7月16日，中華人民共和國財政部、國家稅務總局就《中華人民共和國土地增值稅法(征求意見稿)》(以下簡稱征求意見稿)公開征求意見。
值得註意的是，《征求意見稿》首次提出，將集體土地使用權出讓和轉讓、地上建築物及其附著物納入征稅範圍；此外，稅收優惠政策也進行了適當調整。
財政部官網截圖
房企是繳納土地增值稅的主力軍。
土地增值稅還有壹個更直白的名字——反房地產暴利稅。
資料顯示，國家在1993年出臺了土地增值稅，規定從1994 1起對轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。
設計這壹稅種的目的是為了調節房地產企業的超額利潤。
但1998房改後，房地產開始成為國民經濟的支柱產業，土地稅增稅的豁免對象擴大，出現了“降壓”。
當時減負的對象主要是個人。8月1999至8月1，居民個人擁有的普通住房，轉讓時暫免征收土地增值稅；贈與、繼承、換房都可以免除。即對於個人來說，只要是買賣居住用房，都可以免征土地增值稅。
目前房企是繳納土地增值稅的主力軍。財政部數據顯示，2018年土地增值稅收入達到5642億元，同比增長14.9%。年報顯示，TOP3房企恒大、碧桂園、萬科2018年應繳納的土地增值稅分別約為52100萬元、139萬元、196萬元。
韓毅智庫研究總監俞曉宇向《全國商報》記者分析，征求意見稿對土地增值稅進行了罕見的調整，調整的方向基本是平移現行的《土地增值稅暫行條例》，計稅方法和稅率基本不變。
根據《征收意見稿》，土地增值稅實行四級累進稅率:增值額不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；增值超過扣除項目金額50%且不超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；增值超過扣除項目金額100%，不超過扣除項目金額200%的，稅率為50%；增值超過扣除額200%的，稅率為60%。
“暫行條例中的部分免征主體是否仍在使用，沒有明確說明(需要進壹步細化細則實施)，但基於立法說明中‘現行稅制框架和稅負水平總體保持不變’的表述，很大概率不會對個人征收。”俞曉宇告訴記者。
集體房產納入征稅範圍
值得壹提的是，此次發布的征求意見稿的壹大亮點是，在此前轉讓國有土地和地上建築物、構築物並取得收入的單位和個人應繳納的土地增值稅的基礎上，首次將集體土地使用權、地上建築物及其附著物，或者集體土地使用權、地上建築物及其附著物納入征稅範圍，這與正在審議的土地管理法修正案草案緊密相連。
事實上，早在2014，中共中央辦公廳、國務院辦公廳就明確要求建立集體經營性建設用地(以下簡稱集體建設用地)市場準入制度，建立兼顧國家、集體和個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收入。
2015以來，全國33個試點地區開展了農村土地征收、集體建設用地入市和宅基地制度改革三項改革試點，允許集體建設用地入市流轉，與國有建設用地同權同價。
隨著集體土地入市試點工作進壹步推進到立法，俞曉宇認為，“未來集體經營性建設用地或集體土地很可能與國有建設用地並行，因此集體土地的開發利用存在大量的機會和價值。”
此外，《征求意見稿》明確“納稅人建造保障性住房出售，增值額不超過扣除項目金額的20%；在這兩種情況下，因國家建設需要依法征收和收回的不動產，可以免征土地稅。
現行暫行條例中規定“普通住房銷售增值率不超過20%，免征土地增值稅”。
可以明顯看出，相關優惠政策不再是“壹刀切”。
但對於保障房，《征求意見稿》繼續免征土地增值稅，直接避免了稅收成本的轉嫁，體現了國家對探索多渠道供應的壹貫支持。
而且《征求意見稿》增加了“國務院授權減征或者免征土地增值稅的其他情形；調整增值率低於20%的普通住房免稅規定，授權省級政府結合本地實際決定減稅或免稅；增加授權省級人民政府在房地產市場不發達、地價水平較低的地區，對集體房地產減征或者免征土地增值稅的規定。
這意味著更多的土地增稅調控權交給地方政府，體現了房地產市場調控因地制宜、因城施策、落實地方政府主體責任的政策導向。
“在《土地稅增加暫行條例》中，對征收有很多限制。未來，政府將有權決定是否免征或減征，地方稅收將在樓市調控中發揮更靈活的作用。”於曉宇指出。
完善土地二級市場規範。
《民族商報》記者註意到，征收意見稿針對土地二級市場運行發展中的突出問題，有多項規範政策，重點解決二級市場交易中不健全、不規範的問題，突出政府應提供的服務和監管要求，實現土地資源的優化配置和節約集約利用。
對此，58安居客房產研究院首席分析師張博告訴記者，有四點值得關註:
首先，充分保障土地二級市場的交易自由。征收意見稿規定，只要符合法律法規規定和出讓合同約定，可以完全自由出讓。比如，以作價出資或者入股方式取得的建設用地使用權的轉讓，不再需要原批準建設用地使用權作價出資或者入股的機關批準。
其次，征收意見稿明確了建設用地使用權通過劃撥方式後續出租、轉讓所涉及的利益，保證了公平與效率的同步提高。比如，明確以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，明確要求租金中包含的土地收益應當上繳。
第三，明確政府優先購買權，防止各種擾亂市場正常地價體系的行為。征收意見稿可以自行協商成交價格，也可以委托土地二級市場交易平臺公開交易，但需申報成交價格。申報價格低於標定地價20%以上的，市、縣人民政府可以行使優先購買權。
最後，加強了對土地方面的監管，特別是對土地交易中涉及的資金來源的監管。明確要求涉及房地產開發的土地出讓相關資金來源應符合房地產開發企業購地融資相關規定，加強土地壹二級市場聯動，維護市場穩定運行。