保租房REITs是什麽，保租房REITs前景怎樣?
8月16日，首批保障性租賃住房REITs正式發售，三只產品或引發約1219.18億元的機構資金搶購。至此，已上市公募REITs的底層資產，新增了保障性租賃房項目。那麽今天小編在這裏給大家整理壹下保租房REITs的相關知識，我們壹起看看吧!
1220億機構資金瘋搶首批保租房REITs
8月16日，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT首批三只保障性租賃住房REITs正式發售。根據公告測算，三只產品預計募資總額約38億元。至此，我國公募REITs產品數量即將擴募至17只。
日前，三只產品網下詢價認購工作已結束。網下詢價結果顯示，首批保租房REITs再次掀起機構投資者“瘋搶”。三只產品擬認購份額數量均超過100倍，其中，紅土深圳安居REIT全部配售對象擬認購數量總和為初始網下發售份額數量的133.03倍，刷新了公募REITs網下詢價認購倍數新紀錄。根據三只產品公告的網下擬認購規模測算，將有約1220億元的機構資金搶購上述保租房REITs新品。
此次產品的發售不但引來巨量資金，而且獲得了大量機構投資者青睞。其中，參與紅土深圳安居REIT的投資者為83家，配售對象為252個，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT分別獲得71家和68家機構投資者的有效報價。投資者類型涵蓋了券商及券商資管，保險、公募、私募以及銀行、信托等大部分金融機構。
資產趨於多元，10余省市加快“試水”
此次以保租房為底層資產的發行上市公募REITs，標誌著我國公募REITs覆蓋的基礎設施類型及底層資產正加快擴容的壹大特點。此外，包括海南、浙江、廣東、山東、上海、江西、湖南等10余個省市相繼提出，支持開展保障性租賃住房REITs試點。
去年首批公募REITs發行上市以來至今，相關產品覆蓋的基礎設施類型，從壹年前的產業園、高速公路、倉儲物流已經擴展到保障性租賃住房、清潔能源。這些底層資產有些純市場化運作，有些與民生密切關聯，有些受政策強監管，試點資產類別多元化特點顯著。
值得壹提的是，公募REITs涉及的資產將不僅限於以上已有類別。根據國務院相關文件，未來盤活存量資產重點方向還將進壹步擴大至旅遊景區、老舊廠房、文化體育場館、以及國有企業開辦的酒店、療養院等新型基礎設施。
目前，底層資產的擴容工作正加速推進。以景區等旅遊基礎設施為例，據陜西省政府披露，今年7月13日，陜西省發改委聯合西部證券召開會議討論了陜西華山景區REITs項目相關內容，並表示要“將本項目做成本行業基礎設施公募REITs的標桿和示範項目”。無獨有偶，據中郵證券披露，今年6月該公司已中標重慶武隆喀斯特5A景區基礎設施公募REITs項目。
對於目前不斷擴容的公募REITs資產類型，在8月13日首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上，金杜律師事務所合夥人李文敏認為，公募REITs擴容擴募應該有四個形態：壹是資產的類型，業態的開放;第二是主體的開放，包括原始權益人、運營管理機構;第三是資產的法律形態的開放;第四個是運營管理模式的開放。
風險收益有效平衡市場投資需求
公募REITs市場運行壹年多以來的另壹大特點是，風險收益特征與市場需求匹配度高：底層資產的經營表現、基金分紅基本符合市場預期，呈現溢價。
券商中國記者根據存續產品發布的公告及相關平臺統計，在14只產品中，11只產品發布分紅率，平均現金分派率為5.92%，平均分紅率為2.95%。從市場表現來看，截至8月14日，首批公募REITs產品上市平均漲幅25.58%。流動性相對較高，日均換手率2%左右，高於境外多地REITs市場。
