目錄:
操作鏈接1:成功邁出投資第壹步。
第二個操作環節:可行性研究的誤區及對策
第三個操作環節:房地產可行性研究的戰略分析
步驟4:設計壹個成功的可行性研究過程。
第五步:寫壹份優秀的可行性研究報告。
操作六:如何協調可行性研究的投資預算
第七步:從全局出發進行可行性研究。
使用指南
可行性研究通常是指著哪裏打，先射箭，再畫靶心的遊戲。中國房地產發展的階段性限制導致市場存在很多不確定因素，項目的成敗也有很大的回旋余地。所以，最危險的是，可行性研究只成為壹種說辭。《房地產可行性研究實用操作手冊》從實用的角度總結了房地產可行性研究的要點和程序，並將其納入整體戰略設計。
第壹個操作環節:投資成功的第壹步。
1.私人房地產可行性研究透視
房地產開發項目可行性研究是在投資決策前，對擬開發項目進行全面系統的調查分析，運用科學的技術評價方法，獲得壹系列評價指標，最終確定項目是否可行的綜合研究。
壹般來說，可行性研究是以市場供求為基礎，以資源投入為限制，以科學方法為手段，以壹系列評價指標為結果。它通常要處理兩個問題:
首先是確定項目在技術上能否實施；
二是如何實現最佳效益(主要是經濟效益)。
從房地產項目開發的實際情況來看，單從施工技術上來說，壹般沒有壹時半會兒突破不了的大難點。無論是大跨度橋梁還是超高層建築，如楊浦、南浦大橋，420米88層的金茂大廈，468米的東方明珠，都是很好的證明。可見，關鍵在於投資回報，即能否取得最佳的經濟效益，同時兼顧社會效益和環境效益。
2.項目投資是第壹制勝法寶。
在房地產項目實施之前，必須進行投資可行性分析。在這個階段，可行性分析是為了解決壹個具體項目成功的可能性。當然，壹個投資方案有可能成功，或者可行，並不代表這個項目合適。——壹般情況下，可行性分析不僅要研究壹個方案，還要同時研究幾個方案。有時幾個方案可能是可行的，有吸引力的。為了從多個可行方案中選出最優方案，科研人員只能在可行性分析的基礎上綜合考慮市場、資金、風險等問題，綜合評價合理選擇。可行性研究，至少可以準確回答三個問題:
這個項目是否可行？
如果可行，可行到什麽程度？
c、如果投資，妳可能遇到的最壞情況是什麽，妳應該為此做什麽打算？
第二運營環節可行性研究中的誤區及對策
2.常見的誤解
誤解1:標準的利益分析
如果妳的項目可行性研究報告很確定的告訴妳未來能賺多少錢，妳肯定能賺那麽多錢，那絕對不是壹份現實的報告。壹份專業、嚴肅的項目可行性研究報告，不能只是壹個效益標準。在可行性研究中，我們遇到了太多的不確定因素。這些不確定因素使得項目未來的價格和銷售過程處於相對的不確定狀態。因此，可行性研究？效益分析？不能很確定，只能是合理的預測，而這些預測需要假設前提，也就是期望值。可行性研究根據不同的期望值給出不同的預期效益預測。
誤解2:先入為主的想法的可行性研究
筆者走訪了十幾個失敗的大型房地產投資，發現大部分失敗都是由壹些可預見的因素造成的。這些因素包括:高級別墅位於大型工業區，導致別墅環境被破壞，別墅無人問津；在離市區多公裏的壹個鄉鎮開發高層公寓，結果是無人問津；準備給規劃失控的農民住小區，結果便宜了？集資房？在…的沖擊下半途而廢；同時，同壹城市同類樓盤供應量過大，導致需求不足；建設成本遠超預算，導致資金失效；壹座新建的高架橋穿腰而過，使梅樓商鋪的優勢失效；原來的商業用地因為地鐵建設被大規模拆遷，變成了？讓人期待的角落？等壹下。在與這些項目的開發商交流時，他們通常會感嘆遇到的困難？真是驚喜啊。不過，應該早就想到了。再看看這些項目？可行性研究貧困報告？幾乎都是壹個調調:引經據典，從各個角度描述這個項目投資的美好前景，卻恰恰沒有提到這個項目投資的不利因素。像這樣？可行性研究？從頭到尾都證明了項目可行對於7來說，有罪？偏見？大忌。
* * *預先設想的可行性研究通常由以下原因引起。
房地產投資企業領導的主觀意誌在起作用。經常是因為？先生，威爾？至於對項目的影響，項目研究人員擔心對項目吹毛求疵會得罪老板，於是學會了察言觀色，圍繞領導的意思論證壹切。所以為了避免這種情況的發展，公司領導要多支持，少幹預，讓課題組放下包袱，用科學的方法去調查分析。
