物流園區運營模式的深層分析

導讀:目前，各城市的物流園區建設如火如荼，但物流園區建成後如何運營？政府和企業在其中扮演什麽角色？以下是我給大家帶來的物流園運營模式的深度分析，希望對妳有所幫助。

物流園區運營模式深入分析1國內外物流園區建設運營模式分析

1模式分類

國內外現有的物流園區建設運營模式大致可分為三類:建設運營壹體化模式、建設運營分離模式和建設運營交叉模式。

建設運營壹體化模式

可分為“政府-政府”模式和“企業-企業”模式。這兩種模式雖然是壹體化建設運營，但在實踐中還是有很多區別的。兩者最大的區別就是壹個是政府全責，壹個是企業全責。

“政府-政府”模式。壹般這種模式下的停放都是自上而下的模式。政府負責物流園區的統壹規劃，政府對園區建設的財政投資，包括基礎設施建設和物流園區的運營管理，由政府組織實施。在物流園區的開發建設中，政府既是基礎條件的創造者，又是運營秩序的維護者，在園區建設中始終起著關鍵作用。

“企業-企業”模式。這種模式是政府將土地或現有設施設備租賃或轉讓給企業，然後由企業開發建設物流園區，再由企業管理和組織物流園區。物流園區的開發建設完全是企業行為，可以吸引各方投資，無論是國有、集體、民營、上市公司還是社會個人，成立物流園區開發建設有限公司負責物流園區的開發建設，並負責物流園區的運營管理或成立專門的物流園區運營企業負責運營。雖然是企業自己發起的組織，但大多需要政府在各種政策上的支持。

建設與運營分離模式

主要以“政企”模式為主。在這種模式下，政府負責物流園區的規劃，政府財政的壹部分用於物流園區的重大基礎設施建設；

物流園區其他配套設施的建設和運營管理完全由股份公司完成。政府在物流園區的建設中只扮演投資者的角色，不參與物流園區的運營管理。物流園區的日常經濟活動和各項管理都是由企業來完成的。

建設和運營的交叉模式

有政企合作-企業、政企合作、政企合作三種模式。它們* * *相同的特點是，政府單獨投資或與企業以適當的比例共同投資建設物流園區的重大基礎設施和其他配套設施，然後企業單獨或與政府共同運營。

雙模式比較

建設運營壹體化模式的特點是建設運營主體相同，建設運營過程中自身承擔的風險比較大。

“政府-政府”模式的特點是資金來源充足，有相關的政策支持，但容易造成政府承擔過多的風險，如果由政府經營會使園區缺乏市場競爭力。壹般建議在區域物流需求大、區域優勢明顯的情況下采用。

“企業-企業”模式的特點是能夠形成完整、科學的項目融資、建設、運營、還款等項目管理體系和機制。，尤其是對建設成本的硬預算約束。但與前壹種模式相比，沒有大規模政府投資的有力支持，項目法人更難籌集到巨額資金進行建設和運營，同時巨大的沈澱成本給法人帶來巨大的資金壓力和運營風險。

建營分離模式的主要優勢是可以規範物流園區的運作，即使入駐者和建造者重疊，也不會導致不公平競爭。缺點是物流園區的運營管理需要企業獨自承擔風險，物流園區運營中的利潤分配容易產生分歧，物流園區管理企業容易受到開發商的幹擾。

交叉建設運營模式在壹定程度上緩解了整合模式和相分離模式在特性上的不足，是二者的壹種交叉和綜合。

“政企合作-企業”模式的主要特點是可以保證物流園區建設過程中充足的資金來源和相關政策支持，但物流園區運營過程中的利潤分配容易出現分歧，可以緩解建設主體對物流園區管理企業的幹擾。

“政府-政府-企業合作”模式的主要特點是可以享受政府的相關政策支持，但政府需要獨自承擔物流園區建設中的風險。

“政企合作-政企合作”模式的主要特點是有充足的資金來源和相關政策支持，在物流園區建設和運營過程中能夠承擔風險、享受收益，適應了市場競爭的需要。

三物流園區建設與運營模式案例分析

國內外物流園區的建設和運營模式大多是參照上述模式進行的。但在具體的規劃建設實踐中，要根據地方政府的職能、性質、基礎條件、財政狀況、政策導向等不同特點和具體情況，以及是否有主體企業進行開發引導，采取不同的建設運營模式。以下選取成都新都物流中心、遂寧金佳物流園區、傳化物流基地三個成功案例進行分析，對眾多物流園區的建設和運營具有很好的借鑒意義。

1成都新都物流中心

新都位於成都的北大門，地理位置獨特，優勢明顯。這裏是發展現代物流的最佳區域，是發展現代公路物流的天然良港。

成都環城，高速公路以北，新都星城大道以南。新都物流中心是成都物流發展體系的重要組成部分，是全國現代物流網絡中的重要節點。立足成都，服務四川，輻射西部，連接全國，集信息網絡、商業配送、會展交易、貨物倉儲、貨物配送、貨運站為壹體。

園區規劃有五大功能區:倉儲配送、道路貨運配送區、商務信息服務區、商貿區和配套居住區。新都物流中心由成都市政府、新都區政府和企業共同投資建設，采用“政府建設、企業唱戲、市場運作”的建設運營模式，即前面提到的建營分離的“政企”模式。政府負責物流中心縱橫骨幹網和大規模道路復線中段建設，完成水、電、氣、通訊等設施，再按規劃分區招商。新都物流中心管委會負責中心的日常管理，入駐企業負責自身基礎設施建設和自主運營。

