李國剛
案情簡介
原告×××有限公司(以下簡稱開發商)
被告俞某某(以下簡稱業主)
2003年12月8日，開發商在申領其開發的蕭山美之園樓盤《建設工程規劃許可證》時，預交了整個小區1000多套房屋的物業維修基金。2004年始，包括被告在內的各業主先後與開發商簽訂《商品房買賣合同》，購買商品房。在2005年交房時，開發商向各業主發出《交房通知書》，通知每位業主交納物業維修基金數千元至壹萬余元不等。有的業主按《交房通知書》辦理了交房交接手續，部分業主認為根據政府主管部門蕭價［2003］76號文件物業維修基金已包含在房價內，收房後不願交納物業維修基金。雙方遂引起糾紛，在協商未果的情況下，開發商向部分業主提起訴訟，要求由業主承擔物業維修基金。
此外，在開發商作為原告與業主的物業維修基金案起訴於杭州市蕭山區人民法院後，已交納物業維修基金的業主代表也向杭州市蕭山區人民法院起訴開發商，要求開發商退還物業維修基金。
爭議焦點
開發商向業主收取物業維修基金是否屬重復收費，即物業維修基金是否包含於房價內。
壹、開發商主要觀點
1．交納物業維修基金是業主的法定義務；2．物業維修基金不計入銷售收入，不屬房價的範疇，雙方約定的房價不含物業維修基金；3．物業維修基金屬代收代繳費用，業主依法應向開發商支付代交的費用。
二、業主主要觀點
1．蕭價［2003］76號文件是政府職能部門的指令性文件，具有強制性，開發商沒有排除適用該文件，執行該文件是開發商的義務；2．按蕭價［2003］76號文件規定，業主向開發商購買的是市場調節價的商品房，應實行壹次性買斷價，即物業維修基金已包含在房價內，業主已經支付了，不存在“拒付”的事實，故開發商無權再次要求業主支付物業維修基金；3．按蕭山區商品房交易習慣及歷史沿革，物業維修基金實際均由開發商交納。
三、代理思路
律師系開發商的常年法律顧問，既要維護好顧問單位開發商的利益，也要使業主的合法利益不至於受損，以免引起社會矛盾，涉及壹千多名業主的切身利益，推而廣之，涉及的是整個蕭山乃至杭州及全省各業主的物業維修基金問題，對開發商而言，由於涉及千萬戶人家，壹敗全敗，壹勝全勝，也是利益攸關。因此，嚴格依法辦案，是平衡各方利益重中之重。律師接受了開發商的委托，參與提供整個樓盤各個環節的法律意見，代理了本案壹審、二審的訴訟，形成如下主要代理意見：
物業維修基金不計入銷售收入，不屬房價的範疇。雙方簽訂的《商品房買賣合同》約定的房屋單價不含物業維修基金等代收代繳的費用。
1．根據《住宅***用部位***用設施設備維修基金管理辦法》第5條、《浙江省住宅區物業維修專項資金管理暫行辦法》第5條、《杭州市蕭山區物業維修基金管理暫行辦法》第二條第(壹)項之規定，物業維修基金不計入商品房的銷售收入。國家稅務總局《關於物業管理企業的代收費用有關營業稅問題的通知》(1998年)、《關於住房專項維修基金免征營業稅的通知》等文件均對作為開發企業的開發商代收的物業維修基金，不計征營業稅。物業維修基金若含於房價內，則應征收營業稅。因此，開發商主張向業主收取物業維修基金不屬於銷售收入，不屬於房價的範疇。
2．業主認為房屋單價包含了物業維修基金，並以《杭州市蕭山區物價局建設局關於進壹步規範商品房銷售行為的若幹規定》(以下簡稱《若幹規定》)第三條為依據於法不符。
(1)開發商開發的美之園西區為拍賣土地，屬實行市場調節價的商品房。《若幹規定》壹次性買斷價所指價格應理解為合同雙方約定房屋單價後不作變更。《若幹規定》中壹次性買斷價或預售價均應指房屋單價。
(2)《若幹規定》第三條規定“商品房交付使用時結算價格(房款)不再多退少補”應理解為按套出售可予適用，但卻不適用本案的業主所選擇的按建築面積成交的房款結算。合同面積與產權面積會有所差異，法律及雙方約定均認可並事實上對面積差異引起的房款結算等作了處理。
(3)《若幹規定》第三條規定：“商定的價格包括各項與商品房使用功能相關的設備設施和各項合法合規的代收費(包括物業維修基金等)，未經物價部門批準，不得再向購房者收取其他任何費用。”該規定不合法，具體理由如下：擅自設定了行政許可和審批手續，違背《行政許可法》之相關規定；與眾多上位的地方規章、行政規章和行政法規相沖突；不屬於行政規章、規範性文件，無法律地位。《若幹規定》該部分規定正因為其缺乏合法性，限制當事人合同自由，故與其後於2004年3月22日起施行的《杭州市蕭山區物業維修基金管理暫行辦法》相矛盾，根據《杭州市蕭山區物業維修基金管理暫行辦法》第六條之規定，該部分規定已被廢止，其後事實上又被列入無效文件的清理範圍，予以廢止。
(4)《若幹規定》既不是雙方合同的組成部分，又不是開發商的單項或單方義務，也沒有法律強制效力。業主認為房屋單價包含了物業維修基金，沒有任何法律或事實上的依據。
3．雙方簽訂《商品房買賣合同》的房屋單價不含物業維修基金等開發商代收代繳的費用。
