根據《國家稅務總局關於印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》（國稅發[2009]31 號）和《國家稅務總局關於印發土地增值稅清算管理規程的通知》（國稅發[2009]91號）的規定，對房地產開發企業征收的企業所得稅和土地增值稅在扣除項目方面有如下的異同。
1）兩者的相同點
企業所得稅和土地增值稅兩個稅種都是以所得額（增值額）為計稅依據。房地產企業的企業所得稅每年均按開發產品銷售收入（或完工前銷售收入）減扣除項目後的應納稅所得額征稅。土地增值稅按收入減扣除項目後的增值額征稅。
2）兩者的不同點
⑴土地價款列支項目不同。土地增值稅將取得土地使用權所支付的金額單列壹項，而企業所得稅則計入開發產品計稅成本支出的“土地征用費及拆遷補償費”中。
⑵房地產開發費用準予扣除形式不同。房地產開發企業在計算其企業所得稅應納稅所得額的扣除項目時，主要包括成本、費用、稅金、損失和其他支出等內容。而土地增值稅扣除項目則包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關的稅金和加計 20%的扣除等內容。
在土地增值稅扣除項目中，與企業所得稅不同的地方，表現在房地產開發費用（管理費用、銷售費用、財務費用）上，它不是按實際發生數額扣除，而是按壹定比例計算扣除（10%以內）。加計扣除部分，也不是按實際發生的成本費用，而是按土地成本和開發成本合計數的20%計算扣除。
在企業所得稅的計稅成本中，可以按照稅法規定計算預提部分費用。國稅發[2009]31 號文件第三十二條規定，除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應是實際發生的成本，即：（壹）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的 10%.（二）公***配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公***配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。（三）應向 *** 上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
⑶地價款分攤方法不同。在企業所得稅的計稅成本中，國稅發[2009]31 號文件第三十條規定，企業下列成本應按以下方法進行分配。土地成本，壹般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。土地開發同時連結房地產開發的，屬於壹次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。
在土地增值稅扣除項目中，按照《土地增值稅暫行條例》及其實施細則有關規定，納稅人取得土地使用權所支付的地價款和按國家統壹規定交納的有關費用及土地征用和拆遷補償費，如果土地是分期分批開發的，就按占地面積法進行分配，確定每個項目的土地扣除項目金額；對同壹項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按建築面積法分攤扣除項目，分別核算增值額。
⑷借款利息扣除不同。在企業所得稅匯算中，計算借款利息時，分為資本化和費用化兩種處理方式，即企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬於財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
而土地增值稅清算中，利息支出只能單獨計算扣除，企業要將計入成本中的利息費用從成本中剔除，與計入財務費用中的利息費用合並計算扣除。利息費用符合壹定條件的，可以選擇據實扣除；不符合條件的，也可以選擇計算扣除。對此可詳見下節：利息支出的分攤及扣除問題。
⑸扣除項目對合法憑據的要求不同。在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第三十四條規定，企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。
而土地增值稅清算中，國稅發[2009]91 號文件第二十壹條規定，在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的不得扣除。
⑹項目成本核算方法不同。在企業所得稅匯算中，國稅發[2009]31 號文件第二十九條規定，企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，***同成本和不能分清負擔對象的單位成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
而在土地增值稅清算時，國稅發[2009]91 號文件第十七條規定，房地產開發項目應以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，應以分期項目為單位清算；對不同類型房地產應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物並取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額後的增值額為計稅依據向國家繳納的壹種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。納稅人為轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權、並取得收入的單位和個人。課稅對象是指有償轉讓國有土地使用權及地上建築物和其他附著物產權所取得的增值額。
土地價格增值額是指轉讓房地產取得的收入減除規定的房地產開發成本、費用等支出後的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅，是指房地產經營企業等單位和個人，有償轉讓國有土地使用權以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發成本等支出後的增值部分，要按壹定比例向國家繳納的壹種稅費。
當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大於20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據專家測算，房地產項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
（1）以轉讓房地產的增值額為計稅依據。
土地增值稅的增值額是以征稅對象的全部銷售收入額扣除與其相關的成本、費用、稅金及其他項目金額後的余額，與增值稅的增值額有所不同。
（2）征稅面比較廣。
凡在我國境內轉讓房地產並取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。換言之，凡發生應稅行為的單位和個人，不論其經濟性質，也不分內、外資企業或中、外籍人員，無論專營或兼營房地產業務，均有繳納增值稅的義務。
（3）實行超率累進稅率。
土地增值稅的稅率是以轉讓房地產增值率的高低為依據來確認，按照累進原則設計，實行分級計稅，增值率高的，稅率高，多納稅；增值率低的，稅率低，少納稅。
（4）實行按次征收。
土地增值稅在房地產發生轉讓的環節，實行按次征收，每發生壹次轉讓行為，就應根據每次取得的增值額征壹次稅。
房地產企業所得稅減去土地增值稅嗎根據《中華人民***和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民***和國稅收征收管理法》及其實施細則的相關規定，現就房地產開發企業（以下簡稱“企業”）由於土地增值稅清算，導致多繳企業所得稅的退稅問題公告如下：
壹、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算後，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他後續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以後年度結轉，用以後年度所得彌補。後續開發項目，是指正在開發以及中標的項目。
