房地產業收入的確定
壹、收入核算範圍
房地產開發企業的收入分為營業收入（包括土地轉讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代建工程結算收入、出租房收入及其他業務收入）和營業外收入。
二、房地產業收入確認原則
房地產開發企業開發、建造的以後用於出售的住宅、商業用房，以及其他建築物、附著物、配套設施等應按以下原則確認收入：
1、采取壹次性全額收款方式銷售的，應於實際收訖價款或取得索取價款憑據時確認收入。
2、采取分期付款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定付款日確定收入的實現，付款提前的按實際付款日確認收入實現。
3、采取銀行按揭銷售產品的以首付款實際收到確認收入，余款在銀行辦理轉賬之日確認收入。
4、采取委托方式銷售開發產品的按下面原則確認：
（1）以支付手續費方式委托銷售，應按實際銷售額於收到代銷清單時確認收入。此時代銷清單應載明售出開發產品的名稱、地理位置、編號、數量、單價、金額、手續費等。
（2）以視同買斷方式委托銷售的，按合同和協議規定的價格於收到代銷清單時確認收入。
（3）以包銷方式委托銷售的，按包銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，提前付款的，在實際付款日確定。
（4）以基價並實行超過基價雙方分成方式委托銷售的，按基價加分成於收到代銷清單時確認收入。
5、待售產品臨時出租的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入，出售時再確認銷售收入。
6、以非貨幣性資產分成形式取得收入，應於分得開發產品時確認收入。
三、開發產品預售收入的確認
開發企業采取預售方式銷售開發產品，其當期取得的預售收入先按規定的利潤率（15%）計算預計營業利潤，並入當期應納稅所得額計算交納企業所得稅。
預計營業利潤=預售收入×利潤率
待預售開發產品完工後，及時結轉銷售收入和銷售成本、計算出已實現的利潤，與預計利潤的差額並入當期應納稅所得額。
四、開發產品視同銷售收入的確認
1、下列行為應視同銷售確認收入
（1）將開發產品用於本企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；
（2）開發產品轉作經營性資產；
（3）將開發產品對外投資及分配給股東或投資者；
（4）以開發產品抵償債務；
（5）以開發產品換取其他單位和個人的非貨幣性資產。
2、收入確認時限
在開發產品所有權或使用權轉移或於實際取得利益時確認。
3、收入確認方法和順序
（1）按本企業最近或本年度最近月份同類開發產品價格；
（2）同類開發產品公允價值；
（3）按成本利潤率確定（15%）。
五、代建工程和提供勞務收入確定
1、壹個納稅年度的按合同約定結算日或合同完工日確認；
2、不在壹個納稅年度采用完工百分比法按季確認；
3、節省的材料、下腳料等按合同歸開發單位所有的，於實際取得時按市場價確認。
六、營業稅的納稅義務發生時間
納稅人應納營業稅納稅義務發生時間為納稅人收訖營業收入款項或取得索取營業收入款項憑據當天；采取預收款的為收到預收款的當天。
房地產行業成本的核算
壹、確定成本核算對象和成本項目
房地產業成本以項目作為核算對象，壹般以獨立編制的設計概預算或每壹獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為壹個項目；同壹地點、結構相近的群開發項目，開工時間相近，又由同壹施工隊伍施工，也可合並為壹個成本核算對象；規模大、工期長的，可按壹定的區域或部位劃分。
房地產業成本按用途又分為土地開發成本、房屋開發成本、（商品房、出租房、周轉房等）、配套設施開發成本（指能有償轉讓的配套設施）及代建工程成本。
二、成本核算項目
房地產業的成本核算項目包括：
1、土地拆遷及補償費：包括征地費、安置費及原建築物的拆遷補償費。
2、前期工程費：開發前的規劃、設計、場地平整等費用。
3、基礎設施費：供排水、電、照明、通訊、道路等基礎設施建造費用。
4、建築安裝工程費：房屋建設施工過程中的各項費用。
5、配套設施費：能分攤計入開發產品成本的不能有償轉讓的公***配套設施如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等；另壹類為能夠有償轉讓的大配套設施如商店、郵局、銀行等。
6、開發間接費：為開發現場發生的各項費用如現場管理人員工資、福利費、水電費、周轉房攤銷等。
三、房屋開發成本的核算方法
1、土地征用及拆遷補償費
（1）如能分清項目則直接計入開發成本
借：開發成本—房屋開發成本
貸：銀行存款（應付賬款）
（2）不能分清成本項目的，其支出應先歸集整理，隨後在各項目之間按壹定標準分配（壹般按建築面積）
借：開發成本—土地開發成本
貸：銀行存款等科目
借：開發成本—房屋開發成本
貸：開發成本—土地開發成本
2、前期工程費
能分清核算對象的直接計入開發成本，不能分清的按標準分攤，然後計入開發成本。
借：開發成本—房屋開發成本
貸：銀行存款等科目
3、基礎設施費
4、建築安裝工程費
