壹、土地增值稅清算的條件是怎樣(壹)納稅人符合下列條件之壹的，應進行土地增值稅的清算：1、房地產開發項目全部竣工、完成銷售的.2、整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的。3、直接轉讓土地使用權的。(二)同時，對符合以下條件之壹的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1、已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建築面積已經出租或自用的。2、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。3、納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的,應在辦理註銷登記前進行土地增值稅清算。4、省(直轄市)稅務機關規定的其他情況。二、土地增值稅清算的流程：1、當項目符合清算條件時，向稅局申請清算。2、先做壹個測算。3、找壹家稅務師事務所幫忙出鑒證報告和申報表。這裏找的稅務師事務所的工作人員第壹開始會按照比較嚴格的標準來給出底稿，要有足夠的準備，得有好幾個回合的溝通，達到要的標準又不觸犯發售法規的情況下，同意讓稅務師事務所出報告，最好找兩家以上的稅務師事務所出鑒證。4、出來鑒證之後，去稅務局交相關資料。5、稅局會組織清算小組，會有好幾個人，等他們人員都到齊了開始審核，中間會有很多的地方需要溝通的。6、他們審核完畢，認了申報的數據或者認了他們清算出來的數據。7、通知妳交稅，會下個通知單，15日之內把稅交了就算結束了。三、土地增值稅的征稅範圍壹般規定（1）土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。（3）土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”。②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。
法律客觀：土地增值稅 清算 鑒證業務準則第四十條 稅務師事務所應按照稅 法規 定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，並確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括： (壹)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規定，計算是否正確。 (二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規定，計算是否正確。 1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬於同壹項目; 2.如果同壹個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算; 3.對於同壹清算項目，壹段時間免稅、壹段時間征稅的，應當特別關註收入的實現時間及其扣除項目的配比。 (三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，並確認土地增值稅的適用稅率。 (四)審核並確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退稅額。