壹、房地產開發企業稅收籌劃技巧
由於房地產開發企業業務範圍廣，經營活動復雜，因此采用了多種策劃技術。根據它們的特點和業務運作，它們采用的稅收籌劃技術可以歸納如下。
(壹)避免平臺規劃
土地增值稅適用四級累進稅率，存在明顯的稅率跳躍臨界點。所以節稅可以通過規避平臺規劃的規則來規劃，關鍵操作是控制增長速度，可以通過調價和抵扣來實現。
(二)投資轉化技術
房地產開發企業除了開發銷售房地產的傳統經營模式外，還可以采取租賃、投資合資等多種經營模式。對於房地產開發企業來說，改造技術有非常明顯的效果。
(三)稅基規劃技術
房地產開發企業占用大量資金，需要不斷籌集資金來維持開發能力，而資本規劃中的納稅籌劃重點在於如何降低稅基。銀行貸款融資和債券發行都是融資方式，可以利用利息稅抵扣效應降低稅負，而股票發行屬於股權基金模式，只能按照稅後利潤進行分配，不能有效降低稅基。
實施技術
主營業務收入籌劃，其突破點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，減輕稅收負擔。對於房地產企業來說，稅收政策對其收入要求非常嚴格，預售收入也要按照預期利潤率增加，並預繳企業所得稅。房地產銷售保證金和房地產預付款應計入總收入繳納營業稅。
二、房地產開發企業稅收籌劃模式
(壹)利用臨界點進行稅收籌劃
稅收臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增加或減少收入或支出來避免沈重的稅收負擔。目前，房地產開發中使用最多的方法是籌劃土地增值稅。根據稅法規定，納稅人建造普通標準住房出售，增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過項目扣除額20%的，按增值總額照章征稅。這裏的“增值20%”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行稅收籌劃。如果房地產開發企業建造的普通標準房增值率處於20%的臨界點，壹是通過適當控制售價。銷售收入減少了，抵扣項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這樣會帶來另壹個後果，就是會導致收入減少。這壹舉措是否可取，我們不得不將減少的收入與控制增值率下降的稅式支出進行比較，權衡得失做出選擇。二是提高免賠額項目。比如增加房地產開發成本，房地產開發成本等。，從而進壹步提高商品房的質量。但在增加房地產開發成本時，應註意稅法規定的比例限制，開發成本扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額與房地產開發成本之和的10%。
大海房地產開發有限公司建成普通標準住宅，實現銷售收入693萬元。公司支付普通標準房建設款654.38+0萬元，投入房地產開發費用300萬元(其中:征地拆遷補償40萬元，前期工作40萬元，建築安裝654.38+0萬元，基礎設施40萬元，間接開發費用40萬元)。房地產開發費用為40萬元，以及與房地產轉讓相關的稅費。根據稅法規定，除上述費用外，房地產企業還可以扣除(100+300) × 20% = 80萬元。因此，這家房地產企業的增值率為(693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+80+55)= 20.5%。根據稅法規定，土地增值稅的稅率為30%(693-100-300-40-80-55)×30% = 35.4萬元。企業稅後利潤693-100-300-40-80-55-35.4 = 82.6萬元。如果企業進行稅收籌劃，將這批房屋的售價降低到690萬元，公司增值率為(693-100-300-40-80-55)/(100+300+40+80+55)= 20%。企業稅後利潤為690-100-300-40-80-55 = 115000元。納稅籌劃後，企業可減少稅負115-82.6 = 32.4萬元。
