1英飛淩3600萬收購可能血本無歸。
2012年2月，深圳市規劃和國土資源委員會坪山管理局(以下簡稱坪山管理局)對壹塊廢棄十年的工業用地發出公函，限定2012年8月開工，2013年2月竣工，逾期無償收回。經查，此地塊為英飛淩(002528)於2011年7月剛剛購入，超募資金3666438+09萬元。
為什麽收入囊中僅8個月的土地面臨被收回的風險？中國證券報記者進壹步調查發現，英飛淩不僅隱瞞了該地塊在2008年被認定為閑置土地的事實，還隱瞞了該地塊涉嫌司法糾紛並已抵押的信息。
土地收回的風險很高
在壹片荒蕪的土地上，兩米多高的雜草正在野蠻生長，與附近的現代化工廠形成鮮明對比。中國證券報記者來到英飛淩旗下的坪山新區G12203-0005地塊時，並沒有看到熱鬧的施工現場。
2011年7月，英飛淩以超募資金366612203-0005收購深圳市源鑫紡織有限公司(以下簡稱源鑫紡織)100%股權，其名下土地使用權為工業用地。公司稱，收購元鑫紡織的主要目的是其名下的土地。考慮到公司未來幾年的發展趨勢，購買土地將緩解業務擴張後對土地的需求。
然而，中國證券報記者獲得的壹份由坪山管理局提供的2065438年2月11日簽訂的《深圳市土地使用權出讓合同》的補充協議(補充1)顯示，英飛淩購買的土地如果在未來5個月內不開工，有被無償收回的風險。
根據補充協議，元鑫紡織應在12年8月前按批準的施工設計完成相關手續並破土動工，並在13年2月前完成，否則土地由坪山管理局收回。
據查，這塊地最早的主人是廣東省增城市萬利房地產開發公司。1993年，該公司與坪山鎮朱坑村簽訂非法土地買賣合同，後按照深圳中院認定的非法購地款及利息返還土地24407.3平方米。源鑫紡織通過承接增城萬利公司遺留的全部債權債務，取得該宗地使用權。但由於源鑫紡織壹直無法開發利用土地，該地塊早在2008年就被管理部門認定為閑置土地。截至2010，18年6月，元鑫紡織拖欠土地閑置費本金298.67萬元，滯納金595.85萬元。當年7月，源鑫紡織支付拖欠本金後，管理部明確了開工和竣工期限，即開工日期為20119，竣工日期為2012，19。
但源鑫紡織顯然沒有遵守管理部門約定的開工日期。2011165438年10月，源鑫紡織找到坪山管理局，希望再次申請延期。“考慮到企業的實際情況，經局長辦公會批準，同意延長半年。”坪山管理局土地利用科的工作人員說。至此，上述地塊的開工和竣工期限最終確定為8月12、2010、2月13、2065438。
如今，距離開工日期只剩下四個多月，英飛淩的開發建設依然沒有具體進展。英飛淩代理董事華表示，公司正在積極推動該地塊的開發，但由於工廠設計、環境評估等諸多流程問題，無法預測何時開工、何時竣工。
其實，這個地塊遲遲不動工，還有更深的“內幕”。坪山管理局向中國證券報提供了壹份《關於源鑫紡織G12203-0005地塊相關情況的復函》。“根據用地單位(源鑫紡織)提供的材料，G12203-0005地塊因其股東與投資方分歧較大，導致其未能及時開發建設，進入司法程序”。這壹事實顯然與英飛淩收購公告中“不存在爭議”的說法大相徑庭。
當被中國證券報記者問及這塊從2002年開始被授予土地使用權，已經閑置10年的土地是否有可能延期建設時，坪山管理局壹位官員強調:“以管理部門的態度，這次延期已經是政策的極限，基本沒有再延期的可能。源鑫紡織已經和我們簽訂了協議。未按時開工、竣工的，土地使用權無償收回。”
交易價格虛高。
