9年前，政府協議出讓土地引資改造“百載商埠”老城
9年裏，地價翻番、拆遷資金斷裂，改造遙遙無期
進退兩難又如何破局？
1860年，汕頭開埠。這裏曾被恩格斯稱為中國“唯壹有壹點商業意義的口岸”，而西郊“小公園”舊城區曾經就是繁華商業區的中心。
2004年，“小公園”成了舊城改造對象，也是汕頭首宗實行拆遷者與建設者相分離和所有原居民易地置換產權的舊城改造項目。
而後，因“拆遷資金斷裂，移交土地遲緩”，使得改造剛剛開始就“夭折”。直至2009年再度醞釀重啟改造，地價早已翻番，至今無進展，今已成困局之勢。
“小公園”改造，似乎從壹開始就註定成為困局，最後成為利益博弈的戰場。政府曾想要收回開發權，談判無果。下壹步該如何破局？
文/本報記者李華、陳正新、肖歡歡
圖/張烈華提供
站在小公園中山亭，就等於站到了上世紀初期汕頭市區的中心。中山亭西側的南生百貨大樓，曾是這個城市商業鼎盛的象征。如今，這座百貨大樓在歲月裏破敗，連同周圍的大片空地被藍色的鐵皮圍起來，裏面滿是雜草。
圍墻外盡是擺地攤的。殘舊的騎樓下的街道通不了汽車，只有推著自行車的走著路的行人從賣光盤的賣舊書的賣衣服的流動攤檔中間擠。
這裏就是汕頭“小公園”片區的核心。小公園的全稱，是汕頭市小公園歷史建築風貌保護區，這裏是汕頭城市發祥地，是汕頭這座“百載商埠”的歷史標誌和地方特色。
圍墻裏的，除了南生百貨大樓外，已拆待建。而在圍墻外，未拆未建。
十幾名上了年紀的老人圍坐在亭階周圍打牌、聊天，壹旁坐著的壹位老人指著圍著壹圈的施工護欄嘆息道，“拆了壹半，現在拆不動了”。 小公園改造大拆大建
安排規劃的小公園舊城改造項目占地150畝，其中包括小公園保護區122畝、退遷安置區28畝。122畝“小公園”保護區改造是重點，這裏被規劃建設成壹個集商貿、文化、旅遊、餐飲於壹體的大型商業街區。
這是壹種大拆大建的模式，導致小公園改造項目也壹直備受外界質疑。中山大學教授、原廣州城市規劃院總規劃師袁奇峰認為，汕頭小公園改造“是壹個喪心病狂、毀滅城市歷史的舊城改造項目”。
廣東省歷史學會副會長、原汕頭大學黨委書記黃贊發對記者說，“小公園有很高的文化和經濟價值”，多年來小公園沈澱了豐厚的文化底蘊，有的建築群更是全國少有，而作為曾經的商業中心，具有很強的商業潛力，“應該保持它的原風貌”。
負責這壹改造項目的壹位汕頭市政府官員吳耐（化名）認同黃贊發的觀點。他說，政府覺得有必要舊城改造，早在2000年後就啟動了改造項目前期工作。 公園改造半年後就告停
吳耐說，就在汕頭市政府著手啟動小公園舊城改造時，壹名臺商出現了，同時註冊了“汕頭市佑松房地產開發有限公司”（以下簡稱汕頭佑松），負責小公園舊城改造項目。
2003年3月4日，約122畝的土地使用權在汕頭市房地產交易中心掛牌預約出讓。汕頭佑松以總地價人民幣30657.5萬元競得該土地使用權。
2004年4月28日，小公園舊城改造項目正式啟動。這壹片區的拆遷工作，由金平區政府負責。
參與拆遷工作的吳耐解釋說，按照地價折算，小公園出讓的每畝地價大約為250萬元。但按照臺商的要求，地價款將分期支付給政府，“條件是政府負責把它（小公園）拆完。”
吳耐說，250萬元地價款在當時“不能算低，寫在協議書上，政策允許”。當時小公園建築比較密集，按照2003年和2004年的行情顯示，政府作出的建築評估壹畝地拆遷成本大概要300多萬這也意味著除了汕頭佑松支付的每畝250萬元外，拆遷壹畝地政府要補貼60萬元。
“當時老百姓住那邊的危房，很痛苦。補償的價格不低，群眾拿著補償款高高興興簽了協議。”吳耐說。可好景不長，拆遷持續了半年左右，資金鏈就斷了。
