板樓最大的優勢是戶型規矩、互視小、通風、日照良好，因此盡量選擇直板樓，對於U形和Z形板樓要根據日照和互視狀況慎重考慮。但是，戶型種類少也是板樓的劣勢。
6、主要采暖方式優劣比較
（1）集中采暖
冬季采暖是中國北方地區住宅必不可少的，主要采用集中供暖。熱源供葉綠體主體是熱力公司或小區鍋爐房。目前國內供暖系統絕大多數是以燃煤、燃氣、燃油鍋爐作為熱源，通過外網或內網與室內系統相連。還有壹種集中采暖方式，即中央空調系統。
（2）分戶采暖。
分戶采暖方式的特點在於用戶可以根據自己的喜好隨意選擇，同時用熱也可以單獨計量。隨著清潔能源的使用及新技術、新產品的出現，使采暖方式的多元化選擇成為可能，集中供暖方式的壟斷地位受到挑戰。采暖、熱水壹體化的獨立分戶采暖等方式紛紛出現。住宅商品化發展、雙衛、多衛等大戶型、復式、別墅的出現，進壹步提高了對家用采暖設備及生活熱水的要求。家庭采暖設施和衛生熱水壹體化被越來越多的房地產開發商看好。
（3）家用空調采暖。
中國南方地區由於歷史習慣，居民住宅中無須預先設置采暖設施，但由於南方濕度大，空氣中的水分多，這樣反而加速了熱傳導，導致在南方冬季顯得寒冷，壹般采用空調取暖。但空調取暖的弊端顯而易見：耗電量大，空氣幹燥，浮塵增多，舒適度差。
（4）電暖器。
電暖器將其周圍的空氣加熱，熱空氣上升，冷空氣補充進來，然後再對冷空氣加熱，從而使得冷熱空氣形成循環。這樣就可以快速而有效給整個房間補給熱量。而且，風速平緩且不由風扇吹動，形成空氣循環的主要原因是對流，從而有效地避免了排風扇的噪音汙染。在加熱時沒有金屬發出的噪音，運行安靜。
（5）電熱膜采暖。
電熱膜采暖是壹種通電後能發熱的半透明聚酯薄膜，電熱膜采暖方式是以電力為熱源，以電熱膜為發熱體，通過紅外電磁波的紅外線直接傳熱，有沐浴陽光的舒適感。但其耗電量大，電能不足的小區不宜使用。
7、．什麽樣的墻體保暖性好。
人們在購買住宅時，不僅要關心戶型、朝向和環境等因素，也要關心房子是否節能，這直接關系到使用成本的問題。
房屋保暖性能的好壞，主要取決於墻體的保溫層。房屋的墻體保溫層主要有兩種：外保溫層和內保溫層。外墻保溫層是指在垂直外墻的外表面上建造的保溫層。該外墻是外保溫層的基底，用磚石或混凝土建造，必須滿足建築物的力學穩定性的要求，能隨垂直荷載、風荷載，並能經受撞擊而保證安全使用，還應能使被覆的保溫層和裝修層得以牢牢固定。
在進行外保溫後，由於內部的實體墻熱容量大，室內能儲存更多的熱量，使諸如太陽輻射或間歇采暖千萬的室內溫度變化減緩，室溫較為穩定，生活較為舒適；也使太陽輻射熱、人體散熱、家用電器及炊事散熱等因素產生的“自由熱”得到較好的利用，有利於節能。而在夏季，外保溫層能減少太陽輻射的進入和室外高氣溫的綜合影響，使外墻內表面溫度和室內空氣溫度得以降低。
內保溫層是指外墻外表面層加入內部松軟的保溫層，墻體的保溫性能會大大加強。目前，絕大部分節能建築墻體采用了內保溫。而內保溫的基本做法，是在比較松軟的保溫層上，再罩壹層紙面石膏板、其他板材或做上抹面，形成硬質面層。阻止了室內的大量熱能向室外散發，從而起到了節約熱能的作用。
商品房
8、．選房的七個步驟
（1）自我評價。
根據自身家庭的儲蓄、可獲得的各類貸款以及從親友處可獲得的借款等因素，來估算自己的實際購買能力，最終確定所要購買的房屋類型、面積和價位。
（2）搜集信息。
可從以下幾種渠道獲得購房信息：
①媒體廣告；
②親友介紹；
③開發商或代理商郵寄、發送的宣傳品；
④售樓書；
⑤現場廣告牌；
⑥現場展示樣板房；
⑦房地產交易展示會；
⑧直接與房地產營銷人員進行交流；
⑨其他途徑，包括從房地產交易所、咨詢公司等處查詢關於房地產交易的各種資料。
（3）項目篩選。
根據收集的購房信息和自己的需求，對相關信息進行篩選，確定重點樓盤。
