根據會計準則第4號第4條。17-借款費用，企業發生的借款費用能夠直接歸屬於符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本；其他借款費用，應當在發生時按照發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指固定資產、投資性房地產、存貨以及其他需要經過較長時期的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的資產。第5條規定，借款費用只有在滿足下列條件時才能資本化:
(1)資產支出已經發生，包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而支付現金、轉移非現金資產或者承擔有息債務等形式的支出；
(二)借款費用已經發生；
(三)為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必需的購建或者生產活動已經開始。
所以房地產開發公司產生的利息是為了房地產的建設，建設周期長。能夠直接歸屬於具體開發項目的，應當予以資本化，不能直接歸屬於具體開發項目的，可以費用化，直接計入當期損益。資本化時間應該是借款費用已經發生，項目已經開始開發，實際支出已經發生。結束資本化的節點應該是項目的完成。由於房地產項目貸款的特殊性，壹般都是基於項目開發的貸款，有特殊用途。還款節奏是項目銷售進度。銀行會根據項目銷售進度，尤其是項目開發貸款，要求按照住宅銷售進度還款，住宅銷售比例達到70%時，全部歸還貸款。現在樓盤銷售采用預售制，項目在主體階段就可以拿到預售證開始預售，項目還沒完工就賣光了，所以能計入財務費用的利息很少。房地產企業利息支出的稅務處理
所得稅:
國家稅務總局2009年31號文件第二十壹條企業利息支出按照下列規定處理:
企業為建造和開發符合納稅要求的產品而借入資金所發生的借款費用，可以按照企業會計準則的規定進行歸集和分配，屬於財務費用性質的借款費用可以直接在稅前扣除。
因此，房地產企業利息費用的扣除與會計準則完全壹致，不需要進行特別的納稅調整。
根據中華人民共和國國家稅務總局公告第34號(2011)，對非金融企業向非金融企業借款不超過按照同期金融企業同類貸款利率計算的金額的利息支出，允許稅前扣除。。。。應提供金融企業同期同類貸款利率的說明，以證明其利息支出的合理性。。。。金融企業應當是經政府有關部門批準從事貸款業務的企業，包括銀行、財務公司、信托公司等金融機構。“同期同類貸款利率”是指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保和企業信譽基本相同的條件下，金融企業提供的貸款利率。可以是金融企業公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業向部分企業提供的實際貸款利率。
因此，房地產企業可以直接抵扣金融機構的貸款利息，如果向非金融機構借款，除發票外，還需要提供“金融企業同期同類貸款利率情況說明”，以證明利息支出的合理性。財務公司、信托公司、基金公司、金融租賃公司等非銀行金融機構可以參照類似情況下的利率，擴大了利息稅前扣除的寬度，打破了利息扣除的局限性。
中華人民共和國國家稅務總局公告2013第41號規定，企業的混合投資業務是指具有股權和債權雙重特征的投資業務。同時符合下列條件的混合投資業務，按照本公告進行企業所得稅處理:
(1)被投資企業接受投資後，需要按照投資合同或協議約定的利率定期支付利息(或定期支付保本利息、固定利潤、固定分紅，下同)；
(二)有確定的投資期限或者特定的投資條件，投資到期或者滿足特定的投資條件後，被投資企業需要贖回投資或者償還本金的；
(三)投資企業不擁有被投資企業的凈資產。
(4)投資企業沒有選舉權和被選舉權；
(5)投資企業不參與被投資企業的日常生產經營活動。
對於房地產企業來說，融資金額巨大，融資方式靈活，尤其是融資時間節點不同，擔保方式也不盡相同。項目初期，由於不符合開發貸款條件和金融機構監管需要，融資方式多為明股實債形式。但對於企業來說，支付的利息必須同時滿足以上五個條件，才能在所得稅前扣除。
法案要求，由於信托或基金支付的利息是免稅的，信托或基金公司無法取得支付給投資人的利息的發票，信托或基金公司往往以此為由只開利息單不開發票，而企業取得的利息單卻不能稅前扣除。支付利息時，必須要求對方開具全額利息發票，否則不能在所得稅和土地增值稅前扣除。
土地增值稅:
根據國稅發2010號文件第三條:
(1)財務費用中的利息支出，如能按轉讓的房地產項目分攤並提供金融機構證明，可據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在取得土地使用權支付的價款和房地產開發成本之和的5%以內扣除。
(2)不能按轉讓的房地產項目計算利息支出或不能提供金融機構證明的，在取得土地使用權支付的價款與房地產開發成本之和的65，438+00%範圍內扣除房地產開發費用。
全部使用自有資金，無利息支出，按上述方法扣除。
(三)房地產開發企業向金融機構借款以及其他貸款的，在計算和扣除其房地產開發費用時，不能同時適用本條第(1)項和第(2)項所述兩種方法。
(4)清算土地增值稅時，已計入房地產開發成本的利息費用，應按財稅字1995 48號文件第八條規定，調整為財務費用並扣除:
(1)利息浮動範圍按國家有關規定執行，超出浮動範圍的部分不予扣除；
(2)超過貸款期限的利息部分和附加利息不允許扣除。
因此，在房地產開發企業的土地增值稅清算中，利息扣除如果能夠提供金融機構的證明，可以據實扣除，如果不能提供證明，只能按照土地成本和開發成本之和的5%扣除，即使沒有發生利息支出，也可以按照土地成本和開發成本之和的5%扣除。選擇據實扣除的，扣除限額不能超過商業銀行同期同類利息的標準。這個標準包括國家規定的利息浮動部分，超標部分不能扣除。逾期的利息和罰息不允許扣除。土地增值稅利息抵扣比所得稅抵扣嚴格得多，抵扣金額不壹定是實際支付金額，實際支付超銀行利率的部分不允許抵扣。扣除土地增值稅利息時，只能采用壹種方法，要麽計算扣除，要麽事實扣除，只能選擇壹種，兩種扣除方法不能混用。