關於營改增後土地增值稅征收管理若幹規定的公告
中華人民共和國國家稅務總局公告2016第70號
為進壹步做好營改增後土地增值稅的征收管理工作，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《財政部國家稅務總局關於營改增後土地增值稅個人所得稅計稅依據的通知》(財稅[2016]43號)，現就土地增值稅征收管理的有關問題明確如下:
壹、營改增後土地增值稅應納稅所得額的確認。
營改增後，納稅人轉讓不動產的土地增值稅應納稅所得額不含增值稅。適用增值稅壹般計稅方法的納稅人，轉讓不動產的土地增值稅應納稅所得額不包括增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，轉讓房地產的土地增值稅應納稅所得額不包括增值稅應納稅額。
為方便納稅人，簡化土地增值稅代扣代繳稅款的計算，房地產開發企業預售自行開發的房地產項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅代扣代繳稅款的依據:
征收土地增值稅的依據=預繳款-應預繳的增值稅。
二、關於土地增值稅作為營改增後銷售不動產應納稅所得額的確認問題。
納稅人將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等。，發生所有權轉移時視同銷售房地產，其收入按照《中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條的規定執行。納稅人安置拆遷戶，拆遷安置房屋應納稅所得額及扣除項目的確認，按照《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國〔2010〕220號)第六條執行。
三、關於房地產轉讓的稅收扣除問題。
(壹)營改增後，計算土地增值稅的扣除項目中“與轉讓不動產有關的稅收”不包括增值稅。
(二)營改增後，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱“城建稅”)和教育費附加，能夠根據清算項目準確計算的，允許據實扣除。根據清算項目無法準確計算的，扣除根據清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅和教育費附加。
其他房地產轉讓行為的城建稅、教育費附加扣除按上述規定執行。
四、關於營改增前後土地增值稅清算的計算問題。
房地產開發企業在進行營改增後房地產開發項目土地增值稅清算時，應當按照下列方法確定相關金額:
(1)土地增值稅應納稅所得額=營改增前不動產轉讓收入+營改增後不動產轉讓收入不含增值稅。
(2)不動產轉讓相關稅費=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增後允許扣除的城建稅、教育費附加。
五、關於營改增後建築安裝工程費用的發票確認問題。
營改增後，土地增值稅納稅人應按照《中華人民共和國國家稅務總局關於營業稅改征增值稅試點有關稅收征管事項的公告》(中華人民共和國國家稅務總局公告第23號，2016)，在發票備註欄註明建築勞務發生地縣(市、區)名稱和項目名稱，否則不計入土地增值稅抵扣金額
六、關於舊房轉讓的扣除計算。
營改增後，納稅人轉讓舊房舊樓。不能取得評估價，但能提供購房發票的，按照下列方法計算《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第壹項、第三項規定的扣除項目金額:
(1)提供的購買憑證為營改增前取得的營業稅發票的，按照發票所載金額計算(不得抵扣營業稅)，自購買年度起至轉讓年度止，每年加收5%。
(二)提供的購買憑證為營改增後取得的增值稅普通發票的，自購買年度起至轉讓年度止，每年按發票所含價稅總額加5%計算。
(三)提供的購買發票為營改增後取得的增值稅專用發票的，按照發票未包含的增值稅加上不允許抵扣的增值稅之和計算，自購買年度起至轉讓年度止，每年加征5%。
本公告自發布之日起施行。
特此公告。
國家稅務總局
2016 165438+10月10
土地增值稅相關知識
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納稅人
轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。
如何計算
土地增值稅按照納稅人轉讓房地產取得的增值額和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第七條規定的稅率計算征收。納稅人轉讓不動產取得的收入，扣除本條例第六條規定的項目金額後的增值額。
適用稅率
土地增值稅實行四級累進稅率:
增值額不超過扣除項目金額50%的，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%且不超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值超過扣除項目金額的100%，不超過扣除項目金額的200%的，稅率為50%。
增值超過扣除額200%的，稅率為60%。
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