“以房抵債”是指企業以已完工的房地產清償購買材料、工程款等債務。房地產開發企業無錢以房抵債的現象非常普遍。用於還債的房屋，由於所有權發生了變化，根據稅法規定應視為銷售。由於將銷售視為壹項業務本身並不等同於壹般意義上的銷售會計，清償債務的雙方都應按照稅法的規定納稅，對於“以房抵債”的行為，納稅人應註意債權人和債務人在會計核算和稅務處理方法上的差異。
房企以房抵債業務作為銷售核算。
房地產開發企業“以房抵債”屬於債務重組。根據《企業會計準則第12號——債務重組及其應用指南》的規定，以非現金資產清償債務的，債務人應當將重組債務的賬面價值與所轉讓非現金資產的公允價值之間的差額確認為債務重組收益，並作為營業外收入計入當期損益。所轉讓非現金資產的公允價值與其賬面價值之間的差額，作為所轉讓資產的損益，計入當期損益。債務人以存貨等非現金資產清償債務的，應當作為銷售處理，並按照《企業會計準則第102號》,以其公允價值確認收入。14-收入，相應費用應結轉。可見，對於房地產開發企業以開發產品抵減債務的，在協議生效或商品房所有權轉移時確認收入。按照逐戶抵債協議確定的抵債資產賬面價值，借記應付賬款654.38+0萬元，按照商品房公允價值確認銷售收入，貸記主營業務收入科目，同時將商品房公允價值與抵債資產賬面價值的差額確認為， 結轉商品房成本，借記“主營業務成本”科目80萬元，貸記“開發產品”科目80萬元。
債務人應付的稅款
營業稅及附加。《中華人民共和國國家稅務總局關於以房屋抵押債務征收營業稅問題的批復》(國[1998]第771號)規定，房屋所有權已經轉移，原所有權人取得經濟利益(減債)的，無論是雙方(或多方)協商決定，還是法院裁定，營業稅暫行條例及其實施細則規定，為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產，向對方收取的全部價款和價外費用，視同銷售的應稅營業額。納稅人無正當理由提供應稅勞務、轉讓無形資產或者以明顯低價銷售不動產的，主管稅務機關有權按照下列順序核定其營業額:1。核定依據為納稅人當月提供的類似應稅服務或者銷售的類似不動產的平均價格；2.按照納稅人提供的類似應稅服務或者近期銷售的類似不動產的平均價格；3.核定計稅價值=營業成本或項目成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅率)。即某房地產開發公司應交營業稅120× 5% = 6(萬元)，應交城市維護建設稅6× 7% = 0.42(萬元)，應交教育費附加6× 3% = 0.18(萬元)。
土地增值稅。《國家稅務總局關於印發〈土地增值稅清算管理規定〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)第十九條第壹款規定，房地產開發企業應當將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務、與其他單位和個人進行非貨幣資產交換等。，並在所有權轉移時，視同銷售不動產，其收入如下。2.由主管稅務機關參照當地當年同類不動產的市場價格或評估價值確定。
企業所得稅。《企業所得稅法實施條例》第二十五條規定，企業以非貨幣資產交換，以貨物、財產和勞務進行捐贈、償還債務、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配的，視同銷售貨物、轉移財產或者提供勞務，但國務院財政稅務部門另有規定的除外。《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發業務企業所得稅處理辦法的通知》(國稅發〔2009〕31號)第七條規定，企業將開發的產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務以及與其他企業、事業單位和個人進行非貨幣性資產交換的，視同銷售，轉讓開發產品的所有權或者使用權。確認收入(或利潤)的方法和順序如下:(1)根據企業近期或本年度最近壹個月同類開發產品的市場銷售價格確定；(二)由主管稅務機關參照當地同類開發產品的市場公允價值確定；(三)由開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於15%，具體比例由主管稅務機關確定。
印花稅。根據《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於印花稅若幹政策的通知》(財稅[2006]162號)，商品房買賣合同按產權轉移征收印花稅。即某房地產開發公司應繳納的印花稅為120× 0.05% = 0.06(萬元)。
債權人應付的稅款
印花稅。依據同上，因為合同雙方適用的印花稅稅目和稅率是壹樣的。即建築公司B應繳納的印花稅為120× 0.05% = 0.06(萬元)。
契稅根據《契稅暫行條例》第壹條規定，在中華人民共和國境內轉讓土地、房屋所有權的單位和個人，為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅。b建築公司通過債務償還取得房屋，是承辦人，應是契稅的納稅人。即B建築公司應繳納的契稅為120× 5% = 6(萬元)。
房產稅、城鎮土地使用稅。《中華人民共和國國家稅務局關於房產稅和城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》(國稅發〔2003〕89號)第二條規定:(壹)房產稅和城鎮土地使用稅，從房屋交付使用後的次月起征收；(二)購買存量房，自辦理房屋所有權轉移、變更登記手續之日起，房地產權屬登記機關出具的房屋所有權證、房產稅和城鎮土地使用稅；(三)房產稅和城鎮土地使用稅，從出租、出借房產交付的次月起征收。《財政部國家稅務總局關於房產稅和城鎮土地使用稅有關政策的通知》(財稅[2006]186號)第二條規定，以出讓或轉讓方式取得土地使用權的，受讓人應當自合同約定的交付時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定土地交付時間的，從合同簽訂的次月起，受讓人應當繳納城鎮土地使用稅。可見，建築公司B在取得抵債房屋的次月起申報繳納房產稅，在抵債合同約定土地交付時間的次月起繳納城鎮土地使用稅。償債合同未約定土地交付時間的，建築公司B從償債合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
此外，值得註意的是，B建築公司轉賣抵押房產的，還要按照稅法規定計算營業稅、土地增值稅、印花稅和企業所得稅。