2遂寧金佳物流園

遂寧金佳物流園位於318國道旁。園區規劃有TOD核心區、綜合物流區、生態居住區、加工倉儲區、工業和物流發展區、綜合商務帶等六大功能區。

金佳物流園由遂寧市政府、船山區政府、企業、社會共同投資開發，實行“政府引導、市場運作、滾動開發”的建設運營模式，即交叉建設運營模式中的“政企合作-政企合作”模式。

金佳物流中心管理委員會負責園區的建設和運營。園區管理機構將采用現代公司制度，始終堅持“政企分開、市場運作”的原則，自主進行園區的開發建設、招商引資和運營管理，提出“政府搭臺、企業唱戲、統壹規劃、分步實施、配套完善、服務良好”的建設原則。

3成都傳化物流基地

成都傳化物流基地——新都物流中心位於成都市東北部，是該中心的重要組成部分。由浙江傳化集團投資建設，集團成立成都傳化物流基地有限公司負責具體運營。距成都9公裏，立體交通圈優勢，東臨貨運大道，南臨淠河，西接成德大建路，北靠魏壹路。

成都傳化物流基地總規劃面積1150畝，總建築面積60萬平方米，總投資15億。集信息交易、停車、倉儲、配送、零擔專線、物流業務、配套服務等功能於壹體，秉承傳化物流“壹站式”服務的壹貫經營理念。為入駐企業提供包括“信息、交易、設施設備、廣電通訊、技術支持、咨詢教育、工商、財稅、銀行、保險、郵政、物流、生活設施”在內的壹流服務，為入駐物流企業打造信息化、網絡化、集約化、高效化的公共運營平臺。

靜態停放車輛5000輛，日常流動車輛8000輛，社會車輛50萬輛。規劃建設運營零擔快線200多條，服務網絡覆蓋28個省、市、自治區，服務網點覆蓋220多個中心城市，開啟了西部零擔快運行業的新時代。

基地擁有80000多平方米的信息交易大樓，可容納1300多家第三方物流企業。通過信息交易大廳的電子大屏幕，物流企業可以發布貨運信息。基地全面投產後，每天信息發布可達12000。屆時，作為西南地區最大的公路貨運信息超市，基地內的物流企業每年可承運貨物21萬噸。

物流園區運營模式深度分析2物流園區是指在物流作業集中的區域，各種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中的場所，也是具有壹定規模和多種服務功能的物流企業的聚集點。包括綜合功能、集約功能、信息交易功能、集中存儲功能、配送加工功能、多式聯運功能、輔助服務功能、停車場功能八大功能。

壹、物流園區運營

壹般來說，政府設立的物流園區管理委員會及其投資管理公司是主要的經營主體。如果園區由企業單獨投資，企業將是主要的經營主體。在國外，有的企業是由同壹個公司成立的委員會來運作，有的投資人也在運作。

園區的收入來源主要是土地級差收入、寫字樓租金、市場攤位租金、倉庫及貨場租金、設施設備租金、物業管理費、信息服務費、代理費、物流業務收入等。

根據問卷調查的數據，倉庫/貨場租金和寫字樓租金仍然是物流園區的主要收入來源，排名前兩位；壹些園區還依靠土地增值、稅收優惠和國家支持基金。幸運的是，各種增值服務的收入已經開始成為公園的重要收入來源。

在投入運營的園區中，入駐企業約50%的收入以物流業務為主。其中，園區28.5%企業的物流業務占總收入的90%以上。越來越多的園區開始利用其平臺優勢整合本地物流資源，涉足物流經營活動。物流園區本身的收入從財產性收入向物流業務收入、商品貿易收入等多元化方向發展。調查數據顯示，園區69%的收入包括物流業務收入，37%從事商品貿易，53%發展了其他業務。

二、物流園區的盈利模式

1，土地增值

對於公園的所有者和經營者來說，他們將從土地增值中獲得巨大的利益。所有的所有者(即初始投資者)以低價從政府手中購買土地。前期基礎設施和設備建設完成後，地價會有壹定幅度的升值，物流園區正式運營後會大幅上漲。對於經營者(即物流經營者)來說，土地升值會增加其土地、倉庫、房屋的租金收入。在東京最成功的物流集團日本，其物流園區的主要利潤來自於土地價值的增加。

2.租金收入

公園的業主和經營者按照壹定的比例分配租金收入。

①倉庫租賃費:經營者將園區內建設的大型現代化倉儲設施設備租賃給壹些第三方物流商、生產企業等。:向他們收取租金，這是租金收入的主要來源之壹。

②設備租賃費:園區內的壹些主要交通設施設備，如鐵路專用線、物流設備，如裝卸、運輸設備等，租賃給園區內企業使用，收取租金。

(3)房屋租賃費用:主要包括園區內部分辦公樓及其他各種用途的房屋租賃。

(4)停車費:物流園憑借其擴展的信息化功能，吸引了眾多運輸企業入駐，園區內的現代化停車場也會收取壹定的停車費。

⑤其他管理費用:包括物業管理費等其他費用。

3.勞務成本

①信息服務費:這是最重要的服務費之壹。

②培訓服務費:利用物流園區運營的成功經驗和相關物流發展信息的優勢，開展物流人才培訓業務，並從中收取培訓費。

(3)融資中介費:園區經營者通過介紹投資者入園收取中介費。

(4)其余服務費包括技術服務、系統設計和其他服務費。