第壹章壹般原則
第壹條為了加強城市房屋拆遷管理，維護拆遷當事人的合法權益，保障建設項目順利進行，根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》和《蘇州市城市房屋拆遷管理條例》，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條本辦法適用於本市城市規劃區國有土地上房屋拆遷並需要對被拆遷人進行補償安置的活動。
第三條城市房屋拆遷必須符合城市建設規劃，有利於城市建設發展、舊區改造和生態環境改善，有利於文物古跡的保護。
第四條拆遷人應當依照本辦法，對被拆遷人進行補償和安置；被拆遷人應當在搬遷期限內完成搬遷。本辦法所稱拆遷人，是指取得房屋拆遷許可證的單位。本辦法所稱被拆遷人，是指被拆遷房屋的所有權人。
第五條吳江市建設行政主管部門是本市城市房屋拆遷的行政主管部門，吳江市人民政府拆遷辦公室(以下簡稱拆遷辦)受吳江市拆遷行政主管部門委托，負責城市房屋拆遷的日常管理工作。
吳江經濟開發區房屋拆遷管理部門受吳江市房屋拆遷行政主管部門的委托，負責本轄區房屋拆遷的日常管理工作。
鎮人民政府和有關部門應當依照本辦法予以配合，保證房屋拆遷工作的順利進行。吳江市國土資源局依照有關法律法規負責城市房屋拆遷相關的土地管理工作。
第二章拆遷管理
第六條需要拆遷房屋的單位，應當向市動遷辦提出書面申請，並提交下列材料: (壹)建設項目批準文件；
(二)建設項目選址意見書(含規劃點紅線圖)(三)建設用地規劃許可證；
(四)國有土地使用權批準文件；
(五)拆遷計劃、拆遷方案和補償安置方案；(六)本市銀行出具的補償安置資金存款證明；
(七)拆遷人委托拆遷的，應當提供委托合同；
(八)搬遷辦公室認為必要的其他資料。市動遷辦應當自收到申請書及上述材料之日起30日內，對申請事項進行審查。符合條件的，頒發房屋拆遷許可證；不能辦理的，應當書面答復申請人。
取得拆遷許可證後才能進行拆遷。拆遷人在取得房屋拆遷許可證後，應按規定繳納拆遷管理費。
第七條市拆遷辦應當自房屋拆遷許可證簽發之日起7日內，以報紙形式公告房屋拆遷許可證載明的拆遷人、拆遷範圍、拆遷期限等事項。
市動遷辦在收到申請人提交的建設用地規劃許可證後，應及時書面通知工商、城建規劃、房產、土地等有關部門在拆遷範圍內暫停營業執照，辦理新建、擴建、改建房屋、交易、轉讓、租賃、房屋抵押、改變房屋和土地用途等手續。
暫停期壹般不超過壹年，逾期自然解凍。特殊情況下，拆遷人需要延長暫停期限的，應當經市動遷辦批準，但延長期限不得超過壹年。
市拆遷辦應當自公告之日起7日內向被拆遷人發送房屋拆遷公告。市拆遷辦和拆遷人應向被拆遷人做好拆遷政策、拆遷補償安置方案的宣傳解釋工作。
第八條拆遷人應當在房屋拆遷許可證確定的拆遷範圍內實施拆遷，不得擅自擴大或者縮小。確需擴大、縮小範圍的，應當按照規定辦理規劃、土地變更審批手續後，向市動遷辦申請變更範圍。市拆遷辦同意變更的，市拆遷辦應當公告變更後的房屋拆遷許可證的相應內容。
拆遷應當在拆遷許可證確定的期限內進行。因特殊情況需要延期的，應當在原拆遷期限屆滿前15，向市拆遷辦公室申請延期拆遷。市拆遷辦應當自收到申請之日起10日內給予答復，變更後的房屋拆遷許可證相關內容經批準後予以公告。拆遷補償安置建設項目轉讓尚未完成的，應當報市拆遷辦辦理許可變更手續，原拆遷補償安置協議中的相關權利和義務轉移給受讓人，市拆遷辦應當公告拆遷許可變更內容。
第九條拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有省房屋拆遷主管部門頒發的房屋拆遷資格證書的單位實施拆遷。
拆遷人委托拆遷的，應當向受委托的拆遷單位出具委托書，訂立拆遷委托合同，並自合同訂立之日起15日內將拆遷委托合同報市拆遷辦備案。受委托單位應當按照市物價局和市建設局核定的標準向受委托的拆遷人收取拆遷服務費。
受委托單位不得轉讓拆遷業務。拆遷實施單位的工作人員必須持有市動遷辦頒發的《拆遷工作證》方可上崗。
第十條在房屋拆遷公告規定的期限內，拆遷人應當按照本辦法的規定與被拆遷人達成書面補償安置協議。協議應當明確補償形式、補償金額、安置房面積和位置、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限、違約責任以及當事人認為需要明確的其他條款。拆遷協議應當報市拆遷辦審核備案。
