土地增值稅的計算公式為:應繳納的土地增值稅等於增值額乘以稅率。1，公式中的“增值額”為納稅人轉讓不動產取得的收入扣除項目金額後的余額。2.土地增值稅實行四級累進稅率:增值額不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
法律客觀性:
這裏要區分以下幾種情況進行具體識別。收入的確定納稅人轉讓不動產取得的收入，包括轉讓不動產的全部價款和相關的經濟利益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。但是，有下列情形之壹的，應當按照房地產評估價格向納稅人征收。(壹)轉讓房地產的交易價格無正當理由低於房地產評估價格的，稅務機關應當參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。這主要是指納稅人申報的轉讓房地產實際交易價格低於房地產評估機構評估的交易價格，且納稅人不能提供證據或無正當理由的行為。(二)隱瞞或者虛報房地產交易價格的，應當由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定房地產轉讓收入。同時，財政部、國家稅務總局、國家國有資產管理局《關於國有房地產轉讓土地增值稅中房地產價格評估的通知》(財稅[1995]61號)規定，凡轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附屬物的納稅人，按照土地增值稅的有關規定，需要按照房地產的評估價格納稅並按照《國有資產評估管理辦法》的規定，由省級以上國有資產管理部門授予評估資格的資產評估事務所、會計師事務所等資產評估機構，接受與房地產轉讓相關的評估業務。扣除項目金額的確定《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅[1995]48號)規定了以下幾個方面。(1)舊房轉讓扣除額如何確定。轉讓舊房時，按照房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的土地價款、按照國家統壹規定支付的相關費用以及在轉讓環節繳納的稅費作為項目金額的抵扣，征收土地增值稅。未支付土地使用權價款或者不能提供已支付土地價款證據的，不得抵扣已支付的土地使用權價款。此外，納稅人轉讓舊房、舊樓時，因計算納稅需要對不動產進行評估，其支付的評估費允許在計算增值額時扣除。關於新房和舊房的定義，新房是指竣工後未使用的房產。凡使用壹定時間或達到壹定磨損程度的房產，都屬於舊房。服役時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)、地方稅務局具體規定。(二)項目提供的扣除額不真實，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以按新折現率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目的金額。但是，納稅人通過隱瞞或者謊報房地產交易價格，按照房地產評估價格征收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時扣除。(3)納稅人轉讓舊房，如果不能取得評估價，如何確定計算土地增值稅時應扣除的項目？《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》(財稅[2006]21號)規定，轉讓舊房、舊樓但能提供購房發票但未取得評估價的納稅人，經當地稅務機關確認後，可以轉讓《土地增值稅暫行條例》第六條第(壹)項和第(三)項規定的取得土地使用權所支付的價款。比如妳買了壹套654.38+萬元的房子，第八年過戶，過戶時不能得到評估價，不考慮其他扣款項目。此時扣款金額為10×(1+5%×8)= 14(萬元)。納稅人購房時繳納的契稅，能夠提供契稅完稅證明的，允許作為“與轉讓不動產有關的稅費”扣除，但不得作為加計5%的基數。(四)對於轉讓舊房、舊樓，既不能提供評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據稅收征管法第三十五條的規定實行核定征收。土地增值稅的核定征收範圍包括:對於非房地產開發企業，本案中的農村合作銀行雖非房地產開發企業，但由於其能夠取得該房地產原值的原始發票，因此可以按照財稅[2006]21號文的規定認定抵扣項目，並據此計算土地增值稅；未評估價格，不能提供購貨發票的，可以按照稅務部門核定的征收率計算征收。但這種情況下稅務機關按照預征率征收是不合適的，因為預征後會清算。因為銀行轉讓不動產是壹次性行為，不存在預征用的問題，實施批準征用實際上是清算。