《財政部、國家稅務總局關於 房產稅 城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條規定,以出讓或轉讓方式有償取得 土地使用權 的,應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅;合同未約定交付土地時間的,由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。對房地產開發企業來說,從土地使用權出讓或轉讓合同簽訂後就應按規定繳納城鎮土地使用稅,而在每期開發項目建成進行預售或銷售後,應納城鎮土地使用稅是逐漸減少的,直到銷售完畢, 納稅 義務終止。房地產開發企業在申報繳納城鎮土地使用稅時應註意以下三點。 1.計稅依據和納稅時間。 《城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令第483號)第三條規定,土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據,依照規定稅額計算征收。《國家稅務局關於檢發〈關於土地使用稅若幹具體問題的解釋和暫行規定〉通知》( 國稅 地字[1988]15號)第六條規定,納稅人實際占用的土地面積,是指由省、自治區、 直轄市 人民政府確定的單位組織測定的土地面積。尚未組織測量,但納稅人持有政府部門核發的 土地使用證 書的,以證書確認的土地面積為準;尚未核發土地使用證書,應由納稅人據實申報土地面積。財政部、國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)只規定了納稅義務時間,但土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積是經國土部門確定有關單位組織測定的,所以在申報時應以土地使用權出讓或轉讓合同上的土地面積為計稅依據,按財稅[2006]186號文件規定的納稅義務時間進行申報繳納。 2.免稅土地面積和扣除時間。 按照《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有 關稅 收政策的通知》(財稅[2008]24號)、國稅地字[1988]15號文件和《國家稅務局關於印發〈關於土地使用稅若幹具體問題的補充規定〉的通知》(國稅地[1989]140號)的有關規定,對房地產開發企業按規劃配套建設的交政府或業主使用的醫院、學校、托兒所、幼兒園、物業用房以及在開發項目中配套建設符合免稅條件的廉租住房、 經濟適用房 ,小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地,免征城鎮土地使用稅,或經各省、自治區、直轄市稅務局審批,可暫免征收土地使用稅。房地產開發企業應充分利用這些 稅收優惠 政策,對按規劃配套建設的交政府或業主使用的相關項目所占用的土地,在建成交付使用時免繳城鎮土地使用稅。對小區外的社會公用綠化用地、道路用地以及小區內尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地,應按實際占用面積從合同簽訂時間或合同規定交付土地時間起免繳城鎮土地使用稅。 3.納稅義務終止時間及計算方法。 《財政部、國家稅務總局關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知》(財稅[2008]152號)第三條規定,納稅人因房產、土地的實物或權利狀態發生變化而依法終止房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務的,其應納稅款的計算應截止到房產、土地的實物或權利狀態發生變化的當月末。國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發[2003]89號)第二條第壹款規定,購置新建房品房,自房屋交付使用之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。這裏明確了購置新建房品房納稅義務的發生時間,對應的也就是作為出售方的房地產開發企業納稅義務的終止,因為對同壹塊地是不能重復征稅的。財稅[2006]186號文件規定以合同簽訂時間或合同約定交付土地時間為納稅義務發生時間,那麽對土地的實物或權利狀態發生變化的理解也應為房地產企業與購房者簽訂 購房合同 時,如果合同規定房產交付時間的,應以交付時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間,如果合同未規定房產交付時間的,應以合同簽訂時間為房地產開發企業城鎮土地使用稅納稅義務終止時間,納稅起始日和終止日銜接壹致,避免重復納稅。 對房地產開發企業來說,壹個開發項目建成進行預售或銷售後,應納城鎮土地使用稅是逐漸減少的,到 商品房 銷售完畢,納稅義務也就終止。因此,房地產開發企業在計算城鎮土地使用稅時就要註意方法,實行按月比例扣除法較為合理。即本月應納稅額=本月剩余應稅占地面積×月單位稅額;本月剩余應稅占地面積=占地總面積-免稅占地面積-已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積(分攤面積以合同規定交付時間或合同簽訂時間為準進行統計);月單位稅額=年應納稅額÷12;已簽訂合同預售或銷售房屋分攤占地面積=占地總面積×(已簽訂合同預售或銷售房屋建築面積÷可售建築總面積)。
法律客觀:壹、2017年城鎮土地使用稅的征收標準根據我國《城鎮土地使用稅暫行條例》,只有城鎮的土地需要征收稅費,因此,土地使用稅通常都指城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅,以在城市、縣城、建制鎮和工礦區範圍內的土地為征稅對象,以實際占用的土地面積為計稅依據,按規定稅額對使用土地的單位和個人征收。其稅額標準按大城市、中等城市、小城市和縣城、建制鎮、工礦區分別確定,在每平方米0.6元至30元之間。土地使用稅按年計算、分期繳納。具體單位稅額各地差異較大,請咨詢您所在地地方稅務局。二、土地使用稅的征收對象土地使用稅以土地面積為課稅對象,向土地使用人課征,屬於以有償占用為特點的行為稅類型。土地使用稅只在縣以上城市開征,非開征地區城鎮使用[1]土地則不征稅。城鎮土地使用稅的征稅範圍為城市、縣城、建制鎮、工礦區等。其中,城市是指經國務院批準建立的市,包括市區和郊區;縣城是指縣人民政府所在地的城鎮;建制鎮是指經省、自治區、直轄市人民政府批準設立的建制鎮;工礦區是指工商業比較發達,人口比較集中,符合國務院規定的建制鎮標準,但尚未設立建制鎮的大中型工礦企業所在地。工礦區須經省、自治區、直轄市人民政府批復。城市、縣城、建制鎮、工礦區的具體征稅範圍,由各省、自治區、直轄市人民政府劃定。土地使用稅采用有幅度的差別稅額,列入大、中、小城市和縣城每平方米土地年稅額多少不同。為了防止長期征地而不使用和限制多占土地,可在規定稅額的2倍-5倍範圍內加成征稅。對於公園、名勝、寺廟及文教、衛生、社會福利等單位使用的土地,城鎮、街道、公***設施用地、鐵路、機場、港區、車站、管理交通運輸用地及水利工程,農、林、牧、漁、果生產基地用地,以及個人非營業建房用地等,均免征土地使用稅。為了鼓勵利用荒地、灘塗等土地,對經過批準整治的土地和改造的荒廢土地,給予10年期限的免稅。2017年城鎮土地使用稅的出臺規範了所有的城鎮土地的使用和利用行為,從申請土地使用權到繳納土地使用稅,再到最後獲得土地使用權,這是壹個非常嚴謹的過程,任何壹步都是必不可少的。在完成土地使用稅的繳納以後,持交稅證明就可以根據要求辦理土地使用證了,大家獲得土地使用權必須要按照土地使用證規定的範圍進行合理的利用土地。