主要影響
（壹）經營管理難度上升。調查問卷顯示，認為“營改增”對經營管理影響較大的房地產企業占44.4%，影響較小的占33.3%，沒有影響的占22.2%。繳納營業稅時，稅收元素相對固定，經營管理工作比較單壹，“營改增”後稅收元素因人員素質不壹樣存在可變可控的特點，經營管理難度上升。壹是產品定價難度上升。“營改增”後顛覆了以前的產品定價模式，增值稅實行價外稅，價稅分離導致營業收入下降，產品的價格構成需要重新調整，執行新的定價標準，對房地產企業的定價能力、定價方式提出了更高的要求。二是營銷策略選擇難度上升。“營改增”後，房地產業受視同銷售範圍有所擴大、混合銷售稅率不同等影響，營銷方案需隨之變化。如同為家具、家電類商品，隨精裝房壹並銷售的家具、家電類商品，按照混合銷售的有關規定，進項稅可按17%抵扣，銷項稅按11%計算，而房地產企業促銷活動時贈送的家具、家電類商品，則按財稅[2016]36號文件的有關規定視同銷售貨物，進項和銷項稅額都適用17%的稅率，可見營銷策略不同，最終的納稅金額就不同，這裏面是有賬可算的，高水準的營銷策略能使企業更多獲利，因此需要提高營銷水平。
（二）營業收入和營業成本雙降。調查問卷顯示，55.6%的房地產企業營業收入下降，主要是“營改增”前房地產業征收營業稅以應稅營業收入為計稅依據，“營改增”後稅金由價內稅轉變為價外稅，以不含稅營業收入為計稅依據，不含稅價格比含稅價格下降9.9%，僅為原來的90.1%，導致營業收入下降。如某房地產企業，6月份營業收入實現6994萬元，“營改增”後不含稅營業收入為6301萬元，下降693萬元。房地產業的成本主要是土地成本、建築安裝成本、財務成本及其他各類供應成本，“營改增”後，根據財稅[2016]36號文件的有關規定，土地成本、建築安裝成本符合壹定條件可以抵扣，加之營業成本需要價稅分離，有部分可以抵扣的稅務成本，剔除後總體成本下降。如房地產企業的土地成本占到全部成本的30%-40%，是開發成本中最大的壹塊，“營改增”後這部分可以扣除對房地產企業是重大利好；再如某房地產壹般納稅人企業，5-7月份營業成本715萬元，“營改增”後不含稅營業成本644萬元，再扣除可以抵扣的進項稅額2萬元，成本為642萬元，下降73萬元。
（三）納稅人計稅方法不同稅賦增減不壹。從被調查房地產企業情況看，總體稅賦下降。被調查房地產企業5-7月繳納增值稅929萬元，如未“營改增”應繳納營業稅1060萬元，“營改增”後少繳稅131萬元，總體稅賦為6.8%，比1-4月稅負下降0.7個百分點。小規模納稅人與簡易征收方式繳稅的壹般納稅人多數稅負下降；壹般計稅方式繳稅的壹般納稅人五成稅賦增加。
（四）財務核算難度加大。調查問卷顯示，51.9%的房地產企業認為財務核算難度上升，包括會計核算更加復雜、財務報表發生變化、稅務籌劃難度提升等。
（五）發票管理難度加大。調查問卷顯示，63%的房地產企業認為“營改增”後發票管理難度上升。表現為“增值稅專用發票”辦理程序復雜，領取、填開、作廢、遺失等的處理方法均與普通發票有很大區別，辦理不正確，可能導致核算錯誤，甚至承擔法律責任。如某企業反映，發票遺失需要到稅務機構進行現場備案和處理，比較麻煩。另外，“增值稅專用發票”需要進行真偽認證，認證方式有網上認證和到辦稅服務廳現場認證兩種，由於網上認證對辦稅人員的素質要求較高以及年齡較大的辦稅人員不願意使用網上認證，目前辦稅人員多選擇到辦稅服務廳認證的方式，辦理效率較低。
對策建議
（壹）調整企業經營管理模式，主動適應“營改增”。壹是對產品和服務實施精細化管理。具體地說，就是對產品和服務的管理進行細分，特別是將兼營的產品和服務分門別類細分出來，使其能按照對應的稅率征稅，避免因管理粗放而從高征稅的情況發生。二是科學制定營銷策略。營銷方案的制定過程中，應更加註重“營改增”後新稅制和實際稅賦量化關系的分析，特別是要研究透視同銷售、混合銷售的納稅原則，全面衡量稅務成本和納稅效果，根據不同產品和服務的適用稅率、減免稅規則和可抵扣範圍，確定最優的營銷方案。三是提高產品定價水平。在不違法不違規的情況下，房地產企業要以自身納稅最小化為目標，科學組合各類產品進行定價，以達到最佳的減稅效果，滿足企業收益最大化的需求。房地產業無論是購進還是售出，涉及的產品門類都很多，不同產品適用稅率不同，抵扣要求也各不相同，對不同納稅人將產生不同的成本，因此在產品定價時，要綜合考慮納稅人的不同屬性合理定價，滿足客戶收益最大化的需求。
（二）完善財務管理，科學開展稅務籌劃。壹是充分評估“營改增”對財務管理的影響，盡快調整完善財務核算模式及操作流程，做好會計科目和財務報表的調整工作，重點加強收入、成本、稅費管理和財務風險管理，準確記錄核算日常經濟行為，盡快與“營改增”政策接軌，防止出現漏稅和違規避稅的情形，有效控制財務風險。二是完善供應商和服務商的稅務信息，盡量選擇財務核算健全、能夠開具增值稅專用發票的供應商和服務商合作，最大限度地增加進項稅額抵扣。如開發項目眾多的大型房地產企業，可以通過集中采購盡量避免材料供應商或材料來源散雜無法進行進項抵扣的問題。三是將稅務籌劃工作擺上日程，樹立向稅務籌劃要效益的理念，盡快培養稅務籌劃人才，積極創造機會對稅務籌劃人員進行稅務籌劃理論和實務以及最新稅制培訓，促進形成最佳稅務籌劃方案，科學合法地將企業稅負降到最低。
（三）嚴格增值稅發票管理，有效防範發票風險。壹是高度重視對增值稅專用發票的管理和使用，制定完善增值稅發票全流程管控制度，安排專人負責管理，從取得、保管、開具、申報等各個環節加強管控，定期、不定期開展增值稅發票管理使用情況檢查，對隨意放置、非法買賣或借出、虛開增值稅發票等行為從嚴追究責任，降低增值稅發票財務風險。二是稅務機關應加大增值稅發票網上真偽認證宣傳力度，引導培訓更多的企業辦稅人員進行網上認證，減少辦稅人員往返辦稅服務廳現場認證，提高發票認證效率。
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