（4）實地察看。
購房者根據所收集的購房信息，對欲購房屋進行實地調查。
對房屋的建築面積、使用面積的大小，房屋的建築質量，裝修標準、裝修質量，房屋的附屬設備是否完備，房間的隔音效果如何，天花板、墻壁、地面、門窗以及內部設計是否合理等方面進行仔細考察。
對房屋外部進行查看時，要註意房屋的位置、朝向、外觀造型、樓梯、電梯、走廊等情況。
另外，還要對戶外景觀、周邊環境、交通條件以及各種公***配套設施的設置等情況進行了解。在實在查看過程中，購房者如果有無法調查的情況，或在某些方面存在疑問，還可以直接向現場的售樓人員詢問，真正做到心中有數。
（5）確定目標。
根據前面三個步驟中的檢驗，最終確定欲購房屋。
（6）查詢欲購房的合法性。
房地產商在銷售商品房時應具備“五證”：即《國有土地使用證》、《建設土地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》或《商品房銷售許可證》。
（7）接觸洽談。
購房者與開發商就價格、住房要求等具體問題進行協商。
9、如何選擇開發商。
（1）搞清開發商的資質。
國家對以房地產開發經營為主的專營企業，明確要按規定申請資質等級。以開發項目為對象，從事單項房地產開發經營的項目公司不寫著資質等級，但必須有項目壹次性《資質證書》。對不具備資質的開發商建設銷售的房屋，不能作為商品房來交易。因此，百姓選房時，應要求開發商出示《資質證書》。考察《資質證書》時要鑒別：
①項目型公司。若《資質證書》標明開發商只具有對某壹特定項目的開發資格，並標明開發期限，對此可能產生的售後風險，購房者應引起高度重視。因為項目型公司，在開發銷售完畢壹段時間後往往就不存在了，購房者在以後使用過程中，若發生諸如房屋質量的問題，往往找不到投訴對象，引起不必要的糾紛。
②《資質證書》上標明 的等級。根據國家有關規定，開發企業的資質自高至低分為壹至五級。資質的高低表明了開發商在資金規模、技術力量、開發業績和信譽度方面的實力。從某種程度上反映了開發商所開發的商品房，在性能、質量和售後服務方面的水平。
③《資質證書》的合法性和時效性。《資質證書》壹般情況下每年審核壹次，購房者應留意開發商是否以舊充新。
（2）了解開發商的實力。
開發商的實力是保證項目正常進行的最關鍵因素。有實力的開發商自有資金充足，壹般可以保證材料的及時供給和施工的正常進行，避免工期延誤等狀況的發生。
從以下幾方面，可以了解開發商的實力：
①市場占有率。了解開發商所主持的項目總開發量和開工量。同期開工項目較多的開發商，壹般來講具有壹定的實力。沒有金剛鉆，誰敢攬瓷器活？但是已知革開發商本身實力並不雄厚，卻主持了過多的項目，就要慎重考慮。
②工程工期和進度情況。建設工期過長是開發商缺少資金保障的表現之壹。
③銀行貸款的發放情況。中國人民銀行“121”決議的出臺，對開發商自有資金量有壹定的限制，對開發商的資質進行了更嚴格的審核。
④上市公司公開的財務年報、股票匯走勢等。良好的融資渠道在壹定程度上保證了企業有較為充實的運轉資金。
（3）了解開發商的信譽
信譽是保證期房承諾兌現的根本，隨著房地產行業品牌銷售的臨近，尋求長遠發展的開發商必定要顧及企業形象，打造品牌。如果開發商將每壹個項目的成敗當作是影響企業形象化的關鍵，那麽他們對信譽的重視程度就高，選擇這樣的開發商，出現質量問題可能性也比較小。即便出現了問題，獲得妥善解決的可能性也比較大。
從以下幾方面，可以了解到開發商的信譽：
①“翻舊賬”。從開發商以往的作品當中，可以容易地看出其對信譽的重視度。樓盤是否都能按時交工？樓盤品質如何？樓盤是否發生過嚴重的糾紛？都是需要妳認真了解的情況。
②登錄當地的以房地產為主要內容的網站中的“業主論壇”。從這些論壇中，妳會了解到已經購買了妳選擇的樓盤的購房人對樓盤及開發商的種種評價。