（1）自營工程，工程量較小的直接進入工程開發成本
借：開發成本—房屋開發成本
貸：庫存材料（應付賬款等）
工程量較大、建設規模較大的，應經過“工程施工”進行核算
借：工程施工
貸：銀行存款（庫存材料、應付賬款等）
然後，根據下列順序和方法進行分配：
①開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊等費用；③分配間接費、機械使用費等；④按月計算施工實際成本；⑤根據完工報告結算實際成本。賬務處理為：
借：開發成本—房屋開發成本
貸：工程施工
（2）發包工程及價款結算的核算：壹般采用“招標、議標”方式，通過工程招標確定施工企業，應按工程標價，采取按月、壹次性和按工程形象進度進行結算。
5、配套設施費
（1）對能夠有償轉讓的配套設施和能分清核算對象的不能轉讓的配套設施，可直接計入有關開發成本。賬務處理為：
借：開發成本—房屋開發成本
貸：銀行存款、庫存材料等科目
（2）對不能直接計入房屋開發成本的配套設施，應先進行歸集，然後按可銷售面積進行分攤。賬務處理為：
借：開發成本—配套設施成本
貸：應付賬款（庫存材料、預付賬款等）
借：開發成本—房屋開發成本
貸：開發成本-配套設施成本
6、開發間接費用
（1）對能分清開發項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用可直接計入房屋開發成本，賬務處理為：
借：開發成本—房屋開發成本
貸：應付工資（累計折舊、銀行存款等）
（2）如有多個開發項目應先歸集費用再進行分攤
借：開發間接費用
貸：應付工資、周轉房攤銷等
（3）如開發企業不設置現場管理機構，除周轉房攤銷外，其他間接費用可只接進入期間費用—管理費用。最後將間接費用分攤入房屋開發成本。
四、開發成本轉入開發產品
待開發產品完工之後，將開發成本結轉入開發產品：
借：開發產品
貸：開發成本
五、將開發產品轉入經營成本（或銷售成本）
根據開發產品的銷售情況結轉經營成本或銷售成本，其計算和賬務處理如下：
可售面積單位工程成本=項目預計總成本/總可售面積
經營成本=已實現的銷售面積×可售面積單位工程成本
借：經營成本
貸：開發產品
房地產行業檢查的方法及要點
壹、檢查項目有關情況
房地產企業的開發項目進行檢查時，應從項目的立項、土地征用、規劃設計、前期工程費、建築工程施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉移為順序進行檢查。主要檢查有關合同協議和批準書，掌握開發項目的總體情況，如總開發面積，占地面積，建築工程造價及完工時間、房屋銷售合同及入住時間承諾、有無合作建房、有無代建工程等，為下壹步檢查打下基礎。
二、檢查財務會計資料
對房地產業的檢查采用逆查法比較省時省力，從審查報表入手，進而審查總賬、明細賬，最後有針對性的抽查有關憑證資料。在檢查中應加強對有關重點科目的檢查，如往來科目，收入、成本科目等。
三、實地檢查與詢問調查相結合
在掌握項目開發總體情況和檢查賬本資料的基礎上，深入到項目開發地、銷售地實地盤點檢查，了解項目的實際建設情況、房屋銷售情況及購房者的入住情況。同時廣泛和有關人員接觸，通過詢問交流的方式了解房屋銷售方式，有無有工程配套設施、有無出租未售出房屋的情況，周轉房的攤情況等與項目檢查中的有關數據進行比對，查證涉稅問題。
四、營業成本的檢查
房地產企業的成本結轉方法為：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷可銷售總面積
銷售成本＝已實現銷售的面積×可售面積單位工程成本
檢查時應註意以下幾個問題：
1、審查成本計算是否正確
審查企業是否分清項目，成本計算是否正確，有無故意提高單位面積開發成本。成本對象總成本=（土地征用費（拆遷補償費）＋基礎設施費＋設計不可轉讓的配套設施造價＋建安工程招標價格＋開發間接費）
預計開發面積，求出預計單位面積開發成本。檢查時要仔細核對有關合同和立項書，檢查預計單位面積開發成本是否準確，有無故意提高單位面積開發成本，造成多轉成本。
審查有無將土地成本、前期工程費、基礎設施費、不能轉讓的配套設施費，開發間接費直接記入開發產品成本，而不攤入可有償轉化的配套設施，自用房產，出租房產等，增加銷售成本。
在檢查中要註意，房地產項目中建造的各類營業性的“會所”是否按規定作為固定資產管理。
有無將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，造成提前結轉成本，少納稅款。
重點審查開發產品科目的貸方是否按銷售房屋面積結轉銷售成本，有無早轉，多轉成本現象。
2、配套設施成本結轉是否正確
通過現場檢查看有無可有償轉讓的配套設施（如商店、銀行、郵電所），這些配套設施如何結轉成本，有無直接列入開發成本現象。壹般存在問題為不單獨按項目核算，直接將開發成本列入房屋開發成本；或單獨核算成本，但不對土地費用或基礎設施費進行分攤。
3、註意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本是否正確
檢查時應註意已出租的房產或周轉房再銷售時，結轉成本有無減去已提折舊或已攤消費用，造成多轉成本現象。
