房地產開發有哪些稅？稅率是多少？

房地產合作開發應繳納的稅費及稅率:1。營業稅(壹)及應稅範圍:根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》，房地產開發企業營業稅應稅服務主要涉及以下兩個方面:1。土地使用權轉讓:指土地使用者轉讓土地使用權的行為、土地所有者轉讓土地使用權的行為和土地使用者將土地使用權返還給土地所有者的行為。土地租賃不按本稅目征稅。2.房地產買賣:指有償轉讓房地產所有權的行為。不動產是指不能移動，但移動後會改變性質和形狀的財產。本稅目的征收範圍包括:銷售建築物或構築物，銷售其他土地附著物。(1)出售建築物、構築物出售建築物、構築物，是指有償轉讓建築物、構築物的所有權。以轉讓有限產權或永久使用權的方式出售房屋，視同出售房屋。(2)出售其他土地附著物(2)房地產開發企業涉及的稅種主要涉及營業稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、印花稅、契稅。營業稅1。銷售不動產營業稅的計稅依據根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》:(1)納稅人的營業額為納稅人銷售不動產收取的全部價款和價外費用。(二)單位將不動產無償贈與他人的，參照營業稅暫行條例實施細則第十五條的規定確定其營業額。將不動產無償贈送給個人的行為，不應視為銷售不動產征收營業稅。(3)《營業稅暫行條例實施細則》第十五條規定，納稅人銷售不動產價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關有權按照下列順序核定其營業額:①按照納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產的平均價格；(二)按照納稅人近期提供的類似應稅服務或者銷售的類似不動產的平均價格；③計稅價值按以下公式核定:計稅價值=營業成本或項目成本×(1+成本利潤率)÷(1-營業稅稅率)上述公式中的成本利潤率由省、自治區、直轄市人民政府稅務機關確定。2.其他具體規定如下:(1)根據《轉發中華人民共和國國家稅務總局關於房地產開發企業銷售房地產征收營業稅問題的通知》的規定，在合同期內，房地產企業將房地產交給包銷商，由包銷商代理房地產開發企業銷售，按照“服務業-代理業”征收營業稅；合同到期後，如果房子賣不出去，包銷商就會買下來。其實質是房地產開發企業將房屋銷售給包銷商，應按“銷售房地產”向房地產開發企業征收營業稅；保險人再次銷售不動產的，應按“銷售不動產”向保險人征收營業稅。(二)合作建房如何征收營業稅根據《轉發國家稅務總局關於印發營業稅問題解答的通知》(上)，合作建房是指壹方(以下簡稱甲方)提供土地使用權，另壹方(以下簡稱乙方)提供資金進行合作建房。合作建房壹般有兩種方式:第壹種方式是純“易貨”，即雙方交換自己的土地使用權和房屋所有權。具體:)也有以下兩種方式:①土地使用權和房屋所有權是共有的:)雙方都取得了部分房屋的所有權。在本次合作過程中，甲方轉讓部分土地使用權，換取部分房屋的所有權，土地使用權隨之轉讓。乙方以轉讓部分房屋所有權為代價，出售房產換取部分土地使用權。所以合作建房雙方都有應稅營業稅。甲方應按“無形資產轉讓”稅目中的“土地使用權轉讓”分項征稅；乙方應按“銷售房地產”稅目納稅。由於雙方未進行貨幣結算，應根據《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定，分別核定各自的營業額。合作建房雙方(或任何壹方)出售房屋，又出售不動產的，應按“出售不動產”稅目對其銷售收入征收營業稅。②以出讓土地使用權為代價交換房屋所有權。例如，甲方將土地使用權出租給乙方若幹年，乙方投資建設和使用土地。租賃期滿後，乙方將土地使用權連同已建成的建築物歸還給甲方..在這個經營過程中，乙方以犧牲樓房為代價獲得了幾年的土地使用權，而甲方以出租土地使用權為代價獲得了樓房。甲方出租土地使用權的，按“服務業-租賃業”征收營業稅；乙方銷售房地產的，應按“銷售房地產”稅目征收營業稅。雙方分別納稅時，其營業額也應按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。第二種方式是甲方入股土地使用權，乙方以貨幣資金入股，組建合資公司，合作建房。對於這種形式的合作建房，需要根據具體情況確定如何征稅。(3)根據《關於轉發國家稅務總局營業稅問題解答的通知(上)》規定，以“還本”方式銷售樓房，是指商品房經營者在銷售樓房時承諾若幹年後將房價款返還給購房人，是經營者為加快資金周轉而采取的促銷手段。以“還本”方式銷售建築物的，應按向購買方收取的總價及價外費用征收營業稅，不得扣除所謂“還本”支出。(四)中外合作開發房地產征收營業稅問題根據《關於轉發〈中華人民共和國國家稅務總局關於中外合作開發房地產征收營業稅問題的批復〉的通知》，關於中外合作建房的稅收問題，土地使用權轉讓後，按照已建成商品房的分攤面積或商品房銷售後的收入進行土地分配。均不符合現行政策關於“以無形資產投資入股、參與受贈方利潤分配、共擔投資風險的行為不征收營業稅”的規定。