1，國稅發[2009]365438號關於應稅成本確認的相關規定+0
壹、房地產企業預售房屋應稅成本(該成本在企業所得稅前扣除)確認的時間點:開發產品完工的時間點。
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於印發〈房地產開發業務企業所得稅〉的辦法》(國稅發〔2009〕365438號+0)第九條規定，企業在產品開發完成後，應及時結清其稅收成本，計算以前銷售收入的實際毛利，同時將其實際毛利與其對應的預計毛利之間的差額，計入本項目與本企業當年其他項目合並計算的應納稅所得額。
企業開發的產品只要滿足竣工備案、投入使用或取得初始產權證三個條件中的任意壹個，就滿足竣工條件；房地產開發企業開發建設的開發產品，不論工程質量是否通過驗收，也不論是否辦理了竣工(竣工)備案手續和決算手續，在企業開始辦理開發產品交付手續(含入住手續)或已實際投入使用時，均視為開發產品完工，房地產開發企業應按規定及時結清開發產品的應稅成本。並計算企業當年應納稅所得額。企業應計算完工年度的實際毛利，調整實際毛利與預計毛利的差額。為了準確計算實際毛利，需要結轉合格開發產品的收入成本。
二、開發產品結轉稅收成本的終止日期:開發產品完工年度企業所得稅匯算清繳前(31年5月前)。
開發產品完工後，企業可以選擇在完工年度企業所得稅匯算清繳前確定應稅成本核算的終止日期，不得滯後。完成年度內所開發產品的應稅成本未按規定結清的，主管稅務機關有權確定或核定應稅成本，進行相應的納稅調整，並按稅收征管法的有關規定處理。
第三，制定產成品稅收成本核算的憑證要求。
房地產企業在結算已完工開發產品的應稅成本時，必須遵循以下稅前扣除會計要求:
(1)應取得但未取得合法憑據的產成品開發實際發生的費用，不得計入應納稅成本。在實際取得合法憑據時，按照規定計入應納稅成本。
(2)除下列應計(應付)費用外，以實際成本為應納稅成本。
首先，如果外包項目尚未最終結算，未取得全額發票，在證明資料充分的前提下，可以計提發票不足金額，但最高不超過合同總金額的10%。
肖太守財博士溫馨提醒:合同總金額的10%只能按單個合同計提，不能按總合同計提。
例如，某房地產公司與兩家建築企業簽訂外包合同，其中與A企業簽訂的合同總金額為654.38+00萬元(不含增值稅)，至2020年2月365.438+0日，已取得發票800萬元，扣繳費用200萬元；與企業B簽訂的合同總金額為5000萬元(不含增值額)，截止2020年65438+2月31日，已開具發票4900萬元，代扣手續費1萬元。可以通過以下兩種方式計算納稅調整額:
第壹種方法:
企業A的合同，預提費用比例為200÷1000=20%，應納稅增加額為1000×10%=100(萬元)。
企業B的合同，預提費用比例為100÷5000=2%，不需要增稅。
第二種方法:對於A、B企業的合同，預提費用比例為:(200+100)÷(1000+5000)= 5%，不需要增稅。
顯然，第壹種方法是正確的。
其次，如果公共* * *的配套設施仍未建設或完成，可以按照預算成本合理計提建設成本。此類公共設施必須符合房屋買賣合同、協議或廣告、模型中已明確承諾建設且不可撤銷的條件，或者必須按照法律法規建設。
最後，應提交給政府但尚未提交的報建費和物業改善費可以按規定計提。物業改善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公共建築維修基金或其他專項資金。
2.國稅發[2009]31號關於預售房屋企業所得稅確認的相關規定。
壹、銷售未完工開發產品的企業所得稅收入確認時間點:簽訂房地產買賣合同或房地產預售合同取得收入的時間點。
根據國稅發[2009]31號文第六條規定，企業通過簽訂房地產買賣合同或者房地產預售合同取得的收入，應當確認為銷售收入的實現。但由於在企業完成結算前，不能準確計算應納稅成本，因此，應按季度(或月度)按預計應納稅毛利率計算預計毛利額，計入當期應納稅所得額，並在開發產品完成後計算實際毛利額。
二、稅法結轉已完工開發產品企業所得稅收入的時間點:房地產企業向購房者交付開發產品的時間點。
