按大類分，房企融資模式有股權、債權、REITs三種。相比較而言，股權融資的初始成本較低，但潛在成本並不低。對於有條件的房企來說，上市是獲得穩定資金的首選。債務融資有明確的融資利率，比快貸好，不會稀釋股權。債權和股權融資相結合的REITs才剛剛起步。類似於互聯網金融，都是面向大眾投資者，為房企提供了更廣泛的融資選擇和低息融資的可能。1.股權融資:公募隱形成本低但門檻高，私募隱形成本高但靈活。1.1.公司層面的股權融資:公募為主，隱形成本可以用ROE衡量。房企集團層面股權融資的主要形式是公開股權融資。公開股權融資壹般是指通過股票市場向公眾投資者發行企業股票以籌集資金的行為，包括企業上市(IPO)、上市公司發行和配股(SPO)，都是利用公開市場進行股權融資的重要形式。房地產企業通過IPO和SPO融資獲得的資金，不需要支付利息和還本付息。好像沒有成本。但需要註意的是，投資者成為股東後，將享受分紅、利潤分紅、凈資產增值收益、出售股票套現等。可見，與按期支付固定利息的債務融資不同，股權融資的成本是“或有成本”:即成本可能發生，也可能不發生；發生的時候，有高有低；而且形式靈活，即使企業利潤高，分紅也可能少，因為企業可以留存更多的利潤，每股凈資產也會上升。但無論采取何種形式，其成本都可以用資產回報率來衡量。考慮到銷售凈利潤率、資產周轉率、凈負債率等多種因素的影響，我們選擇凈資產收益率來衡量公募股權基金的融資成本。再看小房企，公開股權融資成本低至7.32%，遠低於發債成本。基於此，小型房企應優先考慮IPO和SPO等公開股權融資形式。1.2項目級股權融資:非公開發行為主要形式，無形成本可用銷售凈利率衡量。房地產企業項目層面的股權融資以非公開發行形式為主，包括與其他房地產企業或私募基金合作，形式靈活。近年來，由於房企加強項目風控、銀行規避風險等客觀條件，企業貸款困難，非公開發行“股權”融資案例頻發。我們認為非公募股權融資(如與私募基金、房企合作)的成本可以用銷售凈利率來衡量。因為房企與私募基金等房企的合作方式都是從項目層面出發，不需要考慮企業整體的資產周轉率和凈負債率，所以可以只考慮合作項目的銷售凈利潤率。為此，我們選擇營業凈利潤率來參考非公開股權融資的“隱形成本”。如果以企業凈利率來衡量，我們發現a股135房企非公開股權融資的“隱形成本”有以下特點:從歷史趨勢來看，早在2010，行業非公開股權融資的“隱形成本”就高達15.46%，大型房企為15.80%。但到了2014年，行業非公開股權融資的“隱形成本”已降至11.74%，小型房企更是低至10.10%，優於部分債務融資方式。這也揭示了白銀時代房企間更多的非公開股權合作，可以減輕資金壓力，同時降低成本。2.債務融資:在政策的鼓勵下，債券融資的成本逐漸降低。債務融資是指企業通過借款進行融資。企業必須先承擔資金利息，貸款到期後向債權人償還資金本金。2014年以來，由於國家政策的支持，國內房企債務融資成本開始明顯下降。2.1銀行貸款:成本低，但對房地產企業來說往往過大。據CRIC監測，2012-2014年房地產企業獲得的國內銀行貸款年利率在6.15%-15%區間內波動，行業平均借款成本約為7.6%，較大部分融資方式顯著。其中，保利、綠地等大型房企的借款成本在6.15%-6.85%的區間內波動，說明實力強、國企背景的房企更容易獲得低息貸款。中小房企成本在6.15%-15%區間波動，成本明顯偏高，尤其是小型房企，因為風險管控，獲取難度較大。同時，房企獲得外資銀行信貸的成本壹般在HIBOR或LIBOR基礎上上浮0.32%-4.5%，具體利率與企業評級有關。銀行貸款成本也有以下特點:1)負債率高的房企借款成本較高。如泰禾集團201211向興業銀行借款，成本為12%-15%；中南建設2012 11向江蘇銀行借款，費用12%。