第十壹條被拆遷房屋為代管房屋的，代管人應當提交委托文件和相關證明材料。托管人為房屋拆遷管理部門的，補償安置協議必須經公證機關公證，並保存證據。
被拆遷房屋為* * *所有的，* * *人應當書面推選代表或者委托代理人與被拆遷人簽訂房屋拆遷協議。被拆遷房屋的所有權人已經死亡的，繼承人或者繼承人委托的代表應當出具書面聲明，並與拆遷人簽訂補償安置協議。
第十二條在房屋拆遷公告期內，有下列情形之壹的，拆遷人可以提出補償安置方案，經市房屋拆遷管理部門批準後，先行實施拆遷。拆遷前，市拆遷辦應當組織拆遷人對房屋進行勘測記錄，並到公證處辦理證據保全:
(壹)拆遷人接到書面拆遷通知後，逾期未委托代理人辦理的；
(二)被拆遷房屋所有權人不明或者房屋權屬有爭議，壹時難以解決的；
(三)被拆遷人因下落不明無法通知，雖登報公告仍無利益關系的。
第十三條房屋拆遷評估工作由拆遷人委托建設行政主管部門進行。
部門認可的具有相應房地產估價資質的機構不得進行自我評估。被拆遷人對評估結果有異議的，可以自收到評估報告之日起3日內向房屋評估機構申請復核，房屋評估機構應當自收到申請之日起3日內出具書面復核結果。當事人對復核仍有異議的，可以在收到復核結果之日起3日內，向市房地產管理部門申請鑒定。居民搬遷後，應及時到房產管理部門辦理房屋所有權和土地使用權變更登記手續，與原拆遷房屋面積相等的部分，免征房地產契稅和房屋土地所有權變更登記費。對被拆遷人實行貨幣補償的，被拆遷人應當按照貨幣補償金額或者房屋面積補償被拆遷人購房契稅和房屋土地權屬登記費，被拆遷人自行購房所需稅費自理。
第十四條拆遷補償安置協議簽訂後，被拆遷人或者承租人在搬遷期限內拒不搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法向人民法院申請執行。
第十五條拆遷人與被拆遷人或者被拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議的，由市房屋拆遷管理部門根據當事人的申請作出裁決，被拆遷人是房屋拆遷管理部門的，由市人民政府作出裁決。裁決應當自受理申請之日起30日內作出。當事人對裁決不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。
第十六條被拆遷人或者房屋承租人未在裁決規定的搬遷期限內完成搬遷的，由市房屋拆遷管理部門提請市人民政府責成有關部門實施強制搬遷，或者由市房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制搬遷。實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證處申請證據保全。
第十七條軍事設施、宗教場所、文物古跡、古樹名木和歸僑、僑眷、華僑、外國人私有房屋等另有規定的，從其規定。拆遷期間，應當按照有關法律、法規的規定辦理。
第十八條市拆遷辦應當對房屋拆遷活動進行監督檢查，建立健全拆遷檔案管理制度。拆遷人應在拆遷項目結束後30日內，將拆遷文件、資料匯總報送市拆遷辦公室。
第三章拆遷補償安置
第十九條拆遷人應當依照法律、法規和本辦法的規定，對被拆遷人給予補償。拆除違章建築和超過批準使用期限的臨時建築不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建築，應當根據殘值和剩余使用年限給予適當補償。
第二十條拆遷補償可以是貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。拆除非公益性房屋的附著物，由拆遷人給予貨幣補償。拆遷住宅房屋，除本辦法第二十五條規定外，拆遷人可以選擇拆遷補償方式。
第二十壹條貨幣補償金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積等因素，由房屋評估機構評估確定，並以現金形式直接支付給被拆遷人。
貨幣補償由兩部分組成:房屋補償和區位補償:
房屋補償=基本重置單價×(1+高度增減率)×建築面積+配件殘值+裝修評估值。
區位補償=區位單價×區位調整系數×建築面積(建築面積小於土地使用面積的，按土地使用面積計算)。
對以劃撥方式取得土地的工業、倉儲、辦公用房的區位補償予以折現，折現率為50%。折價金額屬於政府土地收益，土地管理部門負責向居民收取。
