後因企業資金鏈斷裂，債權人申請破產清算，法院於2015年10月30日裁定受理。截至破產清算受理日，三個項目的發展情況如下:壹期工程四棟住宅樓(均為普通住宅)已於2014年6月交付，壹期三棟住宅樓、二期四棟住宅樓已建成但尚未竣工，三期工程尚未開工建設。破產財產在公開拍賣時，除已交付使用的住宅樓外，司法拍賣的全部由房地產開發公司(以下簡稱受讓方)購買。拍賣公告中約定，原第壹、二套預售房屋的購買人與破產企業簽訂的預售合同全部解除，由受讓人與原購買人重新簽訂買賣合同。根據法院裁定，破產管理人已向住建部門辦理了原預售房屋的合同備案和註銷手續，並重新簽訂了受讓人與原買受人的合同進行重新備案。
2065438+2006年6月，稅務機關對原預售房屋預付款開具的紅字發票進行了沖銷，受讓方按規定重新開具了增值稅發票。
稅務處理
解除預售合同的涉稅處理
因為法院判決，預售房屋買受人與破產企業簽訂的預售房屋合同全部解除後，破產企業不再有納稅義務，已申報繳納的營業稅和預收的土地增值稅應予退還。交付的房產有應預繳的未繳納營業稅和土地增值稅的，應在扣除未繳納的稅款後辦理退稅。
土地增值稅清算
項目清算收入的確認
壹期普通住宅以與購房者實際結算的房價為準。對普通住宅以外的其他類型房地產，按照壹、二、三期房地產通過拍賣評估的公允價格計算確認實際拍賣價格。
扣除項目的確認
土地費用按項目三期規劃面積占總用地面積的比例分攤。各期各類開發費用根據合同和批復采用直接法計算，無法區分的費用采用建築面積法計算。
土地增值稅審計結論
經審核確認，國際廣場項目壹期普通住宅增值率為30.78%。應繳納土地增值稅3558.52萬元，申報稅額1094.33萬元，應退24644338+09元；其他類型房產壹期增值率為-2.90%，應交土地增值稅為零。二期其他類型房產增值率為-6.21%，應交土地增值稅為零。三期土地增值增值率為3.5%，應繳納土地增值稅20.52萬元。
破產企業將國際廣場作為壹個整體項目設立，僅分三期開發建設的，應當以整個項目為壹個清算單元，將除普通住宅以外的未完工房地產和土地作為其他類型的房地產進行清算。
納稅申報
第壹期普通住宅在破產前出售交付，納稅義務發生在破產清算日之前。清算審查後需要繳納的土地增值稅應屬於破產債權，稅務機關應將其申報為補充稅收債權。第三期土地出讓產生的稅收為破產財產處置過程中產生的稅收，納稅義務發生在破產清算受理之日後。根據破產法的有關規定和實際操作，應當作為破產費用，由破產管理人在辦理破產財產轉移手續時支付，不能作為破產債權。