課題組人員的專業水平不夠。有些項目的可行性研究不是交給真正擅長的專家，而是找壹些高校老師或者我們公司的人來完成。這樣做，課題組的智力和能力結構非常不合理，不可能指望他們拿出真正可信的可行性研究報告。
壹些開發商將可行性研究委托給壹些建築咨詢機構，這些機構的科研實力太硬，但由於項目對他們來說意味著商業，除非開發商事先聲明參與可行性研究的單位不能承接本項目的工程咨詢業務，否則不太可能保持中立的研究態度。
有些開發商為了省事，讓和他們合作的另壹方提供可行性研究報告。這是在有意接觸的時候。有必要，但要明確對方做的可行性研究只是基於自己的投資行為，並不適合現在的開發商；有時候為了爭取別人投資，對方可能會單方面誇大項目的投資價值，這樣的可行性研究不可能是中立的。
3.相應對策
加快專業化和市場培育，促進行業的規模化和專業化，是提高可行性研究水平、保證其準確性、深度和控制誤差的根本保證。目前，市場正逐步走向規範和成熟，日益激烈的市場競爭成為企業加強可行性研究的外部動力。提高員工素質。這是控制可行性誤差的基本保證。從某種意義上說，壹個可行性研究者應該是？全才，必須具備相當的工程技術、經濟、房地產開發與管理、法律法規、稅務、金融等方面的專業知識。
建立壹個可行性研究數據庫。目前國內房地產市場透明度不高，可行性研究人員往往很難收集到完整準確的市場信息(在香港，測量師在分析時可以從香港土地註冊處獲取信息？1.相當於內地國土房管局，參考近期交易案例和以往房產的相關信息)。信息的缺乏或錯誤可能給可行性分析帶來巨大的誤差。在這種情況下，更需要可行性分析人員加強信息的收集和整理:通過去粗取精、去偽存真的過程，將市場上零散的信息整理成可用的數據。此外，有條件的企業還可以加強項目後評價，通過分析比較提取有用信息，進壹步提高可行性研究的實用性。
第三個操作環節:房地產可行性研究的戰略分析。
分析角度壹:社會經濟環保對房地產市場的影響
房地產行業不是壹個孤立的行業。這本書很多地方都強調，把房地產業當成國民經濟？噴嘴行業？看它是不對的。這不僅僅是壹個說法的問題，而是壹個基本的認識問題:是房地產業帶動了國民經濟的發展還是國民經濟的增長帶動了房地產業的發展？如果把這個問題顛倒過來，對形勢的判斷就會出現根本性的錯誤。政府和企業都會導致。先祖？決策傾向。比如90年代初的海南、惠州、北海等地，房地產業的畸形擴張和大起大落，就是忽視當地國民經濟發展，主次顛倒，沒有把房地產業擺正位置的後果。
分析角度二:地方政府行政行為對市場的影響。
壹些地方政府的城市規劃和規劃控制水平直接影響當地的房地產開發。眾所周知，在城市規劃和管理較好的張家港市和江陰市，房地產開發壹直處於相對穩定的狀態。先進科學的規劃，有效的規模控制，嚴格的規劃管理，避免了這兩個城市房地產開發的盲目和壹哄而上。本著壹塊配套，壹塊開發，壹塊管理的原則，這裏的住宅市場基本不存在供過於求的情況，所有樓盤的預售結果都很好。相比之下，許多城市的土地出讓規模嚴重失控，房地產市場管理混亂，導致土地投機嚴重，商品房供應過多，市場價格大起大落，地方政府規劃管理不當，給開發商帶來了巨大風險。
分析角度三:街區環境對房地產營銷的影響。
古北新區不是上海市中心。為什麽樓價這麽貴？原來第壹個上海外貿區最早是80年代開發的？虹橋開發區，隨著越來越多的外商在此辦公，鄰近的古北新區自然成為外商買房或租房的主要目標。該地區到處都是豪宅，居民多為港臺同胞和外國人，因此成為上海的唯壹。名副其實的外國人居住區。這使得古北新區享有很高的知名度，自然形成了獨特的社交圈和生活社區。該地區的建築質量還不錯，有很多願意花大價錢的需求者。所以價格和房租壹直在穩步上漲。進入1996後，這個小區房價雖然有所下降，但依然是全國最貴的地方。
從古北新區的例子可以看出，房產的價值似乎並不完全取決於建築本身的檔次和質量，還取決於周圍的鄰裏環境。正是因為虹橋開發區的發展，才有了古北新區高尚住宅的需求，虹橋開發區和古北新區之間明顯存在功能互補關系。街區功能是實現房地產市場價值的外在動力。
