不久前，上市公司出售房產“保殼”的新聞頗為引人註目。
“這些房產是多年前企業購買的，與營改增關系不大。”上海財經大學公共政策與治理研究院院長胡分析，營改增的政策規定，5月1以後新購買的生產經營性用房的進項稅可以抵扣，但銷售不動產不能抵扣。
“營改增全面實施後，雖然不動產已經納入增值稅抵扣範圍，但企業購買房屋不能抵扣。認為營改增會提振房價的觀點，其實是對政策的誤解。”國家稅務總局有關負責人表示，根據營改增政策，企業用於生產經營的廠房、商店、辦公樓等不動產的進項稅可以抵扣；企業購買的住房屬於集體福利和個人消費，其進項稅不允許抵扣。
記者從有關部門了解到，在壹些房價上漲較快的城市，並沒有出現企業大量購房的現象，企業購房也沒有稅收抵扣。而且很多銀行都沒有為企業開展住房按揭業務，這意味著企業買房壹般需要支付全款，大量的“炒房”也會受到資金的限制。
從這壹輪房價上漲的軌跡來看，年初以來深圳、上海等城市房價上漲較快，商住兩用房從去年開始進入火爆狀態。
“將不動產納入抵扣範圍，是消費導向型增值稅制度本身的要求，與房地產去庫存、鼓勵房地產投資無關。”國家稅務總局相關負責人表示，營改增的最終目標是建立徹底的消費導向型增值稅，通過改革進壹步完善稅制，有利於減輕企業負擔和成本。1年5月全面實施營改增後，今年5-7月，全國營改增已減稅126億元。
將不動產納入抵扣範圍，有利於活躍商業地產。
營改增將房地產納入抵扣範圍，對住宅市場影響不大，那麽對商業地產會有什麽影響？
17年5月，中廣影視發布公告稱，因公司業務發展需要，決定投資6533萬元購買位於通州區臺湖鎮外郎營村北京民營企業總部基地14號樓的房產。新購置的不動產按增值稅稅率11%抵扣稅款，企業可減輕稅負700多萬元。
“營改增將新增房地產納入抵扣，企業可能會重新配置商業地產，以更好地利用這壹政策紅利。客觀上，這將使商業地產市場更加活躍。”胡介紹，除了新購置的房產，企業還可以將此前購買的生產經營用房出售，然後租賃新的房產進行生產經營。這樣，出售不動產讓企業有充足的資金，新出租的不動產可以免稅。
從上市公司公開披露的情況來看，今年以來，a股上市公司1000萬元購買商業地產的計劃有近60家，但同時也有超過70家上市公司宣布將出售自有房地產。例如，和佳股份近日公告，擬以6.27億元出售位於四川省成都市的房屋及土地資產，以及公司持有的中國汽車股份有限公司100%股權。這說明，全面實施營改增以來，企業配置不動產呈現買賣特征，沒有出現“壹邊倒”的情況。
“企業作為納稅人，首先要考慮經濟效益。對於不動產，新增不動產可以作為進項稅抵扣，但如果其投資行為不利於生產經營，就不會僅僅為了抵扣而購買或大量購買不動產。這是企業自己的投資決策。”財政部副部長史耀斌說。
專家分析，企業轉賣炒房並不“節稅”
“營改增作為壹項稅制改革，將大幅降低企業新購生產經營用房的稅收，但‘炒房者’不會得到任何好處。”政協委員、瑞華會計師事務所管理合夥人張連起解釋說，雖然購買商業地產可以免稅，但企業在出售這些地產時，需要繳納很多稅，比個人賣房要高得多。
盡管如此，許多企業仍對房地產投資表現出相當大的熱情。9月14日，九鼎集團控股公司九鼎投資發布公告稱，擬將募集資金全部用於房地產投資。在新三板的公司中，9月份，他們宣布購買商業地產，包括易捷和本茂科技。相比新三板企業，保險公司對房地產的投資力度較大。今年7月，國華人壽買入上海陸家嘴SOHO世紀廣場，總成交額32.97億元。
面對企業投資商業地產的熱情日益高漲，很多人都在擔心:商業地產會不會“暴漲”？
對此，張連起認為，新三板企業融資後，投資性房地產的配置比例會提高，主要是因為在經濟面臨下行壓力的情況下，很難找到好的項目。至於保險公司投資不動產，是為了安全的資產配置，讓保險資金有長期穩定的收益。事實上，對於金融投資公司來說，房地產投資基本是“標配”。
“受房價影響，壹線城市商品房價格也上漲較快，但純商業地產價格還是比較穩定的。”張連起說，從會計師事務所對企業情況的了解來看，不僅許多實體企業有購買寫字樓、營業用房等房地產的計劃，而且許多開發商也在努力推廣商業地產。市場活躍但供應並不緊張。
作者|李禮輝
來源|人民日報