當時泰禾和中南的凈負債率分別為65，438+064.77%和99.84%。基於對風險的考慮，銀行給出了接近信托的成本。除了壹些有國資背景的企業。比如保利地產2013年的凈負債率高達94.48%，2014年的季度提高到113.14%，但從銀行融資成本為6.77%，相對較低。2)目前海外銀行的信貸成本低於國內銀行。比如2065438+2005年4月，龍湖地產收購7800萬港元，年利率低至4.40%。主要是因為海外銀行的貸款基準利率普遍較低。2.2中期票據:成本低於基準利率，資質要求相對較高。據CRIC監測，2014-2015年房企獲得的中期票據融資年利率在4.55%-8.37%區間波動，行業平均借款成本約為5.36%，低於銀行基準利率，比房企實際銀行貸款利率低2.24個百分點。成本優勢非常明顯。其中，萬兆金寶四家大型房企融資成本在4.55%-4.90%區間波動，中小型房企成本在4.59%-8.37%區間波動。可見，規模實力大、品牌優勢明顯的房企中期票據融資成本更具優勢。中期票據融資的成本還具有以下特點:1)中期票據融資與銀行貸款利息相關。2014年2月，世茂股份成功註冊50億元中期票據，隨後分三次發行，成本各不相同:2014年4月，發行65438億元，年利率高達8.4%，4個月，成本降至7.6%。前後融資成本差距高達2.3個百分點，與2065 438+04-2065 438+05央行兩次降息有直接關系。2)中期票據的平均貸款期限比銀行貸款長，長期票據的成本相對較高。從已成功發行中期票據的房企融資案例來看，平均貸款期限為4.24年，最高7年，最低3年，低於可轉債(5.91年)、公司債(5.16年)，但明顯長於銀行信貸2-3年的短期限。中期票據期限越長，成本越高。如城投控股2065438+2005年4月發行的兩期中期票據，三年期年利率為4.59%，七年期年利率為5.25%，較前者高出0.66個百分點。2.3公司債:成本接近基準利率，不易通過審評委監測。2014-2015年，房地產企業公司債融資年利率在4.80%-9.90%之間波動，行業平均借款成本約為6.74%，高於中期票據和可轉債。與銀行貸款相比，公司債的成本高於銀行基準利率，但低於房企實際銀行貸款的平均利率。特別是近兩年大型房企沒有發行公司債，大部分以中小房企為主，可能是融資額比較小造成的。公司債融資還具有以下特點:1)公司債融資規模過大，無法通過。2013以來，a股房企已成功發行18公司債，最大金額16億元。大部分大型公司債券的申請都沒有通過審批。2)公司債的融資成本也是期限越長，成本越高。如北辰實業在2015和1成功同時發行了兩期公司債，期限分別為7年和5年。融資年利率分別為5.2%和4.8%，長期成本高出0.4個百分點。2.4可轉債:成本極低，發行資質高於公司債。據CRIC監測，2013以來，a股房企僅成功變現2例，年融資利率0.6%-4%不等，平均融資成本2.77%，遠低於其他債券融資方式。主要是因為可轉債既是債券融資又是股權融資。投資者能否接受如此低的回報，更多的取決於公司股價的升值潛力。未來如果股價符合預期，可以轉換成公司股份，享受分紅。如果股價不符合預期，也可以無風險退出。因為投資風險低，付息成本也低。我們可以看到，除了年利率低之外，可轉債的另壹個特點是貸款利率逐年提高。企業這麽做的主要目的是保證融資來源的穩定。2.5信托:成本更低，不再是融資主流。據CRIC監測，2012-2014年重點房企通過信托融資的年利率在5.63%-13%區間波動，行業平均借款成本約為8.37%。從近幾年的趨勢來看，2012、2013年信托平均借款成本為8.6%，2014年降至6.7%。主要是2012年資金供給稀缺，2013年資金供需結構失衡導致信托融資需求上升，這兩年借貸成本高；到2014，房企在追求更好的融資方式，比如中期票據、公司債，對信托的熱情降低，所以信托的平均借款成本降低。