根據2019年修訂的《企業所得稅年度納稅申報表(2017版)》附錄A105010中的填報說明，主營業務收入的實現時間以房地產企業的交付時間確認。具體操作要點是:整理銷售材料，確認銷售收入。即核對銷售單與賬面上的收款金額，看銷售單的金額與“預收賬款”的賬面金額是否壹致。銷售清單應包括房屋面積、房屋位置、銷售單價、銷售總價、已收款項、欠款金額等。核對後，確認銷售收入和已售面積，計算平均單價，根據確認的銷售收入編制會計憑證。會計處理如下:
借:預收賬款
貸款:主營業務收入
三、實踐中房地產企業誤結轉企業所得稅收入的時間點:收款並開具正式發票的時間點為結轉收入的時間點。
實踐中，很多開發企業已經達到了開發產品即將投入使用的要求，但仍采用各種手段拖延收入結轉。比如，他們雖然為企業辦理了交房手續，但卻以竣工決算作為收入結轉的時點，通過拖延竣工決算來拖延收入結轉的時間；當所有款項收齊後開具正式發票時，收入確認由企業控制，收入確認時間順延。
3、新收入標準確認收入的時間點。
新收入準則規定，企業應當履行合同義務，即在客戶取得相關商品的控制權時確認收入。所謂取得相關商品的控制權，是指能夠支配該商品的使用，並從中獲得幾乎全部的經濟利益。企業在判斷客戶是否取得了商品的控制權時，應當考慮以下標誌:(1)企業享有商品的當期收款權利，即客戶對商品負有當期付款義務；(2)企業已將商品的法定所有權轉移給顧客，即顧客擁有商品的法定所有權；(3)企業已將商品以實物形式轉移給顧客，即顧客擁有了實物形式的商品；(4)企業已將商品所有權的主要風險和報酬轉移給客戶，即客戶已獲得商品所有權的主要風險和報酬；(5)顧客已經接受了商品；(6)客戶已取得貨物控制權的其他跡象。
基於新準則更加強調將控制權轉移作為確認收入的關鍵條件，從房地產企業的經營情況來看，房地產企業預售開發產品所得稅的確認時間為房地產企業交房時間。
二、房地產企業預售房屋企業所得稅收入、成本結轉時點匯總結論
通過以上稅收政策分析，總結如下:
1.房地產企業竣工證明已在房地產企業交付時間後報房地產管理部門備案的，在交付年度企業所得稅匯算清繳前(交付年度第二年5月31日前)結轉已銷售開發產品的稅收成本。
2.房地產企業竣工證明材料在房地產企業交付使用時間前已報房地產管理部門備案的，在竣工證明材料已報房地產管理部門備案的當年(備案年度第二年5月31日前)企業所得稅匯算清繳前，結轉已銷售開發產品的計稅成本。應取得已完成開發產品的實際支出但未取得合法憑據的，不計入應納稅成本。但根據國稅發200931號第三十四條規定，排除了允許預提成本在企業所得稅前計入成本的規定。
3、房地產企業在簽訂《房地產買賣合同》或《房地產預售合同》取得收入時，應確認銷售收入的實現，在房屋交付給購房者時，結轉企業所得稅收入。
4.對於房地產企業在竣工年度企業所得稅匯算清繳前本應取得的合法有效憑證，在以後取得有效憑證後，如果企業發現以前年度實際發生的支出，按照稅收規定應在企業所得稅前扣除，而未扣除或少扣除的， 或者企業本應取得上壹年度的發票等外部憑證，而相應的支出未在當年稅前扣除的，可以在下壹年度取得符合要求的發票等外部憑證，相應的支出可以收回到支出中。
三、竣工結算時間提前交房的稅務籌劃策略
按照正常邏輯，房地產企業應該先結算，再完成驗收，最後交房。基於這種商業模式，銷售開發產品的成本確認不存在稅務風險。而大量中小房企在實踐中由於各種原因導致決算和竣工驗收滯後，交房時間卻不能隨意推遲，結果就是交房順序顛倒。這樣壹來，房地產企業會將確認收入放在首位，從而導致更大的稅收風險。因為決算還沒有完成，所以最終的費用可能還沒有最終確定。此外，行業內普遍存在扣錢現象，導致房企對總包付款不足，總包也給房企開具發票不足。財務人員不敢隨意結轉收入和成本，壹定會導致稅務稽查風險。
如何解決上述現象的潛在稅務風險？筆者建議進行以下稅收籌劃:
1.交房日期可以提前設計，盡量不要在年底，而是在年初，為企業的決算和竣工驗收多爭取壹年時間。