吳耐解釋道，122畝地按照協議分5期來開發。汕頭市政協壹份調研報告稱，首批開發60畝***需拆遷住戶單位1360戶，需投入13850萬元。政府財政部分，汕頭市政府原計劃拍賣東壩仔土地資金解決，但卻難以實現。 居民拒絕搬遷
半年後資金斷裂，拆遷無法繼續下去。小公園改造項目停了幾年，直到2009年，汕頭市政府決定重新啟動拆遷。
但此時，汕頭房地產行情與2004年大不壹樣了。
2004年，拆遷壹平方普通房屋補給居民1200元，而當時小公園壹帶新房價格僅為1700元~2000元/平米，二手房價格則僅在七八百元。
但項目擱置的這5年，恰恰是汕頭房地產市場復蘇以來表現最為搶眼的5年。這中間不得不提2007年5月份，汕頭市區東廈路地王壹畝地拍了700多萬元。
距離“小公園”核心區不遠的壹個在建樓盤“金×廣場”在2009年開始內部認購，認購價格就已突破了6000元每平米，這壹價位的樓盤推出直接拉高了周圍片區的所有房價。
因此2009年重啟小公園改造時，雖然拆遷補償款每平米提高了幾百元，但整個行情不壹樣，補償款連附近街區的二手房都買不起了。小公園舊城改造南片區辦事處壹名工作人員指著已停工的拆遷片區告訴記者，拿著補償款在汕頭東區連壹個廁所都買不到。
居民認為壹平方米補償1000多元太低，這也是拆遷難的壹個直接原因。
而這個時候，120多畝的小公園舊城區只拆掉了十多畝，還有1萬人左右居住在這壹片區，他們拒絕搬遷。 開發商賺巨額差價
這兩年，小公園片區沒有掛牌出讓土地，所以沒有參考價。但眼下的行情，吳耐判斷壹畝地的拆遷成本至少600萬元。按這壹價格，小公園拆遷需約7.2億。而開發商獲得土地使用權成本壹畝地250萬元，總價3.06億元，差價已經達到了4億多元。
面對困局，當地政府曾試圖與臺商洽談。作為參與這壹改造項目多年的吳耐透露，前汕頭市委書記黃誌光約在2007年，曾跟這個臺商陳某和談，開出的條件是“妳的投資全部給妳，連本帶利全部給妳。如果願意，再給妳幾千萬”。可這壹方案也再無下文。
吳耐透露，最近幾年，開發商對政府提了許多“要求”。比如，在外圍給他建高樓，提高容積率和建二三十層的高樓。但政府要依照文物保護法保護例如南生百貨大樓這類具有保護價值的建築，不能貿然滿足開發商提高容積率、建高樓的“條件”。
總之，2009年的重啟開發和接下來的談判，都變成了政府熱、開發商冷的局面。 是巧合還是謀劃
汕頭市工商局企業登記資料顯示，汕頭佑松成立於2002年7月5日，註冊資金為6117萬元，其中金華市佑松房地產開發有限公司註資720萬，占比11.77%，其他資金由另外兩人獨立註資，而他們二人則都姓陳。
另據了解，汕頭佑松成立以來只承接了小公園舊城改造壹個項目。記者發現，坐落於汕頭市金平區博愛路的汕頭佑松，辦公空間較小，只見2~3名工作人員。
汕頭佑松相關負責人趙明（化名）則表示公司法定代表人於某是臺商，而兩名陳姓股東是溫州人。於某只是公司的法定代表人，並未註資公司。
他透露說，在小公園改造受阻時，確實向政府提出過“提高容積率，願意多給錢”的建議，最終無果。趙明補充道，為了推進該項目，汕頭佑松給政府提出招商引資的意見，“希望其他開發商壹起來做”。
“我們會把小公園改造做下去。”趙明表示。 現任汕頭市委書記李鋒履新的第壹個星期就到小公園考察。
“小公園”片區，是盤活整個汕頭西郊城市布局規劃的關鍵。更讓政府焦心的是，這裏居住著過萬人，危房時刻威脅著他們的生命安全。
可開發商按兵不動，負責拆遷的金平區政府無錢動遷，居民不滿補償不願動遷，汕頭市政府著急卻無力投入巨額資金。壓力，最後都集中到了汕頭市政府。
可對於政府來說，博弈的主動權已經喪失。吳耐說，拿出大筆資金填補數億元的缺口，對於汕頭政府財政來說，不是壹件容易的事情。