到2015年4月，中天城投向華融國際信托申請兩年期貸款5億元，年利率4.65%，甚至低於銀行貸款基準利率，可見信托模式的融資成本也在與時俱進地降低。我們也看到信托融資成本有以下特點:1)保險來源的信托成本普遍低於理財產品。如2065438+2002年3月，中糧地產向平安信托借款4.97億元，年利率僅為6.15%。但是我們可以看到，很多信托公司對購買理財產品的投資者承諾的年收益都高於這個水平，所以不可能做到這麽低的水平。2)信任成本與房企規模關系不大。如2065438+2002年3、4月，萬科向華潤深國投信托借款654380億元，年利率9%；建業地產向百瑞信托借款9億元，年利率低至6.65%。3)信任成本與目標項目相關，優質項目可以獲得較低成本的融資。我們看到陽光城在2065438+2003年3月為福建子公司申請貸款6億元，年利率僅為6.30%，僅比當時銀行貸款基準利率高0.3個百分點。相比之下，2012，12，陽光城向中鐵信托申請陜西工業項目信托貸款3.2億元，年利率11.00%，比前者高4.7個百分點。作為在福建深耕的福建企業，陽光城在廈門的優質項目普遍受歡迎，投資風險低，所以信任成本也低。陜西是陽光城新開發的城市，預期風險比較高，所以成本也高。2.6高級註釋:美聯儲退出QE3後，成本並無優勢。據CRIC統計，2010年至2015年5月，66家香港境內企業在境外發行優先票據118次，融資總額折合人民幣2522億元，平均借款成本約為9.65438+。在國外發行優先票據的成本明顯受到國際流動性和企業資質的影響。1)歐美量化寬松政策顯著影響高級票據的總量和成本。從歷史趨勢來看，房地產企業海外發行優先票據的高峰出現在2013-2014，這兩年也是這種融資方式成本最低的時候。但2014 11美聯儲結束QE3後，房地產企業海外發債難度加大，成本也在快速上升。數據顯示，15前5個月，港股房企共實現優先級票據融資235億元，僅為14全年的37%。融資成本方面，15前5個月平均成本為9.62%，比2014高出1.53個百分點。尤其是15前5個月，最低融資成本高達7.5%，比2014年最低水平高出3.12個百分點。因此，國內中期票據和公司債開放後，房企海外優先級票據融資不具備成本優勢。2)房企的品牌實力會影響優先級票據的總金額和成本。港股66家房企中，位於中國銷售金額榜前20名的房企融資總額為6543.8+0364億元，占優先票據融資總額的50%以上，平均融資8.60%，成本最低；此後，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上房企優先級票據融資成本分別為9.43%、9.83%、10.54%。隨著企業規模、實力、品牌的下降，成本也在上升。2.7債基金:成本居中，但靈活性差，急需改善。據CRIC監測，2012-2012.4%房地產企業獲得的資金貸款年利率有所波動，行業平均借款成本約為8.14%，低於信托，高於銀行貸款。債權基金的成本還具有以下特點:1)股權和債權投資相結合的基金成本相對較低。如2065438+2004年2月，中南建設通過股權投資和債權投資相結合的方式，從匯添富資本融資5億元，年利率僅為5.5%，為近三年房企債券基金融資模式中的最低水平。2)債基金成本與目標項目高度相關。如復地2065438年5月和2065438年2月借入的資金，年利率分別為7.98%和9%，兩者相差1.02個百分點。主要原因是標的項目性質不同:前者可以通過投資安全邊際高、成長性強的房源項目獲得快速收益；後者投資於生態商務社區主題地產，需要較長時間的運營開發才能獲得穩定收益，基金給出的成本相對較高。2.8永續債券:可計入權益，成本較高且逐年增加。