房地產開發企業需防範哪些稅務風險

為此，本文對房地產開發企業稅收及其會計核算中存在的問題進行歸納分析，以期達到幫助房地產開發企業防範稅務風險的目的。銷售收入確認方面應註意的問題1.價外收費、購房違約金、購房戶更名費等未確認銷售收入。如將水電壹戶壹表開戶費、燃氣管道初裝費、購房違約金、購房戶更名費等價外費用，作為代收代付款項核算；有的甚至不入公司賬，直接存入董事長、總經理個人賬戶或物業管理公司賬戶。2.購房定金、購房首付款等預收房款，確認營業稅納稅義務發生時間滯後。企業在開發樓盤開盤前收取的購房定金，因未領取《商品房預售許可證》，公司采取個人借款形式入賬或不入賬，導致企業未及時申報營業稅。3.以物易物、以房抵債銷售方式營業稅入庫不及時。目前，開發企業普遍存在將完工產品如營業用房（店面），抵付工程承包人工程結算款的現象。這樣往往使得開發企業未及時實現銷售收入，建築施工企業未及時體現營業收入，從而造成雙方營業稅申報不及時。4.已售完工產品收入確認滯後。少數企業沒有嚴格按照國家稅務總局《關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發[2009]31號）的規定，及時將符合開發產品完工條件確認的已售完工產品預收賬款，結轉為銷售收入，僅在辦理房產產權證前開具《不動產銷售專用發票》時，才將預收賬款結轉為銷售收入，從而延遲體現利潤，少繳企業所得稅。對於以上問題，稅務機關通過檢查企業賬冊、通過向購房戶了解即可發現。對房地產開發企業將價外費用更名費等未確定銷售收入的、以物易物、以房抵債銷售的以及已售完工產品收入確認滯後等行為可認定為偷稅行為。根據《稅收征管法》第六十三條、《刑法》第二百零壹條規定進行處罰。另外，房地產開發企業開盤前收取的購房定金、預付款屬於違法行為，工商部門也要作出處罰。開發成本確認方面應註意的問題1.虛列或者虛增成本費用，擠占企業利潤。（1）開發企業代施工企業繳納的建築業社會統籌養老保險費，計入開發成本。這不僅使施工企業少計應稅收入，少繳建築安裝業營業稅等稅收，而且在建築工程決算時，如果施工企業又將這筆代繳費用計入工程造價，並開具建築業統壹發票，將可能再次造成開發企業虛列開發成本，少計利潤，少繳企業所得稅。（2）多列融資成本。開發企業除銀行貸款外，還向其他企業、個人進行大量民間借貸。有的企業往往出現無借款本金的利息支出，或用其他企業、個人（債權人）銀行利息憑據直接入賬，作為財務費用列支，以及支付借款的利率高於稅收政策規定的利率上限，並計入開發成本。（3）虛開建築業統壹發票。由於取得的《建築業統壹發票》大部分未寫明具體項目名稱，往往只註明零星工程款，特別是市政公用、園林綠化、基礎土石方等工程，受專業知識、事後隱蔽工程量難以核實的限制，稅務人員在較短時間內難以對工程項目進行計量、核查。開發企業利用這些工程，實現用4.43%或5.43%的建築業營業稅去侵蝕25%的企業所得稅稅基。（4）利用關聯交易轉移利潤。由於關聯方之間業務往來頻繁，轉移收入和費用的隱蔽性高等特點，往往成為企業轉移利潤、偷逃企業所得稅的手段。（5）將與生產無關的費用計入成本。如有的企業將管理人員的汽車費用、旅遊考察費用列入公司支出。目前，稅法沒有這方面稅前扣除標準的限制，稅務人員又很難區分這類支出是否與生產經營有關，使得納稅人有機可乘。2.未按配比原則結轉成本。如將應分期攤銷的費用壹次性計入第壹期項目的開發成本，造成前期開發成本多計，後期開發成本少計，通過項目的滾動開發，成本不斷歸集，不斷消耗利潤，最後將本應實現的企業所得稅消耗殆盡。另外，成本分配標準發生變化，或者成本核算對象（可售房產）實測面積與規劃面積出現差異時，企業未及時做出差異調整，也會造成多結轉開發成本。3.多列預提費用。壹些企業利用預提費用、待攤費用等科目調整當期利潤。特別是預提公***配套費用數額大，在配套工程完工驗收之後不及時結轉配套工程成本，對預提費用的余額不及時調整、沖減商品房成本，而是長期滾動使用，減少應納稅所得額。有的企業甚至在配套工程完工驗收之後仍繼續計提或重復計提預提費用，借以偷逃稅款。4.未按規定取得發票。有的開發企業自行采購部分電器材料、建築材料、綠化苗木等，未將這部分甲供材料成本並計施工企業的工程造價，侵蝕了建築業營業稅稅基。有的企業違反營業稅相關政策，將取得的外地建築業發票入賬，導致當地建築業營業稅流失。對於以上問題，稅務機關通過檢查企業賬冊、憑證即可發現。對於開發商銷售成本確認不實，虛開建築業發票等行為，稅務機關可根據《稅收征管法》第六十三條認定為偷稅行為。若稅務機關將虛列融資成本，虛開建築業發票認定為編造虛假計稅依據，可根據《稅收征管法》第六十四條納稅人、扣繳義務人編造虛假計稅依據的，由稅務機關責令限期改正，並處五萬元以下的罰款進行處罰。納稅申報方面應註意的問題1.未嚴格執行企業所得稅預繳制度。開發企業未按規定預計毛利額。國稅發[2009]31號文件規定，開發企業對開發產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，應先按預計計稅毛利率分季計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。但企業預收賬款科目存在大量貸方余額，而季度申報利潤總額卻不含按預收賬款科目計算的預計毛利額，導致企業所得稅季度預繳額少申報。2.納稅申報前未對預計毛利額進行調整。國稅發[2009]31號文件要求企業必須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告，但實際工作中，存在企業開發產品項目已完工並已結轉收入成本，但未按規定出具差異調整情況的報告，造成少申報企業所得稅的現象。3.房產稅和城鎮土地使用稅申報不實。企業在經營過程中，因銷售開發產品相應進行土地使用權分割、轉讓，因此，在年度內企業所擁有的土地面積呈動態變化。企業未及時對存量開發產品實際占用土地面積進行信息登記，未按時準確計算、繳納城鎮土地使用稅。另外，根據國家稅務總局《關於房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）的規定，企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅，但很多企業在未結轉至固定資產科目前，不申報房產稅，造成少繳房產稅。