長租公寓公司接連“爆倉”，讓監管層再出重拳。
165438+10月17日，深圳市住建局發布《關於切實規範住房租賃企業經營行為的緊急通知》(以下簡稱《緊急通知》)，重點提出七項具體要求，切實規範住房租賃企業經營行為。特別強調租金收取方式不得“AG低”或“長收短付”，同時不得誘導租客使用“租金貸”。
深圳住建局表示，今年以來，受疫情影響，國內長租公寓“礦爆”事件頻發。《緊急通知》的發布，進壹步明確了依據相關法律法規不得由住房租賃企業實施的經營行為，引導住房租賃企業規範經營，有利於住房租賃領域風險防控，維護住房租賃當事人合法權益。
業內人士認為，《緊急通知》直指丹科公寓近期頻發的維權事件。
作為壹家管理“40萬+”房間，積累了“1000+”服務用戶的上市公寓管理企業，近日丹科公寓出現公寓斷網、拖欠合作夥伴賬款、拖欠房東房租、拒不退還租客押金等問題。
多位業內人士向國家商報(博客，微博)記者指出，深圳、杭州等地已出臺政策解決長租公寓“礦爆”問題，深圳此舉進壹步加快了政策落實，對全國各地後續監管工作具有指導意義。
嚴厲打擊AG的低產量、長收短付
緊急通知主要從加強住房租賃行業監督管理、嚴格執行信息公示制度、有效規範從業人員管理、確保房源信息發布真實性、依法嚴懲違規租賃、審慎選擇租金收取方式、建立健全糾紛調解機制等七個方面對住房租賃企業進行規範。
近期，部分長租公寓“AG低租”“長充短付”引發礦爆跑路問題，引起政府部門和社會高度關註。《緊急通知》指出，住房租賃企業不得通過“AG低價”、“長收短付”等方式哄擡租賃價格，增加企業資金斷裂風險，侵害房屋所有人和承租人合法權益；住房租賃企業要充分認識到以“AG的低產出”、“長收短付”的方式拓展市場所帶來的經營風險和法律風險。行業主管部門根據行業監管需要，會發布相關行業風險提示。
58安居客房地產研究院分院院長張博認為，要嚴控“高租低租”、“長租短付”。正是因為這兩點，很多現金流為非正的運營企業通過打時間差來延緩現金流為非正帶來的風險爆發。但它們的潛在風險，尤其是長期現金流無法轉正的風險，會越來越嚴重，總有壹天會爆發。
據RealData的統計，近70%的長租公寓企業處於“高收入低產出”、“長收入短支付”的模式。因此，RealData的高級分析師黃輝表示，租賃市場的主要參與者應嚴格審查運營合規性，以確保良性運營。
誘導房租消費貸款將被重罰。
緊急通知將依法嚴懲非法租賃行為。“住房租賃企業不得通過欺詐、脅迫、格式條款等手段哄擡租金，不得非法誘騙承租人簽訂長期租賃合同；不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得非法強制單方面解除合同。”
同時，以非法占有為目的，在簽訂、履行房屋租賃合同過程中，采取虛構事實或者隱瞞真相等欺詐手段，騙取對方財物，涉嫌犯罪的，將依法移送司法機關追究刑事責任。
對於違反相關管理規定的住房租賃企業，深圳市住建局表示，將按照相關規定進行查處，並采取約談警示、暫停放房源、暫停網簽備案、發布風險提示、實施信用扣分等措施，抄報市場監管、公安、網信、稅務等部門。作為不良行為記錄，納入行業信用體系、公共信用信息系統等信用評價體系，實施聯合懲戒。
黃輝表示，近期長租公寓企業頻頻遇到經營問題，深圳市在主體登記和信息披露、從業人員管理、房源信息發布等方面提出了嚴格要求，以防範租賃主體的經營風險。住房租賃涉及民生保障，最關鍵的是穩定租金價格。該政策提出，不允許通過各種違法行為哄擡租金，不允許在合同期內單方面提高租金，以規範市場行為，穩定租賃價格。
全國掀起長租公寓改造浪潮
近年來，中國許多城市的長租公寓出現了爆炸式增長。據不完全統計，今年以來，包括上海藍月公寓、隱含公寓、杭州優客公寓、潮客公寓等在內的30余家父母租賃公寓品牌出現“閃電爆炸”或嚴重資金問題。為此，深圳、杭州等地相繼出臺相關政策，開始試點運行。
今年6月29日，深圳發布了關於住房租賃的風險提示，從業主委托租賃、承租人出租房屋、確定租賃價格、簽訂租賃合同、支付房屋租金、矛盾糾紛處理等六個方面給出了詳細的操作說明。8月17日，杭州住保房管局發布通知，規範租賃市場風險防控資金。
隨著《緊急通知》的出臺，深圳進壹步加快了相關政策的落實，對於全國租賃市場資金的後續監管也具有指導意義。
深圳住建局表示，自2016以來，在國家、省、市培育和發展住房租賃市場的政策引導下，住房租賃市場發展迅速。但相關監管立法滯後，住房租賃加盟商野蠻生長，經營行為不規範問題突出。
壹些企業為了迅速擴大市場，采取“長收短付”的方式提前積累保證金和租金，形成“資金池”，利用資金池中的資金，以“AG低產出”的方式迅速占領市場。壹旦資金回報受限或者融資受阻，很容易造成企業資金鏈斷裂。甚至有的企業以房屋租賃為名，以“經營不善”、“經營虧損”為由進行合同詐騙，嚴重擾亂市場秩序，影響社會穩定。
“防範和解決這種風險的有效途徑必須是加強資金監管。從目前各地監管部門的政策力度也可以看出，城市長租公寓的引導方式是從貨幣政策入手。這是正確的導向，嚴控經營規範將導致全國範圍內長租公寓的大洗牌。”張博指出。