永續債券是指不規定本金償還期限，可以無限期按期獲得利息的債券。永續債券的特點:1，利息壹般高於浮息。2.償還順序與公司股票壹致，低於普通債券。3.會計處理可以計入權益資本，但投資者不能像普通股東壹樣參與企業管理和利潤分配，所以永續債可以在不稀釋股東權益的情況下提高權益資本水平。4.永續債券持有人除破產等原因外，壹般不能要求公司償還本金，只能定期獲取利息。雖然可以視為股權，但永續債券由於其債權“在期限內按約定支付固定利息”的顯著特征，本質上是壹種債券融資方式。更重要的是，房地產企業借了永續債之後，是不可能永遠不還的。因為壹定時期後，永續債的成本會逐年增加，超過企業的承受能力。永續債的成本其實並不低，但很多高負債房企卻鐘愛這種融資方式。最典型的就是恒大地產。截至2014年末，公司永續債券總額高達528.5億元，永續資本工具占公司總股本的47%。壹般來說，永續債的融資成本壹開始會略高於普通債務融資。2-3年後，年利率會跳到壹個更高的水平，比如15%-20%，然後逐年上升，甚至達到25%-30%。2.9互聯網金融:房企自建渠道成本相對較低，通過第三方成本也不低。目前房企互聯網金融融資主要有兩種形式。1)房企直接搭建互聯網金融平臺，成本相對較低。以綠地“地產寶”為例。與螞蟻金服、平安金鹿合作，年化利率在6%-8%之間，第壹款產品的融資利率為6.4%，僅比銀行貸款利率(5.1%)高20%，成本不高。同時，綠地將平臺向中小房企開放，向融資方收取約0.5%-2%的管理費，將互聯網金融作為企業業務，進壹步降低資金使用成本。商業巨頭萬達基於其龐大的客戶群，也在積極打造自己的互聯網金融融資平臺。通過購買快錢，其推出了互聯網理財產品，第壹款產品利率低至5%。但需要指出的是，在這種融資形式下，投資人對房企的實力要求較高，只有有實力的品牌房企才能吸引大量網友。2)房地產企業通過第三方互聯網金融平臺獲得資金的成本並不低。目前國內P2P或P2B吸收“存款”的成本在5%-10%之間。典型的如金芳研究所和lufax分別在8%-9.5%和5%-8.4%之間。如果通過第三方P2P或者P2B進行融資，成本不太可能低於10%。據互聯網金融公司熱馳金融控股統計，目前P2B國內借貸成本為14-18%，明顯高於信托等融資方式。為此，通過第三方互聯網金融平臺融資更適合急需資金周轉的房地產企業，不適合長期經營。3.REITs:集信托債權融資和證券化股權融資於壹體，REITs融資的成本略高於銀行貸款，可以用其平均收益率來衡量。但由於我國REITs剛剛起步，平均收益率缺乏實證數據。這方面可以參考海外的數據。據機構統計，北美的REITs收益最好(13.2%)，其次是歐洲(8.1%)，亞洲平均收益最低(7.6%)。由於歐債危機的影響，歐洲的REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美的REITs仍然取得了12.0%的平均收益。可見，不同國家和地區的REITs在不同時期的投資收益是不壹樣的。2014年，國內首只REITs“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所掛牌轉讓。雖然對房地產開發項目的投資受到嚴格限制，主要集中在成熟物業資產的投資和管理上，但REITs的正式推出意味著中國房地產證券化進入新階段，房地產融資有了新工具。以中信亓航REITs為例，該產品涉及投資標的52.65438億元。該產品根據風險等級的不同，將投資分為優先級部分和次級部分，按照7:3的比例發行。低風險優先的投資者，500萬元起投，預期收益率5.5% ~ 7%；對於中高風險偏好投資者的二級部分，申購價格為3000萬元，二級預期收益率為12%~42%。
上一篇:發票驗真偽怎麽操作下一篇:選5篇700字的散文。