自竣工之日起至拆遷許可證核發之日止五年內拆遷住宅房屋的，拆遷人應當增加對被拆遷人的補償費，增加補償的比例為原補償費的15%。
房屋基本重置單價由市物價局和建設局定期公布。拆遷區位、區位單價和區位調整系數按下列規定確定:
(壹)松陵城區由市物價局、建設局、國土局根據房屋的位置和不同用途分類確定，定期公布；
(2)盛澤城區、鎮由所在鎮人民政府確定，經市物價局、建設局、國土局審核批準後公布。
第二十二條私有房屋，以房屋所有權證書為單位，標明所有人和建築面積；直管公房憑房管部門提供的資料確定承租人和建築面積；土地使用面積以國有土地使用權證為準。農村房屋未領取房屋所有權證的，應當在原鄉(鎮)人民政府的批復或者鄉村建設工程規劃許可證中確定所有權人和建築面積。實際建築面積小於核定面積的，以核定面積計算實際建築面積，以宅基地證書或者原核定土地面積確定土地使用面積。
被拆遷房屋為住宅房屋或非住宅房屋的，應當確定房屋權屬用途或者建設工程許可證記載的使用功能。被拆除的非住宅房屋為生產、商業用房或非生產、商業用房，以營業執照記載的經營範圍和方式確定。
第二十三條實行房屋產權調換的，拆遷人與被拆遷人根據被拆遷房屋的貨幣補償金額和房屋調換的市場價格，結算產權調換差價。
第二十四條拆遷公益性房屋，拆遷人應當按照法律法規的規定和城市規劃的要求予以重建或者給予貨幣補償。
第二十五條拆遷出租房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人可以對被拆遷人給予貨幣補償；被拆遷人與承租人未達成解除租賃關系的，被拆遷人應當對被拆遷人進行產權調換，調換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原承租人重新訂立房屋租賃合同。拆遷以政府規定的標準租金出租給國有集體單位或城鎮居民家庭直管公房和單位自有房屋。被拆遷人和承租人均選擇貨幣補償的，被拆遷房屋拆遷評估補償款支付給被拆遷人，房屋裝修補償款支付給原裝修投資人，其余支付給承租人。
第二十六條。被拆遷人或者直接管理公房或者單位自有房屋的城鎮居民承租人確無能力購房的，可以向拆遷人提出申請，拆遷人應當安排不低於原住房面積的房屋，由拆遷人或者承租人按照政府規定的標準租金承租。拆遷人將扣除50%區位補償後的房屋貨幣補償支付給被拆遷人，承租人不享受第二十五條第二款規定的貨幣補償。
第二十七條拆遷設有抵押權的房屋，抵押人和抵押權人應當按照抵押的有關規定，就抵押人和被擔保的債權進行協商，並向拆遷人提交相關書面協議後，方可獲得補償或者安置。抵押人和抵押權人在市拆遷辦規定的期限內未達成協議的，拆遷人應當將對被拆遷人的貨幣補償款交存公證處。
第二十八條原非生產經營性用房改建為生產經營性用房的，按照下列情況確定:
(1)產權人自行開業:經營地點在房屋所有權證記載的合法建築面積內，並經房管部門和土地管理部門辦理了房屋性質和土地用途變更手續，有產權人、產權人或親屬的有效工商登記執照和稅務登記記錄；
(2)出租私有或單位自有房屋用於經營:經營地點在房屋所有權證記載的合法建築面積內，並經房管部門、土地管理部門辦理了房屋性質和土地用途變更手續，具有房屋租賃經營許可證、與房屋租賃合同名稱壹致的營業執照、稅務登記等有效批準文件；（
3)承租人直接管理的公房開始經營的，應具備原房屋租賃證、經營性房屋租賃證、與承租人或其父母、子女、配偶同壹戶名的營業執照、稅務登記等有效批準文件。
第二十九條辦理產權調換的安置房交付時，拆遷人必須提供被拆遷房屋的權屬證書和國有土地使用證所需的相關文件。拆遷預售房屋進行產權調換的，按照國家商品房銷售管理的有關規定執行。
第三十條被拆遷人或者房屋承租人在規定期限內提前搬遷的，拆遷人應當向被拆遷人支付適當的獎勵費用。獎勵標準由被拆遷人確定，經市動遷辦批準後公布。
第三十壹條拆遷人對被拆遷人或者房屋承租人應當給予適當的搬遷補貼。拆遷人以拍賣方式對被拆遷人或者承租人進行安置的，由安置人自行解決臨時安置用房的，拆遷人應當給予臨時安置補助費，計算期限從安置人搬出拆遷用房至安置用房交付使用時止。
實行貨幣補償的，被拆遷人或者房屋承租人必須自行過渡，被拆遷人壹次性支付6個月的臨時安置補助費。搬遷補助費、臨時安置補助費和電話搬遷費等費用補償標準由物價局和建設局核定並公布。
