同日，中國人民銀行2022年工作會議召開，總結2021年度，分析當前形勢，規劃2022年工作。房地產要求穩步實施房地產金融審慎管理制度，更好地滿足購房人合理的住房需求，促進房地產業的良性循環和健康發展。
此外，65438年2月25日，住房和城鄉建設部部長王在接受新華社記者采訪時，就如何促進房地產市場良性循環和健康發展，明確了明年的重點工作和四項重點任務。
與此同時，央行24日召開四季度例會，強調“維護住房消費者合法權益，更好滿足購房人合理住房需求，促進房地產市場健康發展和良性循環。”
結合中共政治局會議和中央經濟工作會議對房地產行業的基調，2022年，政策層面將繼續堅持“房住不炒”的定位，適度控制行業去杠桿節奏，個人房貸適度松綁。關於房地產稅，2022年初，試點城市將實施房地產稅的具體實施細則。堅持“房住不炒”、“四限”、去杠桿、房產稅的長效機制形成閉環，最終促進行業的良性循環和健康發展。
01，因城施策，促進行業良性循環。
宏觀環境方面，中國經濟發展面臨需求萎縮、供給沖擊和預期減弱的三重壓力，外部環境更加復雜、嚴峻和不確定。困難和風險挑戰依然存在。
王用“穩”字概括了明年的主要工作核心。2022年將堅持“穩中求進”，堅持“房住不炒”的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策，促進房地產行業良性循環和健康發展。
如何促進房地產行業的良性循環？
壹是保持調控政策的連續性和穩定性。
二是增強監管政策的協調性和準確性。加強金融、土地、市場監管等監管政策的協調。
第三，堅決有力處置個別頭部房企房地產項目逾期交付風險。以“保樓、保民生、保穩定”為首要目標。
第四，繼續整頓和規範房地產市場秩序。
過去壹年，地方監管變得更加頻繁和精確。據不完全梳理，截至2月20日10，全國73個省市政策加碼次數達到249次，這在房地產史上確實罕見。
從城市來看，深圳和廣州的政策漲幅高達20倍。深圳側重於加強信貸資金的控制，而廣州側重於分區域精確調控。上海多管齊下，嚴格堵塞政策監管漏洞，政策也增長了13倍。有壓力的城市發布了“限價令”，長春、哈爾濱、南寧等39個城市通過財稅手段刺激觸底樓市。
02.全面去杠桿貫穿全年。
央行2022年工作會議和央行2021四季度例會均提出“更好滿足購房人合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。”穩步實施房地產金融審慎管理制度，維護住房消費者合法權益。
事實上，自6月5438+2月以來，央行對房地產行業的表態頻繁。過去壹年，在行業去杠桿背景下，基於部分大型房地產企業的風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降，房地產企業國內融資呈現出壹致的收縮行為，行業從“控制風險”轉為“隱藏風險”
隨著央行的適度“整頓”，近兩個月房地產企業融資逐漸回暖。165438+10月當月，金融機構房地產融資同比繼續“雙升”。此外，據監測，1100典型房企融資總額約750億元，環比上漲66%，其中發債總額約294億元，環比上漲65438+。房企融資環境略有解凍。
縱觀全年，企業資金周轉壓力越來越大，“促銷搶錢回來”已經成為行業內的學問。
據統計，2021，1-11，房地產開發企業到位資金183362億元，同比增長7.2%。其中，國內貸款和自籌資金占比分別降至11.8%和32.4%，分別比2020年末下降2個百分點和0.4個百分點。另壹方面，存款、預付款和個人按揭貸款占比分別上升至36.6%和16.2%，較2020年末分別上升2.2個百分點和0.6個百分點。表明國內貸款和自籌資金增長明顯受限，存款、預付款和個人按揭貸款逐漸成為房企最主要的資金來源，企業對銷售回款的依賴度持續增加。
貨幣政策執行報告顯示，房地產行業去杠桿逐步取得成效，房貸管理“兩條紅線”由升轉降，三季度末分別降至19.7%和27.1%。
2021三季度末，全國房地產貸款余額51.4萬億元，占貸款余額的27.1%，比2020年末下降1.6個百分點。其中，個人住房貸款余額37.4萬億元，占各項貸款余額的19.7%，較2020年末下降0.3個百分點。
03.擴大房產稅試點城市勢在必行。
總結2021年財政工作在全國財政工作電視電話會議上，他說:深化財稅體制改革，深化預算管理制度改革，做好房產稅試點準備工作。
年底房地產稅試點不會落地，現在已經進入實操階段。最終著陸只是時間問題。預計試點城市將於2022年初落地房地產稅具體實施細則。
與2011上海、重慶試點房產稅不同，政策力度相對溫和。未來房產稅試點將在拓寬稅基、設置免稅額度、房屋評估價值、超額累進稅率四個方面體現壹定的政策力度。
至於哪些城市會成為房產稅試點，首先是住建部2021點名的核心城市，房價面臨較大上漲壓力的核心壹二線城市可能會率先試點。
過去形成的“高負債、高杠桿、高周轉”的房地產開發運營模式難以為繼。
2021年，房地產行業去杠桿從“控制風險”變為“隱藏風險”，百強房企債務違約問題接連發生，甚至出現了雷電風暴現象。央行三季度例會定調“兩個維護”，政治局會議首次提出促進房地產行業良性循環。行業政策的風向在微調，但“房住不炒”的政策並沒有實質性的改變。
未來房地產行業將繼續實施去杠桿，倒逼企業減債，居民降杠桿。不過，房地產行業的基本面表明該行業仍有發展前景，如持續的改善需求和租賃市場的政策支持。