第壹，正確理解和判斷申請退稅的前提條件
公告第2號第(1)項81提到:企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算後，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且無後續開發項目的，可以計算該項目開發各年度因土地增值稅多繳納的企業所得稅，並按照特定方法申請退稅。
土地增值稅清算往往在開發產品基本銷售完畢後進行。根據土地增值稅的相關政策規定，即使稅務機關可以要求清算，房地產企業的銷售率也要達到85%。由於土地增值稅清算時間的滯後性，經常會出現清算年度沒有收入，而清算年度繳納的土地增值稅直接計入當年損益，導致以前盈利但當年虧損的情況。因此，81號公告規定，申請企業所得稅退稅的第壹個前提條件是房地產企業因土地增值稅清算需要在清算年度內出現大幅虧損，否則可以正常彌補，無需啟動退稅程序。
其次，除了重大損失外，公告沒有。81對於因清算土地增值稅年度虧損需要辦理企業所得稅退稅的房地產企業，還有壹個前提條件，即房地產企業沒有後續開發項目。對於後續開發項目的定義，公告編號81解釋為正在開發和中標的項目。在建項目很好理解，就是在建項目。
對於中標項目，招拍掛項目應指在國土部門的招拍掛程序中已中標的項目。但對於有城市更新、合作開發預留土地的廣東省來說，實踐中可能會有很多爭議。以城市更新項目為例，決定是否中標的標準應該是什麽？簽訂合作改造協議或立項，或確定項目實施主體，或出讓土地協議，都需要深入的判斷和積極的稅務溝通。
二、分配起點是預售收入會計年度而不是項目竣工結轉年度。
公告第2號第(1)項81提到，項目繳納的土地增值稅總額，按照項目開發各年度實現的銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤。具體公式如下:各年應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年銷售收入÷整個項目年銷售收入總額)。
作為土地增值稅分成基數的“項目年銷售收入”是否應包括預售期內形成的預售收入，在實踐中往往存在爭議。正如我們之前分析的，之所以宣布沒有。81的出臺是為了消除房地產開發項目企業所得稅和土地增值稅在稅制結構設計上的差異導致的收支不平衡。
壹方面，根據土地增值稅的相關政策，預售期本身形成的預售收入需要按照相應的預征收率進行預征收。公告第二號第二條第(二)項81特別強調，企業當年應調整的應納稅所得額的實質是開發項目各年度應分攤的土地增值稅減去已在當年企業所得稅前扣除的土地增值稅。根據《中華人民共和國企業所得稅年度納稅申報表》(以下簡稱《所得稅申報表》)A105010《視同銷售及房地產開發企業若幹業務納稅調整明細表》中的申報規則，房地產企業在項目竣工前取得的未完工收入，可按預計毛利率扣除實際發生的土地增值稅。因此，根據81號公告的計算規則，預售期間的預售收入需要納入分攤年度。
另壹方面，《中華人民共和國國家稅務總局關於印發
《國家稅務總局通知》(國稅發200931，“31號”)第六條將企業通過正式簽訂房地產買賣合同或房地產預售合同取得的全部收入，納入稅法意義上的“銷售收入”實現範圍，只是區分了未完成的銷售收入和已完成的銷售收入，與國稅發2006365438號不同。因此，作為房地產開發項目的企業所得稅政策，81號公告界定的項目銷售收入應與31號文件壹致。
事實上，該案通過了國家稅務總局2004年12月25日發布的《關於稅務機關工作的解釋公告》81描述“某房地產開發企業2014年6月開始開發某房地產項目，2016年6月全部項目竣工銷售，65438年2月結清土地增值稅”。其中，有壹個假設是，案件中的項目於2016年完工，完工前的收入根據31號文件的規定屬於未完工銷售收入，完工後的收入為完工銷售收入。案件中國家稅務總局開始分攤土地增值稅的年份是從2014開始計算的，這也驗證了我們的分析。
三、項目銷售收入應扣除增值額不超過扣除項目金額的20%。
公告編號81在“項目銷售收入”的補充規定中明確，不包括企業銷售增值額不超過扣除項目金額20%的普通住房銷售收入。對於這部分收入，雖然在會計準則和企業所得稅方面需要確認為銷售收入，但根據《土地增值稅暫行條例》的規定，免征土地增值稅收入。因此，從最終清算結果來看，企業繳納的土地增值稅並不包含這部分普通房屋收入對應的土地增值稅，因此這部分收入不參與土地增值稅的分攤計算是合理的。
有人可能會提出，預征階段也征收部分土地增值稅，但需要註意的是，預征階段征收的土地增值稅最終會被清算時其他非免稅收入應繳納的土地增值稅所抵消。
關於本期涉及企業所得稅繳納的土地增值稅清算和退稅，就說到這裏。