（4）考察銷售的資質。
商品房的銷售分為開發商自行銷售和委托物業代理兩種。由於委托物業代理要支付相當於售價1%-3%的擁金，所以在以下幾種情況下，開發商願意自行銷售：
①大型房地產開發商有自己專門的營銷隊伍和銷售網絡；
②房地產市場高漲，市場供應短缺，所開發的項目受到使用者和投資人士的歡迎；
③開發商所開發的項目已較為明確的，甚至是固定的銷售對象。
如果是開發商所屬的營銷部門售房，則要查實其能否及時提供購房者所需資料，並要查看其與開發商的從屬關系。
對於各物業代理，則要查看其是否有開發商的委托代理書，是合代理還是獨家代理？代理權限、時間期限等有哪些規定？審查這些資格文件的目的，是要弄清開發商授予物業代理哪些權利，哪些問題仍由開發商負責，代理商是否有合法售房的權利，開發商是否認可物業代理的銷售行為，並是否承擔物業代理相應的責任。
物業代理有全權代理和壹般代理的區別。全權代理是開發商只委托壹家代理，並要求代理方對委托事項承擔責任；壹般代理是開發商委托壹定或幾家代理，但不壹定要求代理方對委托事項承擔責任。在涉及商品房定價、房號選擇、簽訂《認購書》或《商品房購銷合同》等重要問題時，如由物業代理代辦，購房者壹定要核實開發商對物業代理的授權委手書，以及約定物業代理能承擔和應承擔的各項責任。
10、．選房應考慮的主要因素
（1）要看房屋的自然條件、人口條件、文化條件。
具體而言主要是指：
①城市上風上水。城市中心區的上風上水方向，城市主要工業區的上風上水方向。
②交通便捷。使用常用的交通工具，從居住地到工作地點或常去的地方不超過可接受的時間並且有時間保障。
③城市化水平高。居住地各種市政設施齊全，壹般位於城市主次幹道附近。房屋的區位、繁華度、公***設施配套等。
④生活便利。步行10分種左右即可到達各類商業服務網點，能滿足日常生活物品的采購及其他服務需求。
（2）要看住宅環境。
住宅環境包括日照、通風、噪音控制、私密性、綠化、道路等。具體來說，是指自然、人文景觀優雅的程度，空氣清新狀況，有無早晚休閑運動、周末娛樂的場所，社會風氣、治安狀況等。
（3）看住宅的健康與安全性。
要求住宅的健康程度高，能滿足生理需要和社會需求，能防止事故，遠離汙染源、傳染病醫院等。
（4）看開發商資信調查、房屋合法性調查。
（5）看房屋的品質狀況。
主要看房屋的數量指標、質量指標、價格因素等。
（6）看其他隱蔽工程、公***設施工程、建材品質、售後服務承諾等。
總之，對所購的房屋進行多次深入調查，根本目的是為了安全和舒心。觀察房子的時間也需要巧妙合理的安排。如，白天去便於了解房子區位、環境、健康與安全性、房屋品質、開發商資信；晚上去便於體驗與了解居住區人口素質與構成；雨天去便於了解房屋有無漏水、樓宇排汙系統工作的能力、路面積水情況；假日去便於工作於體驗購物、交通的便利度。另外，還要註意的是，在看房時，不要受銷售人員介紹的影響，要多比較、仔細看，以免後悔。若由中介公司代售，須把單價、總價、平方米數、授權範圍、代售期等了解清楚後再拍板，絕不能草率行事。
11、怎樣看售樓書
人們所說的“樓書”，實際上是開發高為推銷房屋，自己精心制作的壹種印有房屋圖形和文字說明的廣告性宣傳材料。
（1）樓書壹般包括以下幾個方面：
①外觀圖、小區整體布局圖；
②地理位置圖；
③樓宇簡介；
④房屋平面圖；
⑤房屋主體結構；
⑥出售價格及附加條件；
⑦配套設施；
⑧物業管理。
（2）購房者可以通過“樓書“有針對性地對房屋進行篩選：
①通過看外觀圖、小區整體布局圖，購房者可以初步判斷樓宇是單體建築還是成片小區，是高檔、中檔還是低檔，用途是居住、辦公還是商住兩用。
②通過看地理位置圖，購房者可以了解樓宇的具體位置，同時也可以估計房屋的大概價格。但購房者也要註意地理位置圖是否是按照比例繪制的，若不按比例將會對地點的選擇形成誤導。