“目前全市場14單裏面6單是不動產的，8單是收益權，目前不動產上市股票的平均漲幅大概是35%-40%，表現還是非常不錯。特許經營權平均漲幅15%左右，總體來說還是不錯的。”戴德梁行資產證券化業務負責人楊枝在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上表示。
楊枝指出，無論是不動產或收益權，目前14單的獲批產品都采用了100%的現金流折現法即收益法，這壹點基本上和海外的REITs保持壹致標準。就此，楊枝總結了采用收益法影響估值三個核心因素：壹是收益的高低;二是收益期的長短;三是評估師選定的折現率。
契合市場需求的政策正有序推出
盡管我國公募REITs經歷時間較短，但在過去壹年來，關於公募REITs的配套政策正在緊鑼密鼓地出臺，在資產轉讓程序、稅務優惠、擴募資產等領域的政策迎來不少突破。
今年5月，國務院辦公廳發布《國務院辦公廳關於進壹步盤活存量資產擴大有效投資的意見》提到，國企發行公募REITs涉及國有產權非公開協議轉讓的，按規定報同級國有資產監督管理機構批準。分析人士認為，這樣的規定很大程度上簡化了重組過程中的程序，也增加了交易的確定性。
此外，今年1月財政部和稅務總局出臺相關稅務政策，為公募REITs所做的資產重組提供了相關所得稅的遞延優惠政策。在遞延優惠政策出臺以來，解決了壹些原始權益人、所得稅及遞延等問題。
然而，我國公募REITs這個新生市場也仍有很大的政策完善空間。部分業內人士也對未來政策領域突破與創新有所期待。
在首屆大灣區基礎設施REITs高峰論壇上，畢馬威中國稅務合夥人李晨關註到目前該領域的稅收痛點。李晨指出，就今年財政部與稅務總局出臺的相關稅收政策而言，政策出臺後，也有項目遇到實際問題，如戰略配售主體為非原始權益人是否適用優惠?以及實際監管與稅收優惠政策之間也存在壹定的矛盾，相關優惠政策仍有進壹步完善空間。
就目前實際項目中遇到的問題，中航證券資管發展部負責人彭雷_對公募REITs發展過程中的信息披露制度，提出了部分可探討的問題：即公募REITs項目根據資產的經營權、產權等特點，是否應該對後續運營環節跟申報環節的信息披露有所差異，相關制度標準也有待清晰。
機構探索多樣化金融支持
從首批公募REITs解禁的機構投資者類型，可以直接看出機構資金從壹開始對配置首批公募REITs的決心和深度。
根據華泰固收的數據，解禁的機構投資者中，保險、產業資本占比較高，分別為31.28%及27.72%;券商自營、基金及子公司專戶、券商資管也有較高比例，此外還有壹些銀行及理財子、信托、私募等多類型機構。
在上述諸多機構中，銀行理財和券商對REITs的參與路徑尤為多樣化。在以戰略配售和網下發售兩種方式參與對REITs投資的基礎上，銀行理財還發行了專屬主題理財產品來縱深參與REITs掘金。而券商不僅僅是活躍的投資交易機構，還擔任REITs市場重要的承做和承銷機構，深入參與到REITs場內做市、基金通做市、大宗交易等流動性服務中。
除了直接配置，值得壹提的是，有銀行已經開始量身定制REITs並購貸款產品，間接參與REITs市場。
這麽做的是郵儲銀行，該行向中鐵建重慶投資集團有限公司發放首筆公募REITs並購貸款。作為國金中國鐵建REIT的主要原始權益人及戰略投資者，中鐵建重慶投資集團有限公司需出資認購國金中國鐵建REIT項目51%份額,***計24.44億元。郵儲銀行重慶分行向中鐵建重投提供金額5億元、期限7年的並購貸款，作為其認購資金的壹部分，有效緩解了其戰配份額內的籌資壓力，釋放資本金占款。需要指出的是,這壹模式適用於強主體資質、底層資產優質及可供分配收益率較高的REITs。
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