壹、房地產轉讓和租賃的必要性
房地產轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓，是房屋所有權人或土地使用權人通過買賣、交換、贈與或其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權(簡稱房地產)轉讓給他人的行為。其他合法方式包括以不動產作價出資、作價入股、清償債務等。房地產租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權租賃。是房屋所有權人、土地所有權人(國家或集體經濟組織)、土地使用權人作為出租人將其不動產出租給承租人，承租人向出租人支付租金的行為。
二、房地產抵押的必要性
房地產抵押是指債務人或第三人不轉移對房地產的占有，以房地產作為履行債務的擔保。債務人不履行到期債務或者按照當事人的約定實現抵押權時，債權人依法以該房地產折價或者拍賣、變賣該房地產的價款優先受償。
由於不動產具有不可移動、使用壽命長、保值增值、價值大等特點，是用於擔保債務履行的良好財產。評估機構對抵押房地產的客觀合理價值進行評估，為其確定房地產抵押貸款額度提供參考。
房地產抵押對房地產評估的需求可以概括為:
(1)初始抵押評估，即房產沒有抵押的情況下，評估房產的價值。
(2)再抵押估價，即將抵押的房地產再次抵押的，評估該房地產的價值。《擔保法》第三十五條規定:“財產抵押後，其價值大於所擔保的債權余額的，可以再次抵押，但不得超過該余額。”
(3)續抵押估價，即抵押貸款到期後，若繼續抵押給同壹抵押權人，則評估房地產的價值。
(4)抵押期間的估價，即定期或在抵押房地產市場價格快速變化、抵押房地產情況發生較大變化時，對抵押房地產的市場價格、市場價值、抵押價值等價格或價值進行監測和評估。
(5)抵押房地產處置估價，即債務人不履行到期債務或當事人約定實現抵押權，需要對抵押房地產進行折價、拍賣或變賣，並提供折價、拍賣或變賣的相關參考，評估房地產的市場價值。
第三，房地產稅的需要
目前，我國與房地產相關的稅種有10個，其中5個是專門為房地產設置的稅種，分別是房產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個是具有普遍調節功能的稅種，分別是增值稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、印花稅。在這些稅種中，除了城鎮土地使用稅和耕地占用稅因為是按占地面積征收，所以不需要房地產評估外，其他稅種都在壹定程度上需要房地產評估。
在房地產征稅中，納稅人如果認為稅務機關核定的計稅依據不合理，可以委托房地產評估機構對房地產價值進行評估，以說服稅務機關重新核定計稅依據。
第四，不動產征收和征用的需要
征收與征用的相似之處在於，都是為了公共利益，都具有強制性，都要經過法定程序，都要依法進行補償。不同的是，征用是所有權的變更，是“強制購買”；征用只是使用權的變更。被征收的財產使用後，應當返還給被征收人，屬於“強制租賃”。
征收不動產不僅要對使用進行補償(補償金額相當於租金)，征收後不動產毀損、滅失的，還要按實際損失進行補償。確定上述征收征用補償金額，需要提供房地產評估依據。比如《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，給予被征收人的補償包括對被征收房屋價值的補償。被征收房屋的價值應當由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估方法評估確定。被征收人選擇產權調換的，市、縣級人民政府應當提供產權調換房屋，並與被征收人計算結算被征收房屋價值與產權調換房屋價值的差額。具體來說，被征收人選擇貨幣補償的，需要對被征收房屋的價值(包括被征收房屋及其土地使用權和屬於被征收人的其他不動產的價值，下同)進行評估，為確定貨幣補償金額提供依據；被征收人選擇產權調換的，需要評估被征收房屋價值和用於產權調換的房屋價值(包括用於產權調換的房屋價值和占用區域內的土地使用權及用於產權調換的其他不動產，下同)，為計算被征收房屋價值與用於產權調換的房屋價值的差額(以下簡稱產權調換差額)提供依據。
在不動產的征收和征用中，不僅要評估不動產的價值和租金，還要評估家具、電器、機器設備、材料等不動產的搬遷費、臨時安置費以及因征收和征用不動產而造成的損失。
五、房地產司法拍賣的需要
人民法院強制拍賣不動產，即司法拍賣不動產，既要防止不動產低價拍賣損害被執行人的合法利益，又要防止拍賣底價定得過高，實現債權。需要對被拍賣房地產的市場價值或者市場價格進行評估，為人民法院確定拍賣底價提供參考。
