房地產企業成本核算和土地增值稅的會計處理正確確定房地產企業的成本核算對象是公允表達房地產企業經營成果的基礎。壹般來說，房地產企業的成本核算對象應結合項目的開發區位、規模、周期、功能設計、結構類型、裝修等級、層高等因素確定，壹個成本核算對象只能核算壹個單位成本，並據此結轉銷售成本。對於單個開發項目，成本核算對象壹般是有獨立概算或施工圖預算的單個開發項目。但對於開發規模大、建設周期長的項目，尤其是同壹項目不同功能區域，如何確定成本核算對象？實踐中有壹種做法是以整個項目為成本核算對象，項目完成後再按照壹定的標準分攤到各個功能區。比如同壹個項目，有寫字樓、公寓、裙樓等功能。不同的功能導致不同的設計，所以建設成本相差很大。在這種情況下，如果不單獨核算各功能區的成本，以整個項目為成本核算對象，成本會在各功能區平均，但各功能區的銷售價格和租賃價格相差較大，導致成本與收入不匹配，不符合核算原則。在實際操作中，還有壹種方法是以整個項目為成本核算對象，匯總各功能區的成本，然後根據各功能區的情況，估算出壹個比例來劃分不同功能區的成本，即從壹個成本核算對象中計算出兩個或兩個以上的單位成本。這壹方面會導致會計工作量的增加，另壹方面由於劃分比例是事後確定的，容易導致企業人為調整各功能區域的單位成本，不利於保證會計信息的可靠性。根據不同的功能區域確定成本核算對象，從壹個成本核算對象計算出壹個單位成本更為合理。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本收益比。房地產企業土地增值稅的核算土地增值稅是單位和個人轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物，並按照土地增值額和超額累進稅率取得收入而繳納的稅款。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，土地增值稅作為納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象進行核算。納稅人應在房地產轉讓合同簽訂後七日內，到當地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋建築物產權證明、土地使用權證書、土地轉讓書、房地產買賣合同、房地產估價報告及其他與房地產轉讓有關的資料。因不動產轉讓頻繁，每次轉讓後納稅申報有困難的納稅人，經稅務機關批準，可以定期申報納稅，具體期限由稅務機關根據情況確定。在實際核算中，部分房地產企業簡單套用財政部《關於印發〈企業繳納土地增值稅會計處理規定〉的通知》。他們在出售某項目的部分房產時，根據壹定的會計數據，估算出應繳納的土地增值稅，記入“應交稅費”賬戶。當項目全部銷售完畢或基於估算的原始情況發生變化時，可能需要調整以前記錄的“應交稅費”科目，如原賬面記錄的應交土地增值稅。這種做法，壹方面不符合企業在沒有相關外部法律文件許可的情況下調整其應納稅款的壹般做法，另壹方面也不利於稅務機關的稅收征管工作。因為土地增值稅是以納稅人房地產成本核算的最基本核算項目或核算對象為基礎計算的。因此，如果房地產成本核算最基本的核算項目或核算對象的銷售沒有完成，應先將相關土地增值稅記入預提費用賬戶，才能正確核算各期經營成果。當最基本的核算項目或核算對象銷售完畢，滿足土地增值稅計算繳納條件時，應結清預提費用科目相關明細科目，將原預提預提費用轉入應交稅費科目，以應交稅費科目相關明細科目計算的金額申報繳納土地增值稅。
法律客觀性:
中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例
第六條
下列土地免征土地使用稅:
(壹)國家機關、人民團體和軍隊占用的土地；
(二)國家財政部門劃撥的單位占用的土地；
(三)宗教寺廟、公園、名勝古跡占用的土地；
(四)市政街道、廣場、綠化帶等公共用地；
(五)直接用於農、林、牧、漁業生產的土地；
(6)經批準開墾、復墾的土地和改造後的廢棄地，自使用月份起，免征土地使用稅5年至10年；
(七)財政部免征的能源、交通、水利設施用地及其他用地。