房地產企業預售收入如何進行納稅調整？

近日，國家稅務總局發布了《關於房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)，對房地產企業取得的房地產預售收入的所得稅處理和成本歸集作出了明確規定，從而使其有別於會計制度。根據新辦法，房地產企業預售收入應如何進行會計處理和納稅調整？房地產開發企業是以第三產業為主體，集房地產開發、建設、經營、管理和服務為壹體的產業部門。具有生產周期長、投資大、聯系多、滾動開發不確定、市場風險大等特點，難以準確合理地計量成本對象。但是，現行的企業所得稅征管辦法主要是根據工商企業的特點和實際情況，未能兼顧房地產開發企業的行業特點。國家稅務總局發布國稅發[2006]31號文件，加強房地產開發企業所得稅征管，規範房地產開發企業納稅行為。房地產企業取得的房地產預售收入不符合《會計制度》關於商品銷售收入確認的原則:賣方已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給買方；賣方既沒有保留通常與貨物所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的貨物行使控制權；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關收入和成本能夠可靠地衡量四個條件。因此，在收到商品房預售收入時，與其他工商企業壹樣，在會計上不確認為收到當期銷售收入，作為預收賬款處理。賬務處理是借記“銀行存款(現金)”科目，貸記“預收賬款(其他應付款和應付賬款)”等科目。在正式收到購房款或取得索取價款的證據(權利)，並滿足不同商品銷售方式下的收入確認要求時，將其轉換為符合要求的當期損益，會計處理為借記“預收賬款”，貸記“主營業務收入(商品銷售收入)”。為防止開發企業通過故意延遲收入實現的確認時間、任意確定成本對象或混淆成本界限等方式，拖延或逃避納稅義務，確保國家稅款及時足額入庫和不同納稅人之間稅負和納稅時間的公平性，國稅發[2006]31號文件對房地產企業取得的預售收入的所得稅處理作出了專門規定:房地產開發企業開發建設的房屋、商品房及建築物、附著物和配套設施等其他開發產品在竣工前以預售形式銷售的，按照預計的應稅毛利率按季(或按月)計算預售收入，再扣除相關期間費用、營業稅及附加。同時，根據商品房(經濟適用住房和非經濟適用住房)的不同性質和所處區域商品房的毛利率，作出具體規定:符合建設部、國家發展改革委、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用住房管理辦法〉的通知》(建總[2004]77號)等有關法律法規規定的經濟適用住房，其預售收入的應稅毛利率不得低於3%。不符合保障性住房條件的房地產開發項目的預計應稅毛利率，按其所在區域確定:開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地的市區和城市郊區的，其預售收入的應稅毛利率不得低於20%；開發項目位於地級市市區和郊區的，其預售收入的應稅毛利率不低於15%；開發項目位於其他區域的，其預售收入的應稅毛利率不得低於10%。也就是說，房地產開發企業在收到預售收入的當期，不僅要將其納入當期應納稅營業額計算繳納營業稅及附加，還應根據項目性質(經濟適用房和非經濟適用房)或所處區域，分別按其預售收入的至少3%、20%、65，438+05%、65，438+00%計入當期損益，扣除相關期間費用及以上同時，允許企業在上述預售收入按會計制度確認為收入實現時，將營業稅應納稅營業額和企業所得稅應納稅所得額作為當期應納稅營業額和應納稅所得額的減少項目處理。