項目B於2016開始對外預售。預售證載明的可售面積為60000平方米(不含農貿市場面積)，有與安置房相同的商品房(均價4100元/平方米)和部分商業門面(均價12000元/平方米)，2018。
這種情況下，公司開發產品安置拆遷戶和無房戶，將農貿市場無償交給政府所涉及的增值稅、契稅、企業所得稅如何處理？
壹、交易性質分析
從案例材料的描述中可以看出，公司將開發產品安置拆遷戶和無房戶，將農貿市場無償交給政府，換取鳳凰項目所在地塊的土地使用權。從會計核算上看，屬於典型的非貨幣性資產交換業務和有對價的交易，對價金額為減少的土地出讓金(即“三、縣人民政府同意核減上述65，438+06，000平方米住房建築面積分配款”)。)，不是單向免費贈送。
按照目前稅收的相關規定，這種業務需要銷售或者視同銷售來繳納相關稅款，應該是沒有爭議的。爭議的焦點可能是如何確定銷售價格(計稅依據)。
二、增值稅的處理
(壹)應作為銷售處理，不應作為銷售處理。
根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2065 438+06]36號附件壹)第十條規定，銷售勞務、無形資產或者不動產，是指有償提供勞務、轉讓無形資產或者不動產，第十壹條規定，有償取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。根據上述對交易性質的分析，公司的兩次資產處置行為均有對價，對價為減少的土地出讓金，可視為其他經濟利益，故屬於房地產有償轉讓，而非無償轉讓，應作為銷售處理。
(2)計稅依據的確定
增值稅銷售額根據減少的土地出讓金加上收到的溢價確定。具體計算是:
1.用於安置拆遷戶和無房戶的開發產品銷售額=10000平方米房屋占地面積×每平方米土地出讓金+已收地價。
2無償劃撥給政府的農貿市場銷售額=6000平方米土地市場份額面積×每平方米土地出讓金。
註:如果公司適用簡易計稅方法，銷售價格如何確定對增值稅影響較大；如果采用壹般計稅方法，根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於明確金融房地產開發、教育及輔助服務業增值稅政策的通知》(財稅[2016]140號)第七條規定， 《關於營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》(財稅[2016]36號)第壹條第(三)項第10項“支付給政府部門的土地價款”包括土地受讓方支付給政府部門的征地拆遷補償費、土地前期開發費、土地出讓收入等。 ，即安置房的銷售可以計入拆遷補償費並在銷售前扣除，不論是否。
(三)納稅義務發生的時間
根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅[2016]36號，附件壹)第四十五條規定，上述開發產品的納稅義務發生時間為房地產權屬發生變更之日，即房屋交付並交付市場的時間確定為納稅義務發生時間。
三、契稅的處理
(壹)安置房和農貿市場視同拆遷補償計入土地成本計算並繳納契稅。
根據《財政部中華人民共和國國家稅務總局關於國有土地使用權轉讓有關契稅問題的通知》(財稅[2004]134號)第壹條規定，國有土地使用權轉讓的，契稅計稅價格應承擔人們為取得土地使用權所支付的全部經濟利益。協議出售的，以成交價格為計稅價格中的契稅。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費以及其他應由承辦者支付的貨幣、實物、無形資產和其他經濟利益。采取競價方式出讓的，壹般應當將契稅計稅價值確定為競價成交價格，並包含土地出讓金、市政建設配套費和各種補償費。安置補償是拆遷補償的壹種，應在計稅價值中計入契稅。
(2)計稅依據的確定
建議按照縣政府減免的房屋(安置房、市場)建築面積16000平方米計算土地費、出讓金。不是按照房子作為售價來確定的。理由是:開發商不承擔安置房(含市場)的，實際應繳納的土地出讓金才是土地的真實價格。因為開發商承擔了安置房(包括市場)，取得土地時減少的土地出讓金不計入地價，不征收契稅，所以要補。
(三)納稅義務發生的時間
《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規定，“契稅納稅義務發生的時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得具有土地、房屋權屬轉移合同性質的其他證明的當天。”《中華人民共和國契稅暫行條例細則》第十八條規定:“條例所稱具有土地、房屋權屬轉移合同性質的其他文件，是指合同、協議、契約、文書、確認書以及省、自治區、直轄市人民政府確定的其他文件。
由於本案安置房和農貿市場作為拆遷補償，其金額(即相當於減少的出讓金的金額)可以在簽訂土地出讓合同時確定，納稅義務發生的時間可以根據上述規定確定為簽訂土地出讓合同的當天。
四。企業所得稅的處理
為交換非貨幣性資產而開發產品應被視為銷售，並應確認相關土地成本，如下所示:
㈠收入確認
根據《中華人民共和國國家稅務總局關於印發的通知》(國稅發〔2009〕31號)第七條規定，企業將開發的產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務、與其他企業、事業單位和個人進行非貨幣性資產交換等，應當視同銷售確認企業所得稅收入。確認收入(或利潤)的方法和順序如下:(1)根據企業近期或本年度最近壹個月同類開發產品的市場銷售價格確定；(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品的市場公允價值確定；(三)由開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
根據上述規定和本案的實際情況，
1.用於安置拆遷戶和無房戶的開發產品，可按照本公司同類開發產品價格4100元/m2確認收入。
2.無償移交給政府的農貿市場，因企業沒有同類發達產品的銷售價格和當地同類發達產品的公允價值，建議按照已開發產品的成本利潤率確定收入，成本利潤率按15%計算。
(二)成本確認
銷售成本根據項目最終單位建築面積成本確定。上述視同銷售應相應增加開發成本中的土地成本，土地成本可比照《中華人民共和國國家稅務總局關於印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》(國稅發〔2009〕365438號+0)第三十壹條規定辦理。根據本條規定，企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應當按照下列規定確定其成本:交換的開發產品為該土地開發建設的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認成本，開發產品首次分離時， 土地使用權的成本將根據應分離的開發產品(包括首次分離的和以後分離的)的公允市場價值以及土地使用權轉讓過程中應支付的相關稅費計算確認。 涉及溢價的，土地使用權取得成本應加上應付溢價或從應付溢價中扣除。具體到本案，可以按照確認的視同銷售收入加上應繳納的契稅(其他稅費在取得土地時應已計入開發成本)減去已收地價(即按1600元或市場價收取的部分)作為土地成本計入項目開發成本。
註:根據上述企業所得稅收入和成本的處理方法，如何確定安置房銷售收入(包括市場)對企業所得稅整體稅負沒有影響(因為總收入和成本同時增加)，但會存在時間性差異。
(三)確認收入和成本的時間
根據國稅發[2009]31號文第七條，用於安置拆遷戶和無房戶的開發產品，交付時確認收入，移交政府時確認農貿市場收入。
為了計算單位面積的開發成本，可按上述方法將土地成本及相關稅費計入開發成本。