六、房地產分離的需求分析
壹般來說，不動產不應進行實物分割，因為通常很難對不動產進行實物分割或使用分割，如果進行實物分割，通常會嚴重損害不動產的使用價值或明顯降低其價值。所以壹般采取打折、拍賣、變賣的方式，然後對打折、拍賣、變賣的收益進行分配。
有時，即使可以采取實物分割的方法，但由於房產是異質的，分割後往往存在大小、質量的差異，需要以現金或現金等價物“多退少補”。這些都需要房地產評估來提供價值參考。
七、不動產損害賠償的必要性
不動產受損的情況多樣而復雜，主要包括:
(1)汙染了別人的房產。比如架設高壓線、變電站通過輻射汙染附近房屋，修建高架橋、鐵路、機場或頻繁振動通過噪音或振動汙染周圍房屋，有害物質泄漏或排放汙染房地產的土壤、水、空氣等。
(2)新建建築物影響相鄰房屋的通風、采光、日照、景觀和視野。《物權法》第八十九條規定:“建造建築物不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照。”
(3)施工不慎損壞相鄰建築。比如地基開挖，附近房屋門窗變形，墻體開裂、傾斜、倒塌。
(4)房屋質量缺陷給買受人造成損失的。比如預售商品房交付後，發現層高、防水、保溫、隔音、室內空氣質量不符合合同約定的標準或者國家標準，要求房地產開發企業賠償而不退房。
(五)修改城鄉規劃給房地產權利人合法權益造成損失的。《城鄉規劃法》第五十條規定:“選址意見書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證或者鄉村建設規劃許可證核發後，因依法修改城鄉規劃，致使被許可人合法權益受到損害的，應當依法給予補償。經依法批準的修建性詳細規劃和建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉規劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；修改給利害關系人合法權益造成損失的，應當依法予以賠償。”
(6)不當限制不動產權利的行使，給不動產權利人造成損失。比如說；錯誤扣押、不當異議登記等。給房地產權利人造成損害。《物權法》第十九條規定:“異議登記不當，給權利人造成損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。”
(7)未能履行合同(如未能按合同約定如期供貨和出資等。)導致他人停止或延遲完成工程，給他人造成損失。
(八)違法批準征用、使用土地給當事人造成損失的。《土地管理法》第七十八條規定:“無權批準征收、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權限的，不按照土地利用總體規劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規定的程序批準用地的，其批準文件無效”，“非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的，應當依法承擔賠償責任”。
(九)其他不動產損害。比如人為火災、爆炸、堆土坍塌等。導致他人房屋受損。租住他人房屋，房屋發生非正常死亡，導致房屋為“兇宅”，房屋價值受損。
上述各項不動產損害需要評估受損不動產的價值損失及相關經濟損失(如不動產受損造成的其他財產損失、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失等。)，從而為和解、調解、仲裁、訴訟確定賠償或賠償金額提供參考。
八、房地產保險的必要性
不動產，尤其是建築物，可能因火災、爆炸、雷擊、暴風雨、泥石流、地面突然塌陷、巖石崩塌、突然滑坡或空中墜物等自然災害或意外事故而受損或滅失，因此需要保險。房地產保險需要房地產評估。壹是需要評估保險時保險標的的實際價值，為投保人和保險人約定保險標的的保險價值和保險金額提供參考。二是保險事故發生後，需要對保險事故造成的財產損失進行評估，為保險人確定賠償保險金數額提供參考。此外，如果保險期間保險標的的保險價值明顯減少，需要對保險標的的保險價值進行評估，為采取相關補救措施提供參考。
九、需要有償使用的國有土地
國有土地有償使用包括國有建設用地使用權(簡稱建設用地使用權，過去簡稱國有土地使用權)的轉讓、出租、作價出資(入股)和授權經營，需要評估服務。就建設用地使用權出讓而言，是國家作為土地所有者，在壹定期限內將建設用地使用權出讓給土地使用者，土地使用者向國家繳納有償土地使用費(簡稱出讓金)的行為。目前，有招標、拍賣、掛牌、協議等方式出讓建設用地使用權。這些方式都需要對擬出讓的土地進行評估，為市縣人民政府國土資源行政主管部門(以下簡稱出讓人)確定相應的出讓底價(壹般為出讓人可接受的最低價格)或確定相應的底價(壹般為意向土地使用者可承受的最高價格)提供參考。