③通過房屋平面圖，選擇設計合理、適合購房者居住或辦公的面積、房型。
④通過以上三個步驟的篩選後，購房者規定的範圍已基本確定。其他方面的內容可作為參考。
特別是值得壹提的是，看“樓書“要學人發現缺點，去偽存真。因為這種宣傳資料壹般是刻意美化的，渲染優點而淡化缺點。在“樓書”中，含糊其辭的地方往往是缺陷的所在。
12、．怎樣測算購房款以外的費用
（1）購買稅費。
除去容易計算的大頭開支——“購房款”，向房管局、稅務局交納稅費便是房款中首要的款項了，主要包括以下幾項：
①契稅：金額是房價的1.5%，交易鑒證時交壹半，入住後拿房產證時交另壹半。。
②印花稅：金額為房價的0.03%，在交易鑒證時交納。
③交易管理費：壹般是每平方米3元，也在交易鑒證時交納。
④房產證工本費：5元到20元不等。如果產權人不只壹位，則副本會另外收費，每本5元。
⑤此外還有權屬登記費、測繪費等費用，合起來壹般是500元到800元之間。
以100平方米、房價為40萬元的房屋為例，這壹部分的總費用為7000元左右。
這些費用壹定要在法定時間裏交納，什麽時候該交壹半，什麽時候該交另壹半，壹定要在合同裏註明，不能聽從開發商的要求。否則，購房人的合法權益就會被侵害，或在日後產生壹些手續上的麻煩。
（2）銀行按揭費。
大多數人買房子都會選擇在銀行辦理按揭的付款方式。銀行按揭的費用主要包括：
①保險費：它的計算法有新舊兩種，專家認為最新是最科學的，對購房人有利。計算方法是：貸款額*1.2倍*1%*年限*折扣。
②印花稅：金額的房價為千分之五。
③公證費：壹般在200元至300元之間。
④其他項權證費，壹般在200元到300元之間。
⑤律師費：有的按每單計算，壹般每單200元到500元之間；有的是按房價來計算，收費標準是2%。壹般來說，前者收費標準習慣針對小面積單位，後者主要針對大面積單位。
同樣拿100平方米、房價為40萬元的房屋為例，按正常價格計算，這壹類的總費用為4300元。
如果買壹手樓，開發商會指定按揭銀行，折扣按照按揭年限來處理。有壹些人自己到銀行洽談，拿的折扣可能會多壹點，但較繁瑣。現在壹般自己去銀行洽談按揭手續的多是二手樓買主。建議先了解清楚相關銀行的此類業務服務標準，以免出錯。
（3）入住費。
這是房價外的最大部分，入住費用可以分為兩部分，壹部分交給開發商，另壹部分交給物業管理處。
①交給開發商的有：
a．防盜系統費：例如樓下大門的對講機、安在各家各戶的紅外線探頭等。這個費用各樓盤不等，基本在800至1500元之間，而且智能防盜系統不普遍。
B．管道煤氣開通費：各個地區收費不同，現在最高的是3500元。
C．有線電視安裝費：壹般是300元，如果不只安裝壹處，則每個插口多加50元。
D．電話安裝費、寬帶上網費：這類收費壹般要和電信局的具體聯系。
②交給物業管理處的有以下幾種：
a．預交3個月的物業管理費：按各小區具體收費標準而定，正常情況下是兩種標準的綜合——是開發商的承諾，二是物價局的規定。如果收費過多，業主有權去物價局查詢。
b．水電周轉金：各200元。
C．裝修保證金，壹般是1500元。
D．淤泥清運費：根據路程交通便利情況而定。
E．物業維修基金：也有新舊兩種收費標準，壹般是房價的2%。
還拿100平方米、房價40萬元的房屋為例，按正常價格計算，這壹類的總費用為12000元左右。
對於交給開發商的有些費用可以到物價局查詢。另外，有些設施的安裝業主可以自行解決，不要盲目聽從開發商的安排。交給物業管理處的資金裏，壹定要註意3個月的物業管理費是預交的，而不是押金，法律規定不允許收押金的；另外，裝修保證金在裝修驗收合格後需退還給業主，物業管理處無權占有。