同樣，房地產企業也可以利用土地增值稅的臨界點，通過增加抵扣項目來進行稅收籌劃。如黃河房地產開發公司開發壹套普通標準房，房屋價格為654.38+00萬元，根據稅法規定，可抵扣項目金額為865.438+00萬元。增值額為1.9萬元，增值率為200/800=23.4%。房地產公司需繳納土地增值稅190× 30% = 57萬元，營業稅1000× 5% = 50萬元，城市維護建設稅及教育費50× (7%+)。不含企業所得稅，這家房地產公司的利潤為1000-810-57-50-5 = 78萬元。如果房地產公司進行稅務籌劃，對房屋進行簡單裝修，成本為654.38+0.05萬元，房屋價格增加到654.38+0.1.00萬元。那麽根據稅法規定，抵扣項目增加到91.5萬元，增值額為654.38+0.85萬元，增值率為654.38+0.85/965.438+0.5 = 20%，就不需要繳納土地增值稅了。房地產公司需繳納營業稅1100×5% = 55萬元，城市維護建設稅及教育費附加55×(7%+3%)= 5.5萬元。同樣，不考慮企業所得稅，這家房地產公司的利潤為1100-915-55-5.5 = 1245000元。稅收籌劃減少企業稅負124.5-78 = 46.5萬元。因為土地增值稅是房地產開發的主要成本之壹，而建普通標準房增值率不超過20%就可以免征土地增值稅。企業可以通過增加抵扣項目，使不動產增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。
(二)運用不同的投資方法進行稅收籌劃
房地產開發公司投資投資性房地產有兩種不同的方式:壹種是租出去拿租金；二是與房地產合資企業分享利潤。這兩種投資方式涉及的稅種和稅負不同，稅務籌劃的空間較大。
大海房地產開發公司在菏澤市區有壹處閑置房產。房產原值654.38+00萬元，實際使用面積300平方米。2008年6月，將準備對外投資。如果租賃，預計年租金200萬元。如果用於合資經營，預計每年分享合資企業利潤500萬元。那麽，我們來分析壹下哪種方式可以為企業節稅。
假設房產原值為P，房產使用面積為L平方米，如果出租房產，年租金收入為R1，將用於合資經營。預計大海房地產開發公司在合營企業年度利潤中的份額為R2，租賃和合營企業稅負分別為T1和T2。
1，出租應承擔的稅負。
營業稅:不動產租賃屬於服務業，按租金收入的5%征稅，應是5%×r 1；房產稅:房產稅按照房產租金收入計算繳納，稅率為12%，故房產稅為12%×r 1；城建稅:假設大海房地產開發公司位於市區，城建稅稅率為7%。根據大海房地產開發公司繳納的營業稅，城建稅稅負為5%×r 1×7% = 0.35% r 1；教育費附加:3%×5%×r 1 = 0.15% r 1；印花稅:簽訂合同時，企業必須繳納印花稅。根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》第三條規定，“按租賃額的千分之壹征收印花稅”，因此印花稅的稅負為0.1% r 1；所得稅:營業稅、城建稅、教育費附加可稅前扣除，故企業租金收入應納所得稅為25%×(r 1-5% r 1-0.35% r 1-0.15% r 1)= 23。
總體稅負T1=營業稅+房產稅+城建稅+教育費附加+印花稅+所得稅= 5% r 1+12% r 1+0.35% r 1+0.15% r 65438。438+0，即租賃模式下，公司整體稅負為T1=41.22%R1。
2.由合資企業承擔的稅收負擔。
房產稅:根據稅法規定，房產稅的殘值按房產原值壹次性扣除10%-30%，稅率為1.2%。假設扣除率為30%，則房產稅負擔= 1.2% × (1-30%) p .土地使用稅(此稅為定額征收，各地標準不壹。以菏澤市為例，城鎮單位稅額為0.68元/平方米)，則土地使用稅負擔為0.68×L = 0.68 L；所得稅:合營企業利潤應繳納的所得稅，所得稅負擔=R2×25%=25%R2。
總體稅負T2=房產稅負擔+土地使用稅負擔+所得稅負擔= 1.2%×(1-30%)P+0.68 l+25% R2 = 0.0084 P+0.68 l+25% R2。
尋求稅負平衡。由於租金收入是相對固定的，可以在租賃前約定，而聯營收益由於影響因素較多，不確定性較大，因此可以用租金來預測聯營收益。當稅收負擔相等時，也就是說，
41.22% r 1 = 0.0084 p+0.68 l+25% R2，那麽R2 =(41.22 r 1-0.84 p-68l)/25。