二、企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算後，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有後續開發項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由於土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，並申請退稅：
（壹）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）
本公告所稱銷售收入包括視同銷售房地產的收入，但不包括企業銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。
（二）該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅後，余額屬於當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，並按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以後年度結轉，並調整以後年度的應納稅所得額。
（三）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整後，導致相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
（四）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以後年度結轉。
三、企業在申請退稅時，應向主管稅務機關提供書面材料說明應退企業所得稅款的計算過程，包括該項目繳納的土地增值稅總額、項目銷售收入總額、項目年度銷售收入額、各年度應分攤的土地增值稅和已經稅前扣除的土地增值稅、各年度的適用稅率，以及是否存在後續開發項目等情況。
四、本公告自發布之日起施行。本公告發布之日前，企業凡已經對土地增值稅進行清算且沒有後續開發項目的，在本公告發布後仍存在尚未彌補的因土地增值稅清算導致的虧損，按照本公告第二條規定的方法計算多繳企業所得稅稅款，並申請退稅。
房地產企業所得稅`土地增值稅匯算清繳問題如果是定率征收企業所得稅，後續開發成本與企業所得稅無關，不能稅前扣除的。
土地增值稅清算的條件比較多：比如：1.項目已建成2、業主已入住3、已經銷售85%以上4、項目已驗收等很多。妳看壹下總局的規定吧。
山西省房地產企業土地增值稅，所得稅預征率是多少納稅人銷售或者進口貨物，除以下第二項、第三項規定外，稅率為17%。
納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為13%：、自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品、圖書、報紙、雜誌、飼料、化肥、農藥、農機、農膜、農業產品、以及國務院規定的其他貨物。
納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規定的除外。
納稅人提供加工、修理、修配勞務稅率為17%。納稅人兼營不同稅率的貨物或者應稅勞務，應當分別核算不同稅率貨物或者應稅勞務的銷售額。未分別核算銷售額的，從高適用稅率。
房地產企業的土地增值稅稅應如何繳納？1.納稅人
土地增值稅的納稅人包括以出售或者其他方式有償轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的各類企業、單位、個體經營者和其他個人。
2.計稅依據和稅率
土地增值稅以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產取得的收入減除規定扣除項目金額以後的余額，實行四級超率累進稅率，稅率表如下：
土地增值稅稅率表
級數計 稅 依 據稅 率1增值額未超過扣除項目金額50%的部分
30%2增值額超過扣除項目金額50%、未超過100%的部分40%3增值額超過扣除項目金額100%、未超過200%的部分50%4增值額超過扣除項目金額200%的部分60%3.計稅方法
在計算土地增值稅的應納稅額時，先用納稅人取得的房地產轉讓收入減除有關各項扣除項目金額，計算得出增值額。再按照增值額超過扣除項目金額的比例，分別確定增值額中各個部分的適用稅率，依此計算各部分增值額的應納土地增值稅稅額。各部分增值額應納土地增值稅稅額之和，即為納稅人應納的全部土地增值稅稅額。應納稅額計算公式：
應納稅額=∑（增值額×適用稅率）
4.主要免稅規定
建造普通標準住宅出售，增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的；因城市實施規劃、國家建設需要依法征用、收回的房地產，可以免稅。
請問，房地產企業企業所得稅和土地增值稅都要交嗎，二者是否重復收稅?謝謝都是需要的，沒有重復。
所得稅是國家用稅收杠桿調節收入的措施。
土地增值稅是價外稅，壹種流轉稅，是國家控制流轉環節的稅收措施。
站在國家角度上兩者有不同職能，所以國家要求兩稅都交。
非房地產企業要繳納土地增值稅嗎根據《中華人民***和國土地增值稅暫行條例》規定：“第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。”根據《中華人民***和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定：“第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入,由於涉及成本確定或其他原因,而無法據以計算土地增值稅的,可以預征土地增值稅,待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區直轄市地方稅務局根據當地情況制定。”根據《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅若幹問題的通知》（財稅[2006]21號）規定：“三、關於土地增值稅的預征和清算問題各地要進壹步完善土地增值稅預征辦法，根據本地區房地產業增值水平和市場發展情況，區別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學合理地確定預征率，並適時調整。工程項目竣工結算後，應及時進行清算，多退少補。對未按預征規定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。對已竣工驗收的房地產項目，凡轉讓的房地產的建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上的，稅務機關可以要求納稅人按照轉讓房地產的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉讓的房地產進行土地增值稅的清算。具體清算辦法由各省、自治區、直轄市和計劃單列市地方稅務局規定。”根據上述規定，在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由於涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後再進行清算,多退少補。具體辦法由各省、自治區直轄市地方稅務局根據當地情況制定。因此，非房地產開發企業，在項目全部竣工結算前轉讓房地產，按規定預征了土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算後是要進行清算的。
根據《中華人民***和國土地增值稅暫行條例》（1993年138號）第二條
轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人（以下簡稱納稅人），應當依照本條例繳納土地增值稅。
綜上所述，土地增值稅並未限定只有房地產企業需要繳納土地增值稅。
非房地產企業如果發生了符合土地增值稅納稅範圍的房產轉讓、土地使用權轉讓，就要依法繳納土地增值稅。
廣東省的話，無論是個人還是企業， 出售非居住用房 （商鋪、寫字樓、車位等），都要繳納土地增值稅的。