就在前幾天。財政部、全國人大常委會預算工委、住房和城鄉建設部、稅務總局等四部委的負責人，在北京召開房地產稅改革試點工作座談會。座談會的核心內容就是就 開展房地產稅改革試點工作 ，聽取部分城市的政府官員，以及專家學者的意見。
這次會議傳遞出壹個非常重要的訊號：
本來按照之前的思路，房產稅的推進，是要按照“ 立法先行、充分授權、分步推進 ”的原則，壹步步推進的。去年12月底，財政部長劉昆就在人民日報專門撰文討論過這件事。
我們在之前的文章裏也討論過，房產稅的出臺不同於平時所見的那些樓市調控政策，可以非常靈活，也可以調整得非常頻繁。房產稅的本質不是短期的行政調控手段，而是長期的稅收政策，涉及的問題非常復雜，要想推出的話，正常來講必須得立法先行。
這壹點也是此前很多專家學者的***識。 那麽為什麽突然之間，變成先試點了？如果試點的話，為什麽先選擇深圳和海南？除了這兩個城市外，還有哪些城市會進入試點的備選名單呢？最重要的是，這對我們普通人有什麽影響呢？
今天，我們就來深入淺出地解讀壹下這些問題：
其實最終決定試點先於立法推行，也是在情理之中。首先從立法本身的角度來說，壹部新法的確立，本身就比較漫長。
首先得啟動立法，啟動立法後還要經歷復雜的流程，壹般來說，得經過三審。我國立法法第二十九條第壹款規定：列入常務委員會會議議程的法律案，壹般應當經三次常務委員會會議審議後再交付表決。 也就是所謂的立法“三審制”。 三審的目的是通過多次多方的審核，來提高立法的質量。
壹般來說，壹審大概6月，二審大概3個月，三審則沒有明確規定的時間。所以整個三審通過，需要的時間可長可短。 而房地產稅因為自身的影響重大，涉及的因素太多，有專家甚至認為，可能三審還不夠，要經過四審。
這樣下來，整個立法從啟動到幾次審核再度確定施行，沒個三五年下不來。例如《證券法》的最近修訂版，2015年提交壹審，2020年3月1日才正式實施。耗時五年多。
這麽長的立法時間，就會涉及到兩個問題：
第壹：不可能等立法實施後才開始啟動，這樣就拖得太久了。 先把試點搞起來，然後邊試點邊立法，等立法通過了，就可以把試點城市的經驗鋪開，可以在立法通過後，快速的在全國開展房產稅的征收工作。
第二：立法的過程中，可以參照試點城市的經驗，提高立法的實用性和質量 。我們壹直說，房產稅的征收是壹個很重要很復雜的事情，影響太多太大，通過試點，可以拿到第壹手的、最現實的數據和反饋。
正是因為這兩個原因，所以房產稅的推進，最終采用了先試點後立法的方法。也是情理之中，符合我國摸著石頭過河的傳統，這些試點城市，就是接下來三五年內，要摸得“石頭”
那麽，壹直說房產稅的影響太多太大，到底都有哪些影響呢？和普通老百姓有什麽關系呢？
房產稅的影響和涉及因素很多，其中最重要的有三個：第壹是對市場的影響和沖擊；第二是目的和用途；第三是房產的評估和披露。
①對市場的沖擊和影響
最大的沖擊來自房屋持有成本的提升，以及對房價和房產交易市場的影響 。我們在之前的文章裏寫過，房產稅的征收，壹般來說是先對戶主的房產進行估值，然後乘以壹個系數，最終的金額作為 稅基 ，然後用稅基乘以壹個 稅率 ，得到的結果就是需要繳納的房產稅金額了。
以美國的經驗來說，稅率壹般在1%到3%之間。大家可以拿我國各線城市的房價算壹下，壹年下來得交多少房產稅。這個數額其實不小，對大多數家庭來說都是壹筆負擔，而且是每年都得支出的。如果再算上還在還的房貸的話，如果再算上有兩套房甚至更多房產的話，那增加的負擔就更大了。
所以這個征收方案到底該怎麽設計才更合理？如何應對開征後對消費者的影響？這些問題都需要考慮？
而房價和市場方面的話。很多人持有兩套或兩套以上房產，壹方面是為了投資升值，另壹方面是賺租金。但是不是每個家庭的多套房產，都升值可觀、租金可觀。如果開征房產稅後，會不會壹算賬下來，發現持有多套房不合適，然後開始拋售， 最終導致二手房供大於求、房價下降？
而市場和價格不是孤立的，二手房市場的波動會影響到新房市場，進而影響到土地市場。這些影響到底會有多大？