由於交易過程中土地使用權壹直屬於源鑫紡織，坪山管理局工作人員並不知道公司股權已被英飛淩收購，也不知道土地已被英飛淩所有。但壹位官員在聽說以G12203-0005為主要資產的源鑫紡織的成交價為36619萬元時，非常驚訝:“3000多萬？是不是外企買的？”當得知是深圳本地上市公司時，他楞了壹下，莫名其妙地搖了搖頭。
英飛淩支付的款項扣除元鑫紡織的凈資產後，實際購買的工業用地金額約為2439萬元。關於定價的依據，英飛淩表示，“參考深圳市規劃和國土資源委員會近期公布的鄰近地區其他工業用地地塊G13115-****成交價，成交價比招拍掛高出30%左右，與工業區其他二手工業用地轉讓價格相比，較為公允。”
深圳招拍掛信息顯示，20113115在深圳掛牌的土地有兩項:G13115。這兩塊地每平方米成交價格(按建築面積計算)分別為370.49元和365.19元，加權平均為367.58元/平方米。
英飛淩本次取得的工業用地建築面積為4.88萬平方米，折合成交價為每平方米499.65元，比“G13115”地塊的加權均價高出35.93%。價格公平嗎？
據坪山管理局工作人員介紹，由於需求疲軟，近兩年的招拍掛基本都是以摘牌形式出讓，即無人參與競拍，直接以底價成交，工業用地使用權300元/平方米左右。顯然，英飛淩選擇的對比標準——“g 13115”已經高於平均水平，在此基礎上上漲35%的購地成本明顯偏離了公平範圍。
在英飛淩發布收購公告的前幾天，2011，深圳市規劃和國土資源委員會披露了28宗招拍掛記錄，均屬於龍崗區工業或倉儲用地。以工業用地G10401-0673(位於龍崗區坪地街道)為例，建築面積7.03萬平方米，成交價18557200元，均價264.09元/平方米。
特別需要指出的是，英飛淩收購的土地離其在觀瀾新區的辦公室並不近，開車需要40分鐘左右。當時深圳掛牌的工業用地很多。為什麽英飛淩在可以用更低的價格買到更大面積的土地的情況下，卻選擇通過繁瑣的股權轉讓，高價購買壹個使用年限少了65，438+00年的工業用地？
對此，華的解釋是，在收購之前，英飛淩考察了許多工業區，但沒有找到合適的工業用地。“當時公司附近沒有賣地，經過比較，我選擇買了元鑫紡織的地。”
2010號地塊已經抵押。
中國證券報記者進壹步調查發現，英飛淩高價買下的這塊土地存在的問題，不僅是短期內被無償收回的風險，而且其產權似乎也沒有公司宣稱的那樣“清晰、合法、有效”。
英飛淩公告顯示，源鑫紡織名下的G12203-0005地塊已取得房產證，編號為深房地字第6000428625號，根據深圳市規劃和國土資源委員會網站顯示，該房產證編號為6000428625的土地使用權已由深圳源鑫紡織有限公司抵押，抵押權人為中國農業銀行深圳龍崗支行，批準日期為
深圳市規劃和國土資源委員會秘書處工作人員表示，網站顯示的信息是實時更新的，也就是說，該土地使用權自2010年7月底以來壹直處於抵押狀態。農行深圳龍崗支行工作人員也證實，源鑫紡織因擔保協議以土地使用權抵押，公司股權變更不需要銀行同意，但壹旦擔保債務違約，龍崗支行將享有優先受償權。
該法人表示，土地使用權抵押後，土地使用者可以繼續對土地進行處分、占有和收益，但如果不能履行債務，抵押權人可以按照法律程序對土地使用權進行處分，此時土地使用權發生轉移。對於這種可能導致所有權轉移的風險，上市公司應當在收購公告中予以說明。壹位銀行人士指出，雖然英飛淩取得抵押的土地使用權不存在法律障礙，但權益的有效性很成問題。在債務或擔保關系解除前，壹旦發生糾紛，英飛淩在該土地上開發建設的廠房可能被納入債務清償範疇，潛在風險不容忽視。
但是，對於這壹系列風險，英飛淩在公告中只字未提。該公司工作人員稱，收購元欣紡織是由原董秘劉凱湘操作的。既然劉凱湘已經離開，具體細節就不清楚了。