因此，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業稅；它的營業額是實際獲得的總收入，包括價外收費；納稅義務發生在取得收入的當天。同時，商品房買賣也要征稅。按住房分配(含面積分配)分別出售房屋的，對中外雙方銷售商品房取得的收入，按“銷售不動產”征收營業稅；以統壹銷售房屋方式進行銷售收入再分配的，對統壹銷售商品房取得的收入按“銷售不動產”征收營業稅；固定利潤支付給中方的，外方銷售商品房的全部收入，按“銷售不動產”征收營業稅。(2)關於中方取得的前期項目開發費用的征稅問題，外方預先支付給中方的前期項目開發費用，視同中方以預付款形式取得的業務收入，按土地使用權轉讓計算征收營業稅。如果中外雙方分配收入時，將已征稅的開發費用從中國應得的收入中扣除，可直接沖減中國當期的營業收入。③中方定期取得的固定利潤，視同土地使用權轉讓所得，計征營業稅。土地使用權轉讓屬於轉讓無形資產的營業稅範疇，稅率為5%。銷售不動產屬於營業稅範疇銷售不動產，稅率為5%。計算公式=營業額×5%二。城市維護建設稅根據《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(國發[1985]19號): (壹)計稅依據:納稅人實際繳納的營業稅。(2)稅率:分別為7%、5%和1%。計算公式:應納稅額=營業稅×稅率。不同地區的納稅人執行不同的稅率。1.納稅人所在地在市區，稅率為7%；2.納稅人所在地在郊縣、鎮的，稅率為5%；3.納稅人所在地不在1和2範圍內的，稅率為1%；三。教育費附加根據《國務院關於教育費附加文件的通知》的規定: (壹)計稅依據為納稅人實際繳納的稅額；(2)稅率為3%。計算公式:應納教育費附加=營業稅稅額×稅率。四。土地增值稅根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國發[1993]138號)，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的單位和個人征收的稅收。土地增值稅按照納稅人轉讓不動產取得的增值額和規定的適用稅率計算征收。增值額是納稅人轉讓不動產取得的收入扣除條例規定的項目金額後的余額。(六)稅率:土地增值稅實行四級累進稅率，即增值額不超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值超過扣除項目金額50%且不超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的，稅率為50%。增值超過扣除額200%的，稅率為60%。根據《關於土地增值稅征收管理若幹問題的通知》，對於在項目竣工結算前頻繁轉讓不動產的納稅人，轉讓不動產取得的收入，基於成本確定或其他原因不能計算的，可先行征收的土地增值稅，在項目竣工結算後進行清算。預征率為:預售賓館、飯店、寫字樓、辦公樓等不動產，按照預售收入的3%的稅率預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓等不動產，按預售收入的2%征收土地增值稅；預售其他房地產的，土地增值稅按照預售收入1%的比例預繳。財產稅。城鎮土地使用稅如果企業擁有土地使用權，就要繳納城鎮土地使用稅。根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》(國務院令第17號)，在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內，以實際占用的土地面積為依據，向擁有土地使用權的單位和個人征收城鎮土地使用稅。年應納稅額= ∑(各級土地面積×對應稅額)。這個要按照襄樊市城鎮土地的稅收水平來算。七。外商投資企業的城市房地產稅和土地使用費。單位屬於外商投資企業或外國企業的，應繳納城鎮房產稅和外商投資企業土地使用費。(1)根據《中華人民共和國城鎮房產稅暫行條例》(令第201號頒布)中央人民政府政務局133)，城市房地產稅是對擁有產權的外商投資企業、外國企業和外國個人、港澳臺同胞按房產原值征收的壹種稅。城市房地產稅按房產原值計算，稅率為1.2%。計算公式為:年應納稅額=房產原值×稅率×(1- 30%)。八。印花稅根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(中華人民共和國國務院令第11號)的規定，印花稅是對經濟活動和經濟往來中印花稅暫行條例所列各類憑證征收的壹種具有行為性質的憑證稅。它分為從價稅和從量稅。應納稅額=應納稅額×稅率，應納稅額=憑證數×單位稅額。暫不對土地使用權轉讓的憑證(合同)征收印花稅，但對合同、書證等征收印花稅。書面記載的土地開發建設、房地產買賣和租賃活動，應當按照印花稅的有關規定繳納印花稅。買賣房屋的，簽訂的購房合同按產權轉移文件所載金額的萬分之五繳納印花稅。房地產交易管理部門應當監督買賣雙方在轉讓合同或者協議上申請貼花後註銷納稅，再辦理過戶手續。辦理房地產權屬證書時，按權利許可每張五元繳納印花稅，房地產權屬管理部門監督收款人按貼花註銷房地產權屬證書上的稅款，再辦理認證手續。