹的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建築面積已經出租或自用的；
（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；
（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
2. 土地增值稅清算稅率
根據《中華人民***和國土地增值稅暫行條例》國務院令第138號，土地增值稅的稅率為四級超率累進稅率：即增值額未超過扣除項目金額50%的，稅率為30%；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。也就是說，轉讓增值的部分，分段按照比例征收土地增值稅。
四、結論
通過以上可以看出，土地增值稅預征率與實際稅率的差異較大，雖然預征率的計稅基礎是收入額、實際稅率的計稅基礎為增值稅，但由於房地產行業的較高的利潤率，導致土地增值稅預繳額與清算後的實際繳納額仍存在較大差異，預征率的調整和土地增值稅清算的實際稅負並沒有結合起來，預征率偏低，與房價快速上漲的情況不相匹配。
同時根據政策規定，土地增值稅清算是有壹定條件的，如果沒有達到土地增值稅清算的條件，企業也不會進行清算。因此，如果房地產企業根據權責發生制在披露財報時間節點預提土地增值稅，出現應交未交的情況是正常的。
當然我們也不排除3.8萬億元應交土地增值稅中確實含有欠繳的部分，是否含有由於稅務部門或者是跟企業配合的問題，應該清算卻還沒來得及清算的部分。或許這其中的原因很復雜，有地方政府的原因、有企業的原因。真正的緣由只有房地產公司最清楚，他們不應該只是反駁，應該認真地來回答這個問題。