4、檢查有無白條入賬現象
白條支付材料款，工程款，土地款，甚至以白條的形式虛增以上款項，加大工程成本，是房地產業普遍存在的問題，檢查時可以與合同協議進行比對，檢查構成房地產成本的的各類費用的支付憑證是否合法、真實、有效。有無收受虛開、代開、偽造的假發票等不合法的發票入賬支付費用。
五、財務費用的檢查
房地產業開發周期長，占用資金量大，借入資金較多，利息支出所占比重較大，對於為建造開發產品借入資金發生的借款費用，應劃分成本對象完工前發生借款費用計入開發成本。完工後計入財務費用，直接在稅前扣除，而開發公司財務處理多為直接進入本科目，當期攤銷，減少應納稅所得額。
向非金融機構的借款利息往往以高於銀行同期貸款利率支付，並記入有關科目，造成多記成本。
六、管理費用的檢查
1、人工費用的檢查
管理費用中工資三費超標準列支，造成多列費用，減少應納稅所得額，少納企業所得稅。
2、印花稅的檢查
（1）各類書面憑證是否按規定粘貼印花稅。
（2）房地產企業房屋銷售（預售）合同、建築安裝合同、銀行借款合同等是否按規定粘貼印花稅。
房地產企業應稅合同多、涉及面廣，未貼、漏貼印花稅情況極易發生，房地產公司項目開發過程中，簽定的各種應稅合同數量多、金額大（如銷售合同、建築施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等）。但由於簽定合同的部門不能及時向財務提供，財務人員未及時按規定貼花。雖然印花稅是個小稅種，但由於房地產企業合同數量多、金額大的特點累計數額往往不小。
3、其他方面的檢查
檢查企業有無已按規定提取了教育活動經費而仍在本科目列支培訓費等。
檢查企業有無購入的達到固定資產標準的物品壹次性列入本科目的問題。
七、銷售費用的檢查
1、銷售人員的人數以及提成工資、獎勵等末如實納入企業正常人員工資管理，而是直接混入其他銷售費用中列支，銷售人員數量隨意性大，工資支出較多。
2、虛增代理費用。由於對銷售代理費提取比例稅法尚無明確規定，各代理公司取費標準不壹致，壹些房地產公司通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿；或將壹些“灰色”成本（如無票支出、非法支出）以代理費的形式支出、轉賬。
3、廣告費、業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳及業務招待活動，廣告費用、業務招待費支付大，然而房地產項目開發周期長，收入只能在後期實現。因此企業廣告費、業務招待費超支問題比較普遍。其中廣告費根據國稅發〔2001〕89號文件，其廣告費支出只能在每壹納稅年度銷售收入的8%比例內據實扣除，超過比例部分可以無限期向以後年度結轉。超標準的業務招待費支出則混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目中，減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。
八、開發間接費用的檢查
審查費用的發生原始憑證是否真實合法。
周轉房作為此科目中的重點壹項，要註意攤銷是否正確，已經出租的周轉房的房產稅、土地使用稅是否申報繳納，再銷售時註意收入的結轉、流轉稅的繳納。
在各項目之間的攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大配套項目之間是否已分攤，多數企業不分攤。
九、對房地產企業稅務檢查的幾點建議
1、房地產企業涉及單位多、往來資金數額大，加之目前企業偷漏稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查工作，已成為稅務檢查工作的壹項重要環節和方法，對與房地產公司業務往來頻繁且金額較大的單位，特別是合作開發單位、賣地方、團購單位、施工企業、供料商、代理公司應作為重點延伸對象。在保證程序合法的基礎上，簡化延伸檢查的報請手續，縮短延伸檢查報批的時間；同時嚴格規範延伸檢查情況匯報制度，保證延伸檢查的效果。
2、由於房地產項目開發周期往往都在壹年以上，通常以壹個納稅年度作為檢查時限範圍的方法，不能適應房地產業的具體情況，檢查的內容及發現的問題帶有明顯的局限性和片面性。如果以房地產公司開發項目為切入點進行檢查，則能比較全面地把握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。
3、為更加準確、全面掌握開發項目的數據資料，可以到計委（發改委）、建委、規劃、土地、房管等部門調查落實其土地面積、土地使用權、建築面積、可銷售面積、已銷售面積的確權時間和相關數據。通過在以上相關部門的取證，結合實地調查情況，檢查人員可以對房地產項目開發有更加直觀、真實的認識和了解。更有針對性地開展賬內檢查，以確定其應稅項目和計稅依據。
4、通過與公安、司法等部門協調配合，加強與相關執法部門的協作，加大對典型、惡性偷逃稅行為的處罰力度；同時嚴格稅務執法的標準，做到法律面前人人平等，規範整個行業的稅收秩序。
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