* * * *投資者自身情況調查
1，檢驗妳的經驗
隔行如隔山，隔山買牛難。任何公司都不可能投資到自己完全不了解的領域，房地產投資也是如此。即使是房地產行業有壹定資質的企業，如果公司以前在市區開發寫字樓，現在目標投資對象是郊區別墅，是否可以考慮？那要看公司管理層有沒有有別墅開發經驗的人才，否則還是謹慎為好。當然，事情不是絕對的，當妳認為？體驗？當風險值得冒的時候，就沒必要再多想了。
2.檢查妳的投資方法。
由於企業背景和實力不同，房地產投資企業的項目投資方式也不同。可能妳的企業永遠不會租壹棟樓來獲得長期回報，而是建壹些賣壹些，甚至是通過預售來開發，所以對於那些適合長期發展的項目，適合長期投資的領域，妳要三思而行。有時候壹個好項目到了壹些房地產企業手裏就成了臭狗屎，想扔都扔不掉。
3.檢查妳的融資能力。
每個房地產項目的開發都會遇到借貸和融資的問題。問題是妳的借貸渠道和融資渠道是否可靠。如果項目建到壹半，妳的後續資金沒有提供，那就要命了。我見過很多這樣的事情:壹個建了壹半的項目，因為沒有後續資金，停工了兩三年，前期成本漲了壹半，所以就算建起來了，也根本沒有利潤，明顯是虧本生意。分析角度四:投資人自身條件對營銷的影響？太貴又有自知之明？。房地產開發商在進行項目分析時，不可能不分析自身條件。壹個公司不可能開發各種項目，承擔各種風險。所以在考察壹個地區或者壹個項目是否值得投資的時候，也要權衡公司是否適合投資那個地區。
第四個操作環節是成功的可行性研究過程。
步驟壹人員安排組合
註冊房地產估價師、造價工程師、市場研究員及分析師、經濟分析師、制片人、社會學、環境等專家。
步驟b:市場分析
壹、宏觀因素分析
當房地產開發商計劃在壹個國家的某個地區投資時，首先要考慮的是這個國家的宏觀因素，如政治、經濟、文化、地理、風俗和宗教信仰，以及地區沖突或戰爭的可能性。
B.區域因素分析
總的來說，國內與項目所在地區之間的發展是不平衡的，差異總是不同程度地存在。僅研究其宏觀因素是不夠的，還需要分析項目所在地區的因素。這是因為:第壹，宏觀經濟對區域經濟的影響是不同的，對壹些地區影響大，對另壹些地區影響小；其次，區域經濟發展受宏觀經濟的影響。時間滯後？現象，宏觀經濟形勢往往需要很長時間才能對區域經濟的發展產生影響，有的地區反應很快，有的地區明顯滯後，投資時必須考慮；第三，三國特定的區域經濟使得部分區域經濟或多或少受到宏觀經濟波動的影響，甚至形成了與宏觀經濟走勢相反的趨勢。中國的經濟特區、自由工會和保稅區對國際資本的依賴相對較小。即使在中國宏觀經濟調整期間，國內資金緊張時，其國際資本受影響較小，這些領域的項目受影響也較小。
C.微觀市場分析
對擬投資項目所在區域房地產微觀市場的分析可分為以下兩部分:壹是對擬投資房地產市場的分析，二是對與投資項目同類型房地產市場的分析。
步驟c:市場預測
需求預測
需求預測是以房地產市場調查的信息、數據和資料為基礎，運用科學的方法，分析和預測某壹類房產的市場需求規律和變化趨勢，從而推斷出市場對該類房產的需求。
供應預測
供應預測是根據房地產市場調查的信息和數據，運用科學的方法分析某壹類物業的市場供應規律和變化趨勢，從而預測該類物業在市場上的供應情況。
c預測方法
通常可以分為時間序列分析和因果關系分析。時間序列分析法可分為:移動平均法、指數平滑法等。因果關系分析可分為線性回歸法、非線性回歸法、模擬法等。
步驟d:成本計算
在房地產開發項目的可行性研究中，工程造價計算是壹個重要的環節，它是由評估師和造價工程師共同完成的。成本計算的正確與否，和租售市場的預測壹樣，對項目的經濟效益影響很大，但相對來說，成本計算更容易把握。
壹般來說，成本結構包括以下四個部分:
a土地前期費用:指取得合理的土地權屬證書，完成土地上現有建築物的拆遷，開通施工用水、用電、道路，完成場地平整的費用。根據取得土地方式的不同，可分為三種:新征地前期費、舊區改造前期費和土地租賃費。