很多人都希望房產稅能打壓房價，這個降房價其實是壹邊希望自家房子價格堅挺，壹邊又希望市場上的價格能降低；但是如果最終打壓的是自己家的房子，讓自家財產縮水，那結果可就不同了。
所以，這些因素都需要去考慮和權衡。通過試點來得到壹手經驗，然後慢慢立法，是相對穩妥的做法。
②房產稅征收的目的和用途
我們之前講過，國際上征收房產稅主要是為了給地方政府提供財政收入的。拿美國來說，地方政府稅收的80%都是房產稅。而這些房產稅的用途，也主要用在地方上，包括公***服務建設、政府的日常運營，以及公立教育。
其中公立教育是大頭，80%甚至90%的房產稅，是用到地方教育的。所以最終會形成壹個正向循環：房產稅交得多，當地教育質量好，孩子受教育好，將來發展好……
那麽我國的房產稅征收上去後，要怎麽用？這個問題也是非常重要的，也非常復雜的。
③房產的估值和披露
我們說過，房產稅征收多少的前提，是房產的估值和披露。但是涉及到財產披露和估值，就肯定不是個簡單的問題，背後的利益博弈是少不了的，遇到的阻力肯定是不小的。
以上三個方面的問題，是房產稅開征的過程中，最重要的問題。通過試點來先拿到數據和反饋，可以方便調整。
其實這種試點推進的方法，在我國由來已久，當年做房地產改革，由商品房取代福利房，也是先從幾個城市開始試點，而且試點了好幾波，每次都有不同的試點重點，經過了近20年，才最終在1998年取消福利房。
所以，我國的大改革，只要國家認準了去做，基本上都會體現兩個特點： 第壹是會慢慢試點和調整，期間可能歷經多年；第二是只要決定去做了，就肯定會做，不會因為個別的阻力而停止。
那麽講清楚了為什麽要試點後，接下來我們聊聊，為什麽先選擇深圳和海南，以及，選擇試點城市的標準是什麽呢？
試點城市的選擇，大概會遵循這麽幾個標準：
第壹個是房價高的城市 。這個道理其實很簡單，房價太高、房地產投機風氣太重，不利於“房住不炒”的推動。而“房住不炒”、建立“長效機制”，是我國接下來房地產的重點和主基調，抑制房產過熱，控制資本流入樓市，讓經濟發展的重心往高 科技 和制造業專業，這是最頂層的戰略。
而那些高房價、高炒作氛圍的城市，和這個戰略是背道而馳的。所以，從高房價的城市開始試點，可以起到抑制房價過熱的作用。
因此，北上廣深這些高房價城市都是優先選擇的試點城市。
第二個是改革經營豐富氛圍良好的城市 。壹個有著豐富的改革 探索 經驗、改革氛圍良好的城市，更有利於試點的推進。
從這個意義來說，深圳壹直是我國改革的前沿城市；而海南更是當下改革開放的熱點，所以選擇這兩個城市作為率先試點城市，也是非常合乎情理的。
第三個是影響大的城市 。北京是首都，上海是經濟第壹市，重慶是西南核心，所以，這些城市都可能是後續試點的備選。
其實重慶和上海早就已經開始試點了，但是十來年過去了，試點效果並不好。特別是上海，完全不耽誤房價的上漲。所以這次以深圳和海南做最先試點，也是有著從新開始的考量。
按照上面我講的試點城市選擇標準，大家就可以對照下自己所在的城市了。如果是三四線城市，那就不用擔心了，基本上不會成為試點，就等著立法通過後，全國壹體推行就可以了。
其實話又說回來，三四線城市在未來的幾年，就算不進行房產稅試點，房價和房地產市場也是存著很多問好的。個別城市可能會房價逐步下降。
最後，至於大家關心的房產稅的開征，到底能不能打壓房價？這個其實我也在之前的文章講過：
房產稅本身的定位是壹種稅收，而且是供給地方政府的稅收，從其本質到目的，都是服務於地方政府的財政收支的。房價根本就不是其根本目的。當然，對房價肯定會產生影響，但是這個影響有多大？有多久？是不好說的。
甚至等房產稅穩定下來後，到底是起到抑制房價還是助推房價的作用，也是不好說的。拿美國來說，因為房產稅是用在地方教育和公***建設的，所以最終會起到推動當地教育水平和經濟水平的作用，而這兩方面的提升，又肯定會提高當地房產的價值。
所以，最終的影響如何，還要等試點的推進、立法的推進，看情況再說。