投資房地產時，可以用上述函數公式進行計算，基本結論如下:如果預期合資收益R2 >；(41.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積)/25、合資經營的房產稅負比租賃輕，從稅收角度考慮采用合資經營是合適的；如果預期合營企業收入R2小於(465，438+0.22×租金收入-0.84×房產原值+68×實際使用面積)/25，則租賃房產的稅負輕於合營企業。在這種情況下，因為大海房地產開發公司的份額是500萬元，而500
(三)運用不同的籌資方式進行稅收籌劃
房地產開發企業對資金的需求很大，如何更好地籌集資金對公司的經營起著至關重要的作用。從稅收的角度來看，不同的融資模式所承擔的稅收負擔是不同的。
假設大海房地產開發公司2008年6月5438+10月開發的壹個新項目，需要1000000元。由於公司采用的融資方式不同，對公司稅負的影響必然不同。
如果企業選擇銀行貸款融資方式，按年利率8%計算，每年需要支付80萬元利息。根據稅法，利息費用可以在稅前扣除。因此，銀行貸款融資方式將影響公司利潤80萬元，可為公司節約80 × 25% = 20萬元。如果大海房地產開發公司獲準發行債券融資，公司債券可以向社會公眾發行，也可以只限於企業內部職工發行。根據稅法規定，資本股利不能在稅前扣除，而債券利息可以作為費用在稅前列支。若債券年利率為10%，則債券融資對公司利潤的影響為100萬元，即通過發行債券融資可為企業節約25萬元(100× 25%)。利用以上兩種融資方式都可以達到節稅的目的，只是影響程度不同。但如果企業通過發行股票的方式籌集資金，只能按照稅後利潤進行分配，因此不能有效降低稅基。
(四)利用不同的征收方式進行稅收籌劃
房地產開發企業在房地產合法所有權轉移後確認銷售收入，但在實際工作中應采取謹慎性原則，客觀評價收入實現情況。估計價格不能收回的，不能確認為收入；只有收回的部分價款才確認為收入。
由於房產單位價值高，購房者很難壹次性拿出大筆資金購買房產，房地產開發企業壹般采用分期付款的方式銷售。這樣，企業就無法按照總售價確認收入，然後作為回應轉移成本，起到了節稅的作用。
大海房地產開發有限公司簽訂合同分期銷售房產，其中商品房總價800萬元，首付款40%。首付款後，商品房所有權轉移。如果此時確認收入，則應繳納的營業稅為800×5%=40(萬元)。分期確認收入的，首次應納營業稅800×40%×5%=16(萬元)。後三次繳納營業稅800×20%×5%=8(萬元)，* * *為16+3×8=40(萬元)。兩種方式繳納的營業稅雖然都是40萬元，但是通過分期確認收入可以延遲納稅時間。
值得註意的是，國稅發[2009]31號《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發業務征收企業所得稅的通知》規定了五種特殊情況下的收入確認標準。分期銷售開發產品的，應根據銷售合同或協議約定的付款日期確認收入的實現。付款方提前付款的，應當按照實際付款日確認收入的實現。房地產開發企業以預售方式銷售其開發產品的，當期取得的預售收入應當符合有關法律法規的規定，如規定利潤率(保障性安居工程必須符合建設部、國家發改委、國土資源部的通知、 以及《中國人民銀行關於印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》(銀監發[2004]77號)，預售收入的應稅毛利率不得低於3%。 開發企業對保障性住房項目預售收入進行初次納稅申報時，須附相關部門的批準文件等相關證明材料。凡不符合條件或未附相關部門批準文件及其他相關證明材料的，按銷售非經濟適用住房的規定繳納企業所得稅。非保障性住房開發項目的預計應稅毛利率按照以下規定確定:1。開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地的市區和郊區的，不低於15%。2 .位於地級市城區和郊區的開發項目不低於10%。3 .位於其他區域的開發項目，不低於5%。4、屬於經濟適用房、限價房和危改房的，不得低於3%。)計算預計營業利潤，然後並入當期應納稅所得額統壹繳納企業所得稅，待開發產品完成後再進行結算調整。