比如在招標出讓中，出讓人需要確定招標底價，競買人需要確定要約收購報價。拍賣出讓中，出讓人需要確定拍賣底價(保留價)，競買人需要確定自己的最高應價(最高出價或最高出價)。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價，競買人需要確定自己的最高報價。在協議出讓中，出讓人需要提出出讓價格並確定協議出讓的最低價，土地使用者需要確定自己的最高出價。此外，擬使用招標拍賣掛牌出讓方案中所列土地並提出用地預申請的單位和個人，需要承諾其願意支付的土地價款；出讓方需要確定承諾的土地價格是否可以接受。
十、與經濟行為相關的企業需求
企業改制、上市、資產重組、資產置換、產權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合並、分立、清算等經濟活動。經常需要對企業整體資產或其中的不動產進行評估，為相關決策、會計計量、信息披露、監督管理提供參考。
(1)企業改制是指將國有企業或集體企事業單位整體或部分改制為有限責任公司、股份公司或股份合作制。
(2)企業上市是指股份有限公司根據法律法規的規定和證券監管機構要求的程序，公開發行股票並在證券交易所進行交易，為企業發展融資的行為。
(3)企業資產重組，是指根據經營重組的需要，在同壹企業內部或者不同企業之間對現有資產進行重組。
(4)企業資產置換，是指將壹個企業的全部或部分資產與另壹個企業的全部或部分資產進行交換。
(5)企業產權轉讓是指企業產權持有人將其持有的企業產權有償轉讓給他人(自然人、法人或其他組織)的行為。在企業產權轉讓中，轉讓方需要估價為其確定要價提供參考，受讓方需要估價為其確定競價提供參考。
(六)企業租賃，是指企業所有者在壹定期限內，以收取租金的形式，將其全部或部分資產的使用權轉讓給其他經營使用者的行為。
(7)合資是指兩個或兩個以上的企業* * *共同出資設立另壹家公司，分享股權，以開發某種新產品、新技術或新事業。其中，使用不動產或者以不動產為主的非貨幣財產的企業，通常需要房地產評估服務。
(八)企業合作，是指不同企業* * *通過協議或其他聯合方式，共同開發產品或市場，並* * *享受利益以獲得整體優勢的經營方式。比如壹方提供土地、房屋，另壹方或多方提供資金、設備進行相關合資、合作，然後各方按照壹定比例分配相關經濟利益。在這種情況下，就需要對提供的土地和房屋的價值進行評估，以便與提供的資金和設備的價值進行比較，從而為確定各方經濟利益的分配比例提供參考。
(九)企業對外投資，是指企業以貨幣、實物、無形資產或者購買股票、債券等有價證券的形式向其他單位投資的行為。其中，以不動產或以不動產為基礎的非貨幣財產對外投資的企業，通常需要房地產評估服務。
(10)企業合並是指將兩個或兩個以上的企業合並為壹個企業的行為。企業合並包括吸收合並和新設合並。吸收合並是指兩個或兩個以上企業的合並，其中壹個企業吸收其他企業而存續，被吸收的企業解散。新合並是指兩個或兩個以上企業合並組成壹個新企業，合並各方解散。現實中，壹個企業兼並其他企業的動機之壹是看中被兼並企業的場地(土地或房屋)，以獲得企業發展所需的場所。在這種情況下，需要根據具體情況，對被吸收的企業或其房地產進行價值評估。
(11)企業分立是指壹個企業分為兩個或兩個以上企業的行為。如果企業被分割，其財產也需要進行相應的分割，因此需要對其進行評估，為財產分割提供參考。
(12)企業清算是指企業因違法違規關閉、投資者決定解散、被依法宣告破產、章程規定的營業期限屆滿或者章程規定的其他解散事由出現時，對企業財產進行的清算和處置。
此外，根據會計計量、相關信息披露和相關監管的需要和要求，對企業經營中的房地產公允價值進行評估，如用於財務報告的房地產估值。
XI。房地產管理需求
《城市房地產管理法》對房地產管理提出了以下要求:
(1)第十三條規定:“雙方協議出讓土地使用權的出讓金不得低於按照國家規定確定的最低價”——但最低價如何確定，需要提供估價參考。
(2)第十八條規定:“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，土地使用權出讓金相應調整”；第四十三條規定:“以出讓方式取得土地使用權的，房地產轉讓後受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，土地使用權出讓金相應調整”。但土地使用權出讓金如何相應調整(即土地使用權出讓金要改多少)，需要為估值提供參考。
