首先，我們首先要明確柬埔寨的“外國所有權”。
根據2010的所有權法，在柬埔寨的外國人也可以享有壹定的財產權。但這些所有權僅限於有轉租產權的建築，轉租產權只在新建公寓樓才有。
根據分租產權條例，外國投資者不能合法擁有底層公寓，所有外國投資房屋的比例最多只能達到壹棟共管建築的70%。
盡管如此，外國人可以租賃壹棟有土地的房子長達50年，並可以再續租50年。
關於土地產權
柬埔寨的土地產權所有權有三種形式:硬產權、軟產權和分租產權(即所有者對土地沒有所有權，只是在土地上買了有限的空間)。此外，還有壹個高度安全的LMAP產權。
1)硬產權:
硬產權是柬埔寨最強最有利的住房產權形式，也是最好的土地產權。
硬產權是土地管理規劃局提供的權屬證明。
硬產權是國土資源部在國家層面認證的土地的詳細信息。
硬產權轉讓需要4%的轉讓稅。
2)軟產權:
軟產權是最常見的所有制形式。
軟產權是柬埔寨土地所有權得到地方政府承認的壹種形式。
軟產權是由地方/縣辦事處獲得的，不是國家層面的，但仍被視為壹種所有權。
為了避免繳納轉讓稅，大多數房地產交易仍然以軟產權的形式進行。
然而，大多數新項目都是通過硬產權進行交易的，因為硬產權是柬埔寨最可靠和最持久的土地所有權。
3)轉租產權
分租產權是最新的所有權形式，允許外國人在柬埔寨合法擁有房地產。
就是買高層建築二層以上的房屋產權。這種產權在柬埔寨並不常見，但正在迅速發展。
2010年5月24日，柬埔寨頒布《外資所有權法》。
這部法律限制外國人共同擁有產權。然而，外國人仍然不能擁有土地產權。
這種產權是指有多個業主的建築物或建築。建築物的某些部分是壹個業主專有的(私人單元)，某些部分是所有業主共有的(公共區域)。
分租產權最近已經擴展到商業建築，尤其是共享辦公樓。
*LMAP產權
世界銀行將LMAP(土地管理項目)產權制度引入柬埔寨，通過柬埔寨土地、城市規劃和建設部提高了土地產權的安全性。
在這種模式下，中國所有的土地都必須用GPS坐標登記。
如果妳已經擁有LMAP產權，並與周邊各方達成邊界協議，那麽所有邊界爭端都可以解決。
這是最安全的產權類型。
外國人在柬埔寨購買或租賃土地的方式
很多人會問:“外國人可以直接買柬埔寨的土地嗎？”答案是“沒有”。
即便如此，我們仍然有外國人管理和使用柬埔寨土地的方式:通過當地公司購買，通過租賃土地，通過獲得當地國籍購買，通過當地人購買代替。
1)通過當地壹家公司購買。
可以與柬埔寨公民合夥成立公司，以公司名義買賣、轉讓土地。但要保證柬埔寨合夥人有51%的實權。具體辦理方式和註意事項請點擊:中國人買柬埔寨土地？手把手教妳！
2)通過租賃土地
長期租賃土地是外國人常用的方法。長期租賃可以管理和使用柬埔寨土地。長期租賃被賦予開發土地和建設的權利。
租賃期限非常靈活。租約壹般持續50年、70年或99年。請記住，超過15年的租約必須在土地局登記才能生效。如果妳租的是政府土地，租期可長達40年，並可延期。
值得註意的是，租賃合同中應增加壹項條款，即業主轉售土地前必須征得承租人同意。或者禁止業主轉售土地，除非新的買方承認租約將繼續生效。保護您的權益！
3)通過獲得當地國籍購買
如果獲得柬埔寨國籍，就有權合法購買柬埔寨土地。獲得柬埔寨國籍的方法，請點擊:中國人花壹點錢就可以獲得柬埔寨國籍。
4)改由當地人購買。
以公民身份買地是最簡單最便宜的方式。但這種方法無異於無視憲法禁止外國人直接擁有不動產。所以這看起來是違法的，法律上也不支持投資者這麽做。
簡而言之，方法就是通過當地代理商購買，投資者與土地所有者簽訂信托協議，取得土地經營權。所有者將土地再抵押並租給外國人。當然，如果事情不按計劃進行，土地很容易被國家征用或被迫出售。
如何在柬埔寨買房？
獲得公寓產權的步驟:
1)準備材料
土地管理和城市規劃和建設局需要證明最終買家身份和婚姻狀況的所有文件，這些文件還需要翻譯成高棉語。
因為高棉語的公寓產權只有壹種形式，所以公寓產權上不能出現英文名字，所有買家的名字都需要翻譯成高棉語。高棉買家、外國買家和開發公司必須滿足不同流程和文件的要求。
在這個過程中，邀請當地有資質的律師事務所對這些文件及其翻譯進行審核，並負責聯系土地部門，可以在繳納轉讓稅之前，為買方提供整個轉讓過程中的法律支持。
2)轉移過程
購房者在柬埔寨是否必須完成新產權的過戶手續？
是的，買家本身必須在柬埔寨，他們必須把錢放在他們的證明文件上，但最重要的是，銷售合同和轉讓申請需要土地部門提供的標準模板。
這意味著國際投資者必須返回柬埔寨完成產權轉讓。
3)費用
轉讓稅:
這個稅是賣方將房產過戶到買方名下，需要向房產所在省市單位繳納的。除了支付4%的轉讓費，買家還需要向地稅局支付65，438美元+0，000元作為服務費。壹般情況下，地稅局辦理硬產權過戶需要12周。
就轉讓稅而言，同樣的文件和其他表格需要在證明文件經國土部門批準後，再提交給國家稅務總局。當地稅務人員會按照既定的範圍和計算方法對房屋價值進行評估，然後會開具完稅清單，註明具體的繳納金額。國家稅務總局出具買方完稅證明後，土地部門即可完成產權過戶。
抵押申請費和律師費:
當妳申請抵押貸款時，銀行或貸款機構會在評估和貸款過程中收取費用。妳需要向銀行或貸款機構支付貸款總額的1%。
此外，還將付給律師250美元，作為他的服務報酬:法律咨詢、財產清查和法律程序。
住房保險費:
柬埔寨財政和經濟部門要求購房者在向銀行貸款的同時購買房屋保險。房屋保險費取決於房子的大小和價值。如果房價超過65438+百萬美元，那麽每年至少要交100美元。如果房價低於65438+萬美元，每年的保險費不超過100美元。
代理費:
中介費通常由賣方支付給中介。但有時買方承擔成本。在柬埔寨，中介公司會收取賣家交易費的3%作為中介費。
但在某些情況下，買家需要支付這3%的傭金。這種情況壹般發生在賣家不願意賣房，但買家確實很想買這套房，於是找中介說服賣家。
4)註意事項
如果買家拒絕轉讓所有權會怎麽樣？
從理論上講，這種情況下的房屋轉賣會產生很多問題，因為下壹個買受人無法全面查看或確定這套房屋是否存在糾紛、貸款、判決或未繳納稅費等情況。
純投資者通常不願意在過戶時填寫這些紙質文件，支付這些費用。在這種情況下，壹些開發商會為他們預留產權——但這會給未來的購房者帶來不必要的麻煩。我們不建議投資者這麽做。另壹方面，這樣的安排也會將房東的責任約束在保留產權的開發商身上。
減少這壹繁瑣過程的有效方法是尋求可靠的律師，讓律師全程與開發商打交道，了解情況。
請專業律師事務所的律師很重要——因為他們能盡力讓這個過程順利進行。
買房前要調查開發商。
由於柬埔寨房地產開發缺乏立法和執法，壹些開發商(當地和國際)在經營中缺乏透明度，對買家缺乏責任感。總之，如果妳想避免以後出現問題，妳有必要對妳打算收購的具體開發公司進行盡職調查。
在同意任何購買協議之前，買方需要向開發商查詢四個關鍵的法律文件，包括:
土地硬產權和硬產權(即轉租產權)的細分
開發商公司註冊
總體規劃的批準
建築許可證
這些文件可與土地、城市規劃和建設部(MLMUPC)登記的相同文件進行核對。關於轉租產權，土地所有權的細節也應在銷售協議中明確提及。
另壹方面，購房者也要關註開發商的資金實力。有些開發商沒有足夠的資金支持他們的項目，他們只是借錢買地，所以施工進度也很重要，因為有些人從開發商那裏買樓盤，結果開發商因為資金不足把妳的首付都用光了，或者因為資金不足耽誤了項目的完工。這種風險並非不存在。
目前，柬埔寨許多開發商和上市母公司都在自己的證券交易所上市。這些類型的開發商對買家來說是壹個安全的賭註，因為他們的財務記錄和實踐標準是公開和可預測的，就像他們作為上市公司的義務壹樣。同時，當地的開發商公司在項目的財務可預測性和質量標準方面都有良好的記錄，應該是首選。
柬埔寨抵押貸款小貼士
柬埔寨大部分房貸采用的是浮動利息，也就是說如果妳選擇的銀行想在貸款期間改變利息，他們可以這麽做，但是妳無能為力。考慮到這壹點，選擇壹家信譽好、財務狀況穩健的銀行是非常重要的。
如果妳對銀行貸款經理的問題很模糊，那麽妳最好放棄這家銀行，繼續找。壹定要選擇有經驗的貸款團隊的銀行，而不是那些雜而不精的銀行。
大部分商業銀行在待攤費用方面都差不多。壹般來說，妳要先交壹筆貸款審批費(或手續費)，以及在地契事務所準備和登記貸款文件時，妳房子的律師費、評估費和基本火險。
如果妳想多還，或者想在三年內還清貸款，大部分銀行都會要求妳交3%的提前還款手續費，有的銀行可能會收取不同的費用。
詢問所有關於貸款期限和條件的細節:問清楚手續費是多少，是需要提前支付還是按年支付；獲得抵押貸款批準需要多長時間？月供如何還款，是現金還款還是從貸款人賬戶自動扣款。
另壹個需要考慮的貸款特性是可移植性。妳有必要知道是想再買壹套房還是賣掉現在的房子再買壹套。
壹些銀行有非常嚴格的貸款政策。如果妳想賣掉妳的房子，妳必須還清所有的貸款，然後才能完成產權轉讓。所以妳在選擇銀行的時候壹定要註意這壹點，這很有可能成為妳轉賣房子的絆腳石。
如果妳想提前還款，有些銀行還會要求妳出具最近三個月的流水賬，這通常可以大大減少壹些人通過另壹家銀行融資的情況發生。這是妳在貸款前需要知道的。