(1)業主雙方約定預售房美林14幢2單元302室，《商品房買賣合同》第四條計價方式與價款，按建築面積計算，該商品房單價為人民幣每平方米4973．00元，合同面積104．21平方米，總價4973×104．21=518236元。雙方約定內容並沒有違反任何法律、行政法規強制性或禁止性規定，應屬有效。
(2)商品房的單價之含義，根據浙江省物價局1999年4月1日起施行的《浙江省商品住宅價格構成及價格行為規範》之規定，商品房的價格由下列項目構成：①土地使用權取得費；②住宅開發成本；③住宅開發期間費用；④利潤；⑤稅金；⑥商品住宅差價。物業維修基金、管煤費、IC卡功能費、印花稅、契稅、產權證工本費等代收代繳的費用並不在該文件規定的商品房價格範疇，故雙方約定的商品房的單價，並不包含物業維修基金等代收代繳費用。
(3)業主已交清了其他合同並沒有約定的代收代繳費用，唯獨認為其中的物業維修基金包含於房屋單價內。按業主的邏輯，其他已繳清的代收代繳費用已包含於房屋單價內，也應由業主負擔，這與事實相背，顯然是荒謬的。
審理判決
本案經過壹、二審審理，均支持了代理人的主要觀點。
壹審判決情況
2006年2月6日，蕭山區人民法院作出(2005)蕭民壹初字第4069號民事判決書。
杭州市蕭山區人民法院認為，物業維修基金是專用於物業公***設施設備保修期限滿後的大中修、更新、改造工程的儲備資金，它不計入商品房銷售的收入。本案開發商與業主在訂立商品房買賣合同時，約定了商品房單價，對物業維修基金的收取方式未作約定，而商品房的單價不包括物業維修基金；現開發商已按有關規定代業主向有關部門交納了該基金，業主也因此依法取得了相關的權利，遵循公平和等價有償原則，業主應將物業維修基金支付給開發商。業主認為根據蕭價［2003］76號文件規定，開發商、業主在《商品房買賣合同》中約定的應是壹次性買斷價，但該文件不屬國家強制性規定，業主又未舉證證明其支付的商品房單價中已包括了物業維修基金，故業主的辯稱，依據不足，不予采納。據此，依照《中華人民***和國民法通則》第四條之規定，判決業主在本判決生效後十日內支付給開發商物業維修基金。
二審判決情況
業主不服壹審判決，提起上訴。2006年5月17日，杭州市中級人民法院作出(2006)杭民壹終字第472號民事判決書。
杭州市中級人民法院認為，業主與開發商就買賣、交付涉案的商品房所訂立的買賣合同和相關協議，雙方主體適格、意思表示真實、內容完備，未違反法律、法規的禁止性規定，合法有效；雙方訂立的買賣合同，采用的是浙江省建設廳、浙江省工商行政管理局監制的示範文本(浙江省2000年修改版)，該合同及相關協議中並無房屋價格(單價或總價)中包含有物業維修基金等的約定；合同、協議的內容及雙方的履約事實表明，雙方采用的是單價確定、房屋面積及總價預售時估算、交房時在3％誤差範圍內按實際建築面積結算的交易方式，該種交易方式也是合同示範文本中所預設的，杭州市蕭山區物價局、建設局於2003年5月23日發布的蕭價［2003］76號/蕭建設房［2003］143號《杭州市蕭山區物價局建設局關於進壹步規範商品房銷售行為的若幹規定》第三條雖規定“商品房銷售可實行壹次性買斷價或預售價。凡實行市場調節價的商品房，應實行壹次性買斷價，購買雙方商定價格後，須以購房合同(協議)約定售、購房條件，並遵循風險***擔的原則，明確雙方的權利、義務，商品房交付使用時結算價格(房款)不再多退少補。商定的價格包括各項與商品房使用功能相關的設備和各項合法合規的代收費(包括物業維修基金等)，未經物價部門批準，不得再向購房者收取其他任何費用。”但該兩局在2005年9月22日作出的“關於順發美之園物業維修基金信訪問題的答復”函件中明確“物業維修基金作為壹種代收費用，具體收取方式由建設單位和購房人自行商定。”首先，作為蕭價［2003］76號／蕭建設房［2003］143號文件發布人在其答復函件中的表述已經明確，物業維修基金的收取方式系由當事人議定，而非行政強制；且蕭價［2003］76號/蕭建設房［2003］143號文件第三條規定中表述的“壹次性買斷價”的交易方式及其特征與本案的交易方式所表現出的特征並不相同，而該條規定及相關內容在雙方的合同和協議中也未體現；因此，業主認為本案雙方的交易方式就是規定中所表述的“壹次性買斷價”的觀點，本院不予采納；其次，開發商代收物業維修基金具有合法依據，杭州市蕭山區物價局、建設局在上述答復函件中對此也予以了確認；第三，就本案的商品房交易，業主並無證據證明雙方商定的房屋價格中已包含了物業維修基金的事實。因此，原審判決支持開發商要求業主支付物業維修基金的訴訟請求，符合法律與事實，並無不當；業主的上訴請求本院不予支持。依照《中華人民***和國民事訴訟法》第壹百五十三條第壹款第(壹)項之規定，判決駁回上訴，維持原判。