土地出讓金準確來說不是抵扣,是可以差額扣除.
選擇按建議計稅方式計稅的老項目以及按征收率納稅的小規模納稅人連土地出讓金也不能差額扣除的.房地產開發企業很大壹部分緊張稅額應該來自於建築企業開出的建築服務增值稅專用發票.
土地轉讓的方式是稅率為11%,上各環節讓土地使用權證收了11%的增值稅,下個環節購買方可以抵扣11%的增值稅,增值稅的抵扣鏈條式玩曾的,這種取得土地的方式完全可以在計算房地產企業增值稅時,運動抵扣發來實現土地成本進項稅額的抵扣.
土地出讓的方式是政府將土地出讓給房地產開發企業,因為政府出讓土地沒有征收增值稅,所以企業支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發票作進項稅額抵扣,所以采取了常規抵扣法以外的方法差額計稅法。
擴展資料房地產開發企業中的壹般納稅人銷售其開發的房地產項目,以取得的全部價款和價外費用,扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款後的余額為銷售額,也就是在銷項采用差額計稅的方法來扣除土地出讓金.但是,以上差額計稅扣除土地出讓金的政策僅適用於房地產的新項目。
假設是房地產的老項目,並且其選擇了簡易計稅方法,則不允許扣除土地出讓金.由此可以判斷,房地產新老項目的計稅有較大差異.新項目適用的稅率為11%,采用的是壹般計稅法(銷項稅額-進行稅額=應納稅額)。
允許進項稅額抵扣,並且其土地出讓金的成本可以在銷項稅額計算中扣除稅額抵扣,並且不允許土地出讓金在銷售額中扣減.因此,如何界定新老項目非常關鍵,因為其關系到每個房地產企業的稅金成本.
購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款後的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。
上海稅務局-《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）