b、設計、建築、安裝費用:指場地三通壹平完成後，從規劃設計到土建、設備安裝、裝修工程、小區配套、小區綠化的費用。
c市政配套費:指項目開發時必須支付給城市市政建設的配套費，主要是新建房地產項目產生的水電費。
步驟e:財務評估
項目投資方案評價的指標壹般分為兩類:
壹種是考慮7個貼現因素的動態指數，即考慮7個貨幣時間價值因素的指數，包括凈現值、利潤指數、動態回收期、內含報酬等指標。
另壹種是非貼現靜態指標，即考慮貨幣時間價值的指標，如靜態回收期、投資利潤率等。在房地產開發項目的評價中，以動態指標為主，靜態指標為輔。下面簡單介紹三個常用的靜態評價指標。
步驟f:盈虧平衡分析
盈虧平衡分析，在財務管理中又稱為數量、成本、利潤分析，是指在壹定的市場生產能力下，通過分析產量(數量)、成本(費用)、收入(利潤)之間的關系，來判斷壹個擬建項目的質量和盈利能力的方法。
盈虧平衡分析的關鍵是找到盈虧平衡點(BPe0K-evenP0iDt)，即項目利潤達到盈虧平衡狀態的點為零。壹般來說，在項目產出能力壹定的前提下，盈虧平衡點越低，項目盈利能力越大，運營安全性越好。在房地產項目的可行性研究中，所謂盈虧平衡分析，是指對於壹個具體的項目，找出預期銷售收入剛好可以彌補成本時的銷售量，也叫保底銷售量。
步驟g:敏感性分析
敏感性分析是研究當某些因素發生變化時，項目經濟效益的相應變化，判斷這些因素對項目經濟目標的影響程度。敏感性分析不僅可以使開發商了解因素變化對項目財務評價指標的影響，還可以使他們認真仔細地重新研究那些更敏感的因素，以提高項目可行性研究的準確性。
反應靈敏度的指標是靈敏度系數:
靈敏度系數=目標值變化百分比/參數值變化百分比。
例如，以售價為參數值，以項目凈現金流量的現值為目標值，已知售價增加10%，
如果凈現金流量的現值增加20%，那麽售價的敏感系數=20%/10%=2。
靈敏度系數可以是正的，也可以是負的。如果靈敏度系數為負，則意味著目標值與參數值的變化方向相反。
敏感系數越大，該參數對目標值越敏感，在可行性研究中應越謹慎。
步驟h:風險分析
風險分析又稱概率分析，利用概率值定量研究不同確定性因素在不同範圍內變化的概率分布及其對方案經濟效果的影響，對方案的經濟效果指標進行概率描述，從而對方案的風險狀況做出更準確的判斷。
第五個操作環節:撰寫優秀的可行性研究報告。
b、可行性研究報告的編制主體。
正文是可行性研究報告的核心部分。內容很多，比較復雜。
1，壹般情況:
(1)可行性研究背景；
(2)研究項目的名稱、性質、地址、周邊市政設施和基礎設施狀況、交通和周邊環境；
(三)委托方的名稱、地址、法定代表人、營業執照註冊號和聯系人；
(四)受托人的名稱、地址、法定代表人、營業執照註冊號和聯系人；
(5)可行性研究的目的；
(六)可行性研究編制人員名單；
(七)可行性研究的編制依據；
(八)研究報告的假設和說明。
2.市場調查與分析:項目需要進行宏觀、區域和微觀的市場分析與調查，對未來的供給、需求和價格的預測不僅要進行定性分析，還要進行定量推導。
3.規劃設計方案:要求寫下項目的規劃設計方案，建設過程中是否滿足市政條件。市政條件包括水、電、煤、衛生、通訊、供暖(部分地區)和道路等。報告中必須有這些市政條件是否具備的書面文件。
4.建設模式和進度:專業人士可對項目建設模式的委托提出建議或委托方提供建設模式和進度安排，壹旦確定，將為後續投資估算做準備。
5.投資預算和資金籌措，要求把項目建設過程中必須發生的壹切費用都寫下來，把資金籌措部分逐壹計算出來，對整個項目的投資額和相應的支付時間做出融資安排。比如自有資金、貸款、預售收入三個主要資金來源的安排。
6.項目財務評價:要求寫出凈現值、盈利能力指標、內部收益率、動態回收期等主要財務評價指標的計算結果。
7.風險分析:壹般要求計算保底銷售額、盈虧平衡點、主要敏感因素在有利和不利情況下的敏感性分析，並計算相應的財務評價指標。
8.結論:要求寫出項目可行性研究的結論，明確說明項目是否可行，抗風險能力強。