(3)第三十三條規定:“基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公布”——但基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格如何確定，需要進行評估，以提供參考。
(4)第三十五條規定:“房地產權利人轉讓房地產時，應當向縣級以上地方人民政府指定的部門如實申報交易價格，不得隱瞞或者虛假申報”——但如何判斷房地產權利人申報的交易價格是否虛假，需要提供估價參考。
(5)第四十條規定:“以劃撥方式取得土地使用權的，房地產轉讓時應當按照國家有關規定繳納土地使用權出讓金”，或者“房地產轉讓的土地收益上繳國家或者按照國務院的規定另行處理”；第五十壹條規定:“房地產抵押的土地使用權以劃撥方式取得。依法拍賣房地產後，從拍賣所得中支付相當於應繳納的土地使用權出讓金的金額”；第五十五條規定:“房屋所有人將在以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建造的房屋出租的，應當將租金中所含的土地收益上繳國家”——但如何確定應當繳納的土地使用權出讓金的數額，如何知道轉讓房地產的收益中有多少是土地收益， 如何知道拍賣價格中有多少是土地使用權出讓金，如何知道出租房屋的租金中包含多少土地收益，需要為估價提供參考。
(6)第五十二條規定:“房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。抵押房地產需要拍賣時，土地上新增的房屋可以依法與抵押財產壹並拍賣，但抵押權人對新增房屋拍賣所得沒有優先受償權”——但如何知道壹並拍賣所得中有多少是新增房屋所得，需要評估提供參考。
十二。其他需求
除了以上列舉的以外，房地產評估還有很多需求，例如:
(l)不動產證券化所需的估價。例如，房地產投資信托基金(REITs)需要評估。根據房地產投資信托基金發行上市、運營管理、退市及相關信息披露的需要，對房地產投資信托基金持有或擬持有的房屋及其占用範圍內的土地、配套設施設備及其他相關財產(簡稱信托財產)進行現狀、市場調研和價值評估。
(2)辦理出國移民所需提供的財產證明的鑒定。
(三)在不動產征收、司法拍賣、損害賠償等活動中，經常發生當事人對補償金額、拍賣底價、補償金額或為確定其提供參考的估價結果或估價報告有異議的情況。比如在房屋征收過程中，通常會出現被征收人對評估確定的被征收房屋價值有異議，從而要求復核評估或者鑒定的情況。在不動產司法拍賣中，被執行人通常對為人民法院確定拍賣底價提供參考的評估值有異議，認為評估值過低，導致其財產被低價拍賣，從而要求對評估結果或評估報告進行復核或鑒定。
(4)對於各類涉及不動產的違法違紀行為，在衡量情節輕重時，通常不僅要考慮涉案不動產的實物量(如面積)，還要考慮涉案不動產的價值。比如，收受房產的價值是國家工作人員非法收受他人房產的“受賄罪”定罪量刑的重要依據。①涉嫌非法低價轉讓國有土地使用權罪的是否存在低價轉讓，涉嫌非法低價轉讓國有土地使用權罪的低價程度。領導幹部涉嫌利用職權和職務之便，以明顯低於市場價購買商品房謀取不正當利益的，所購商品房的價格是否明顯低於市場價？通過相關鑒定，為行政機關處理、紀檢部門查處、檢察機關立案、人民法院作出判決提供相關參考。
(5)房地產開發完成後，房地產出租和銷售都需要房地產評估，為投資估算、收益預測和房地產定價提供參考。
(6)建設用地使用權期限屆滿時所需的估價。《建設用地使用權出讓合同》(過去稱《國有土地使用權出讓合同》，簡稱《土地使用權出讓合同》)規定的使用期限屆滿，土地使用者申請續期，經批準續期的，應當重新簽訂出讓合同，並按照規定繳納出讓金等費用。確定轉讓費等費用，壹般需要提供壹個估價的參考。因公共利益的原因，土地使用者申請續期未獲批準的，建設用地使用權由出讓人無償收回，但地上建築物、構築物及其附屬設施可以由出讓人按照出讓合同的約定收回，並按照收回時地上建築物、構築物及其附屬設施的殘值對土地使用者給予相應補償。確定地上建築物、構築物及其附屬設施的殘值也需要提供評估參考。
(7)住房反向抵押貸款需求評估。住房反向抵押貸款，俗稱“以房養老”，包括住房反向抵押貸款、住房反向抵押養老保險等。是指老年住房所有人(簡稱老年人)為了每月(或每年)獲得壹定數額的養老資金，將住房抵押給銀行或保險公司，在生前享有住房占有、使用和收益的權利。其去世後，將通過房屋處置收入償還養老基金及相關費用，如有剩余，返還給繼承人。住房反向抵押貸款不像住房抵押貸款那樣將住房作為“第二還款來源”，而是以住房本身的價值作為還款保障，因此特別需要估價服務。例如，需要根據當地老年人的年齡、健康狀況和平均預期壽命，評估住房的當前市場價值和估計的預期壽命結束時的增值(如房價上漲)和減值(如建築物折舊和房價下跌)，或者評估老年人預期壽命結束時的住房市場價值，為確定每月(或每年)最高養老金和其他資金提供參考。