第三十二條拆遷住宅房屋，按照下列方法計戶: (壹)自有私有房屋，以有房屋所有權證的為戶；
(二)私房租賃戶憑租賃憑證和戶口簿；(三)租住市直管公房的，出具公房租賃證明；
(四)出租單位的自住住房，以房屋租賃證或出租單位證明計算。拆遷非住宅房屋按照下列辦法執行:
(壹)個人自用的非住宅房屋，憑房屋所有權證和營業執照；(二)出租非住宅房屋的，憑經營性房屋出租許可證和營業執照。
第三十三條因拆遷停產、停業商品房造成被拆遷人或房屋承租人停產、停業的，拆遷人應給予壹次性停產、停業補貼，具體補貼標準由市物價局、建設局核定並公布。
第三十四條房屋拆遷涉及供電、供水、供氣、廣播電視、電信等設施搬遷的，產權單位或者管理單位應當按照規劃要求負責搬遷，拆遷人應當補償拆遷費用。
第三十五條因房屋拆遷需要拆除交通亭、護欄、郵筒、廢物箱、車輛站、消防人防、公共綠化等公共設施的，拆遷人應當事先告知產權單位或者管理單位，拆遷人應當按照城市規劃的要求予以重建或者價格補償。
第三十六條拆遷房屋涉及城市居民的樹木和其他植物，由種植者在拆遷期限內自行處理。種植者逾期不辦理的，由居民報請市動遷辦批準，不給予經濟補償。涉及農村居民的樹木和其他植物，由種植者自行處理，或者拆遷補償後處理。房屋拆遷涉及墳墓的，墳墓所有者應當在拆遷期限內搬遷，拆遷人應當給予適當補償。補償標準由市動遷辦確定。逾期不搬的，按無主墳處理。
第三十七條本辦法所涉及的價格標準的適用時間以房屋拆遷許可證簽發之日為準。
第四章法律責任
第三十八條違反本辦法規定，未取得房屋拆遷許可證進行拆遷的，由市房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，並處以被拆遷房屋建築面積每平方米20元以上50元以下的罰款；以欺騙手段取得房屋拆遷許可證的，由市房屋拆遷管理部門吊銷房屋拆遷許可證，並處拆遷補償安置資金1%以上0%以下的罰款。
第三十九條拆遷人違反本辦法規定，有下列行為之壹的，由市房屋拆遷管理部門責令停止拆遷，給予警告，可以並處拆遷補償安置資金3%以下的罰款；情節嚴重的，吊銷房屋拆遷許可證:
(壹)擅自擴大房屋拆遷許可證拆遷範圍的:
(二)委托不具備拆遷資格的單位實施拆遷的；
(三)擅自延長拆遷期限的。
第四十條接受委托的拆遷單位轉讓拆遷業務的，由市房屋拆遷管理部門責令改正，沒收違法所得，並處合同約定的拆遷服務費25%以上50%以下的罰款。
第四十壹條違反本辦法規定，當事人有下列行為之壹，造成被拆遷人或者承租人財產損失的，應當承擔民事責任:
(壹)未取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；
(二)以欺騙手段取得房屋拆遷許可證實施拆遷的；
(三)不按照房屋拆遷許可證載明的拆遷範圍進行拆遷的。
第四十二條房屋拆遷評估機構與壹方當事人串通，故意壓低或者擡高被拆遷房屋的房地產評估價格，給另壹方當事人造成損失的，房屋拆遷評估機構應當依法承擔賠償責任，上級行政主管部門應當依法對房屋拆遷評估機構及相關責任人給予行政處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十三條拆遷實施單位及其工作人員弄虛作假、濫用職權的，對直接負責的主管人員和直接責任人員，由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分；情節嚴重的，由市房屋拆遷管理部門依法吊銷拆遷許可證，可並處1000元以上1000元以下罰款。
第四十四條脅迫、侮辱、毆打房屋拆遷工作人員，妨礙房屋拆遷工作依法進行的，由公安機關依照治安管理規定予以處罰。構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十五條房屋拆遷管理部門及其工作人員違反本辦法規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級管理部門對直接負責的主管人員和直接責任人員給予行政處分；給當事人造成損害的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十六條受行政處罰的當事人對行政處罰不服的，可以依照有關法律法規申請行政復議或者向人民法院提起訴訟。當事人逾期不申請復議、不向人民法院起訴又不履行處罰決定的，由房屋拆遷管理部門申請人民法院強制執行。