9.相關建議:專業機構的專業人員在可行性研究中發現的壹些建議有助於項目獲得更好的經濟、社會和環境效益，供委托方參考。附表:可行性研究報告中涉及的計算表很多，如投資估算表、銷售收入表、資金籌措表、利息計算表、現金流量表、敏感性分析計算表等。
第六個操作環節:如何協調可行性研究的投資預算
在壹些不規範的房地產項目可行性研究報告中，項目投資預算只包括7個項目的工程預算。這不是壹個好的結算方式。壹個房地產項目不等於壹個簡單的建築，它需要營銷成本、財務成本和施工成本，項目投資就是為了滿足這些成本。而且項目概算不壹定等於開發商在項目建設中的實際投入。在證明可行的前提下，還可以采用追加投資同時回收資金的滾動投資開發模式，這樣開發商在工程建設上的實際總投資會小很多。以項目估算代替項目投資估算的現象極其嚴重。房間
第七個操作環節:從全局進行可行性研究。
預抓現實可行性研究
事實上，壹個好的營銷人員是最好的利潤創造者和挖掘者。他們致力於分析各種營銷機會的盈利潛力，捕捉盈利機會。這樣的房子是有目的有針對性的建造的。優秀的房地產公司應該從組織內部和外部審視自己的業務，監控變化的環境，抓住最佳時機。公司營銷人員的主要職責是識別外部環境的主要變化，通過建立預警系統和改變營銷策略來迎接營銷環境中新的挑戰和機遇。消費者市場分析和營銷環境分析壹樣重要。消費市場包括個人和家庭，消費者在年齡、收入、受教育程度、遷徙狀況、興趣愛好等方面差異很大。對於營銷人員來說，區分小市場的不同消費群體，根據他們的需求開發產品和服務是非常有用的。在分析消費者行為的基礎上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷方案。具體來說，需要研究以下幾個問題:買什麽？為什麽要買？誰是買家？如何購買？去哪裏買？去哪裏買？
為選擇市場和制定戰略進行可行性研究。
在此基礎上，進行詳細的、有針對性的市場調研，進行市場分析，選擇合適的目標市場，制定產品定位策略、產品開發和定價策略、營銷渠道策略、促銷組合策略和售後服務，即物業管理策略。公司應該為每個選定的細分市場制定產品定位戰略。他需要向客戶解釋該公司與現有競爭對手和潛在競爭對手有何不同。定位是圈定公司形象及其提供的價值的行為，使該細分市場的客戶能夠理解並正確認識公司區別於競爭對手的特點。定位任務包括三個步驟:
確定壹些可用的競爭優勢；
選擇幾個適用的優勢；
有效地向市場展示公司的定位理念。
產品是市場營銷中第壹個也是最重要的因素，房地產產品戰略需要對產品類型的選擇、開發風險、開發計劃的制定和效益分析進行決策。房地產產品的類型大致可以分為土地、房屋、公寓、購物中心和商店、工業建築、酒店和其他特殊用途的財產。房地產產品開發的風險選擇與房地產開發資金的融資渠道密切相關。風險和收益是成正比的。如果壹個項目不能產生足夠的收入來償還抵押貸款並產生正的現金流，或者項目的總債務超過其價值，就被認為是過度融資。明智的做法是，在準備跟隨風險的限度內，盡可能多賺錢，保留壹些變現能力強的現金和財產。房地產開發戰略就是做出各種投資決策和預先安排好的計劃——投資多少？什麽樣的投資？從哪裏投資，如何開始？發展規劃壹般包括以下內容:發展目標、投資規模和投資金額、經營費用和稅金、投資收益方式和收益規模、經營期間的現金流分析。
納入整體營銷計劃的可行性研究
壹個好的房地產營銷策劃最後要有壹個好的策劃，這樣才能從整體上把握整個營銷活動。該計劃壹般應包括以下八項內容:
1，計劃匯總(便於決策者快速瀏覽)
2、營銷現狀(提供背景資料)
3、機遇和問題分析
4.目標、銷量、市場份額和利潤水平
5.市場戰略
6.行動計劃:做什麽？誰來做？怎麽做？什麽時候做？這要花多少錢？
7.預計損益表
8.管理措施
該戰略是否涉及營銷活動？這是什麽？然後呢。為什麽？問題，實現涉及到什麽？誰，何時何地？等提問。影響營銷計劃有效實施的主要因素有:發現和診斷問題的技能；評估現存問題的技巧；執行計劃的技能；評估實施效果的技巧。