按照上面內容統計，僅僅買壹套40萬元的房子，在交了房款首期的同時，還要另外再交23300元。買房總價就達到了423300元。
13．怎樣看報紙房產廣告
壹般來講，報紙廣告以其成本相對低廉、可重復閱讀或收藏、購房者有選擇性、讀者可自行控制閱讀內容而成為房地產開發商首選的廣告發面媒介。報紙的房地產廣告壹般主要含有以下幾部分內容：
（1）物業的名稱、位置、售價。
為了與其他房地產項目相區別，每壹個房地產項目通常都要取壹個特有的名稱，而且是以房管局市場處備案的為準。
房地產廣告中通常都配有壹個物業位置圖。但這種圖示只是示意性的，並不是準確的距離位置。
房地產廣告中標註的價格，壹般情況都是房產項目銷售的最低價，客戶實際購房價格則要根據樓層、朝向、戶型結構，以及工期進度而定價。當然，對於銷售不暢的項目，廣告中的價格也有可能是虛定的原實際成交價，遠遠低於此標註的價格。
（2）物業的外觀或戶型圖
大多數房地產廣告中都附有項目的整體外觀圖，其中屬於期房的全部是電腦繪制的效果圖，屬於現房的開發商絕不會忘掉在圖片壹角註明是“實景照片”。購房者在看期房圖片時壹定要意識到，現在的電腦制作技術已到了空前的水平。
14．怎樣看小區配套
居住區內配套設施是否方便合理，是衡量居住區質量的重要標準之壹。稍大的居住小區內應設有小學，以排除城市交通對小學生上學路上的威脅，且住宅離小學的距離應在300米左右。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務半徑最好不要超過150米。
目前在售樓書上經常見到的“會所”指的就是住宅區居民的公***活動空間。大多包括小區餐廳、茶館、遊泳池、健身房等設施。由於經濟條件限制，普通老百姓購買的房子面積不會很大，購房者買的是80平方米的住宅，有了會所，他所享受的生活空間就會遠遠大於80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性，休閑、社交的需求越來越大，會所將成為居住區不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施，收費標準如何，是否對外營業，預計今後能否維持正常運轉和持續發展等問題，也是購房者應當了角的內容。
191．怎樣看小區綠化
目前住宅項目的園林設計風格多樣，有的“異國風光”可能是真正翻版移植，有的“歐陸風情”不過是虛晃幾招，這就需要購房者自己用心觀察、琢磨了。但是居住環境有壹個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住地區用地範圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。值得註意的是：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化，有些開發商會故意混淆這兩個概念。由於居住區綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要的作用，所以有關規範規定：新建居住區綠地率不應低於30%。近郊住區綠地率應在35%以上，在市區附近，如果居住區綠地率能達到40%或50%，就比較難得了。購房者不要被什麽園林那風格唬住，也許那個項目連起碼的標準都還沒有達到。
15、．怎樣看小區布局
建築容積率是居住區規劃設計方案中主要技術經濟指標之壹。這個指標在商品房銷售廣告中經常見到，購房者應用了解。
壹般來講，規劃建設用地範圍內的總建築面積乘以建築容積率就等於規劃建設用地面積。
規劃建設用地面積指允許建築的用地範圍，其居住區外圍的城市道路、公***綠地、城市停車場等均不包括在內。建築容積率和居住建築容積率的概念不同，前者包括了用地範圍內的建