房地產評估風險:
根據資產評估方法:
第四十四條評估專業人員違反本法規定，有下列情形之壹的，由有關評估行政部門給予警告，可以責令停止執業六個月以上壹年以下；有違法所得的，沒收違法所得；情節嚴重的，責令停工壹年以上五年以下；構成犯罪的，依法追究刑事責任:
(壹)接受委托從事業務，擅自收取費用的；
(二)同時在兩個以上評估機構從事業務；
(三)采用欺騙、利誘、脅迫或者貶損、詆毀其他評估專業人員等不正當手段招攬業務；
(四)允許他人以自己的名義從事經營活動，或者假借他人名義從事經營活動的；
(五)簽署本人未承擔業務的評估報告或者有重大遺漏的評估報告；
(六)索取、收受或者變相索取、收受合同約定以外的報酬或者財物，或者謀取其他不正當利益。
第四十五條評估專業人員違反本法規定，簽署虛假評估報告的，由有關評估行政主管部門責令停止工作二年以上五年以下；有違法所得的，沒收違法所得；情節嚴重的，責令停工五年以上十年以下；構成犯罪的，依法追究刑事責任，終身不得從事評估業務。
第四十六條違反本法規定，未經工商登記，以評估機構的名義從事評估業務的，由工商行政管理部門責令停止違法行為；有違法所得的，沒收違法所得，並處違法所得1倍以上5倍以下的罰款。
第四十七條評估機構違反本法規定，有下列情形之壹的，由有關評估行政主管部門給予警告，可以責令停業整頓壹個月以上六個月以下；有違法所得的，沒收違法所得，並處違法所得壹倍以上五倍以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任:
(壹)利用開展業務的便利，謀取不正當利益；
(二)允許其他機構以自己的名義開展業務，或者假借其他機構的名義開展業務；
(三)以惡意降價、支付回扣、虛假宣傳或者貶低、詆毀其他評估機構等方式招攬業務；
(四)接受與自己有利害關系的業務；
(五)接受有利益沖突的雙方當事人的委托，對同壹評估對象進行評估；
(六)有重大遺漏的評估報告；
(七)未按照本法規定的期限保存評估檔案的；
(八)聘用或者指定不符合本法規定的人員從事評估業務的；
(九)忽視本機構的專業評價，造成不良後果的。
評估機構未按照本法規定備案或者不符合本法第十五條規定條件的，由有關評估行政主管部門責令改正；拒不改正的，責令停業，可以並處壹萬元以上五萬元以下的罰款。
第四十八條評估機構違反本法規定，出具虛假評估報告的，由有關評估行政主管部門責令停業整頓六個月以上壹年以下；有違法所得的，沒收違法所得，並處違法所得壹倍以上五倍以下的罰款；情節嚴重的，由工商行政管理部門吊銷營業執照；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十九條評估機構或者評估專業人員違反本法規定，壹年內三次被責令停業或者停止工作的，有關評估行政部門可以責令其停業或者停止工作壹年以上五年以下。
第五十條評估專業人員違反本法規定，給委托人或者其他有關當事人造成損失的，其所在的評估機構應當依法承擔賠償責任。鑒定機構履行賠償責任後，可以向有故意或者重大過失的鑒定專業人員追償。
第五十壹條違反本法規定，應當委托法定評估機構進行評估而未委托的，由有關部門責令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十二條委托人在法定鑒定中違反本法規定，有下列情形之壹的，由有關鑒定管理部門會同有關部門責令改正；拒不改正的，處十萬元以上五十萬元以下罰款；有違法所得的，沒收違法所得；情節嚴重的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分；造成損失的，應當依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任:
(壹)未依法選擇評估機構的；
(二)索取或者收受回扣或者變相索取或者收受回扣的；
(三)串通或者指使評估機構或者評估人員出具虛假評估報告的；
(四)未如實向評估機構提供權屬證書、財務會計資料及其他資料的；
(五)未按照法律規定和評估報告確定的使用範圍使用評估報告的。
前款規定以外的客戶違反本法規定，給他人造成損失的，應當依法承擔賠償責任。
第五十三條評估行業協會違反本法規定的，由有關評估行政部門給予警告，責令改正；拒不改正的，可以通知登記機關，由其依法予以處罰。
第五十四條有關行政部門和評估行業協會的工作人員違反本法規定，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
其實只要評估沒有違規，評估結果的誤差壹般都在誤差範圍內，基本沒有風險。