售後包租是指房地產開發經營企業為促進銷售，在銷售外銷商品房時，與買方約定，房地產開發經營企業在銷售後的壹定期限內將房屋作為代理進行包租，以沖抵部分銷售價款或在包租期內用租金支付壹定租金返還的行為。
目前外銷商品房可以試行這種促銷行為，但必須取得市房產局售後包租的批準文件，必須提供相應的擔保。
售後包租是指房地產經紀人在銷售商品房時與買受人約定，在銷售後的壹定期限內將該房地產作為代理出租，出租期間的租金沖抵部分銷售價款或支付壹定租金回報的行為。
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壹、回租期
1，三年回租
銷售回租模式剛出現的時候，基本是三年，壹般市場多采用前三年壹次性抵扣的方式。壹般的操作方法是先提高桌價，然後壹次性優惠。
這種方法有利也有弊。好處是既減少了投資人的資金投入，又對投資人形成了折扣大的心理落差，從而促進銷售。
缺點是扣款式的回租銷售模式無法公開說明，三年的培育期不足以讓條件差的商場完全穩定運營。這時候如果開發商突然把商鋪交給投資人，會對商場的運營產生很大的影響。
2.五年回租
在學習了三年回租的經驗後，第二波回租銷售往往采用五年回租的策略。以商場為例。五年的回租期給了運營團隊兩年多的時間來穩定場地。壹個商場經過三年的培養，再經營兩年，理論上可以成為壹個成熟的場地。這個時候商場的人氣是有保障的，租金也有了很大的提升。
這個時候，如果妳回到場地，風險的幾率就會降低。但采取三年回租是銷售定價最優惠的方法。如果把回租期提高到五年，或者用老辦法定價，就會導致價格過度上漲，從而增加銷售難度。所以多采用五年回租模式。
所以，如果說三年回租是銷售型的運營方式，那麽五年回租就是銷售型的有運營思維的。