2.在完成年度，因決算和發票等原因未結轉收入成本，稅務機關提出疑問的，可以參照《中華人民共和國國家稅務總局關於企業所得稅收入確認若幹問題的通知》(國2008[2008]875號)文件，與稅務機關執法人員進行溝通:企業銷售商品同時滿足下列條件的，應當確認收入的實現:1。商品銷售合同已經簽訂，企業將2。企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售商品實施有效控制；3.收入的金額能夠可靠地計量；4.賣方已經發生或將發生的成本能夠可靠地入賬。
如果沒有完成決算，沒有取得發票，成本就意味著無法可靠地計量。雖然交房，但沒有辦法滿足國稅發[2008]875號文件規定的企業所得稅收入確認條件:賣方已經發生或者將要發生的成本能夠可靠地計算。
例如，房企A已於5438年6月+2020年2月交房，但到2020年底，因甲乙雙方對工程量存在爭議，尚未完成決算，房企已向總包支付工程款4億元，取得4億元發票，但根據房企財務預測，至少有2億元未支付，發票未取得。根據稅法規定，房企A在2020年企業所得稅匯算清繳前，必須結轉收入和成本。
在這種情況下，如果將房企A的收入結轉到2020年末，則無法準確計量成本。如果是預估，所有發票都拿不到。如果在下壹年度匯算清繳結束前沒有取得2億元的發票，將面臨25%的所得稅繳納，這是企業無法接受的！但如果不結轉，會有稅務稽查風險。因此，為了規避稅務稽查風險，必須將交付時間設置為2021和1，那麽房企A結轉收入成本的時間為2021，計算稅收成本的截止時間為2022年5月31之前，比2020年2月的交付時間多了壹年。
個案分析
1，基本情況
某市稅務局稅務人員在對某房地產有限公司(以下簡稱A公司)進行涉稅檢查時，發現A公司開發的某小區商品房已於2016 10交付，交付時間在工程竣工證明材料已報房地產管理部門備案之前。但甲公司在當年企業所得稅匯算清繳中，未按規定結轉銷售收入和稅收成本，2017年5月31日以後取得的實際費用發票金額為1000000元。稅務人員認為A公司不能在2016年度企業所得稅匯算清繳前扣除1000。分析稅務局做出的處罰意見是否正確？
2、稅收分析
壹、A公司開發產品完成時間的確定。
甲公司開發的A小區商品房於2016+00年6月交付，交付時間為工程竣工證明材料報房地產管理部門備案之前。根據國稅發[2009]31號三項規定和國2010201號規定，甲公司竣工時間為2016 10。
二是已銷售的產成品計稅成本計算的截止日期。
根據《國家稅務總局關於印發〈房地產開發業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第三十五條規定，產品開發完成後，企業可以選擇在完成年度企業所得稅匯算清繳前確定稅收成本核算的終止日期，不得有延遲。根據這壹稅收政策的規定，A公司銷售的產成品計稅成本的截止日期為2007年5月2065438+31。
第三，5月31，2017之後取得的發票的稅務處理。
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於印發〈房地產開發業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕365438號+0)第三十四條規定，房地產企業開發產品實際發生的費用，應取得但無合法憑據的，不得計入應納稅成本。在實際取得合法憑據時，按規定計入應納稅成本。
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於企業所得稅應納稅所得額若幹稅務處理問題的公告》(中華人民共和國國家稅務總局公告第15號，2012)第六條和《企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法》(中華人民共和國國家稅務總局公告第28號，2018)第十七條的規定， 企業應在以前年度已取得發票等外部憑證，且當年未稅前扣除相應支出的，在以後年度取得符合要求的發票等外部憑證，可收回相應支出，直至該支出發生年度稅前扣除，但收回期限不得超過五年。
基於上述稅收法律政策的規定，A公司在2017年5月31日之後取得的發票，必須追溯到支出發生當年的企業所得稅稅前扣除。因此，本案稅務局的處罰意見是錯誤的。