壹、房地產業用好委托貸款可節稅
案例ZD股份公司為境內上市的綜為房地產開發，由其控股子公司ZD房產集團實施。目前已在國內多個大中型城市擁有房地產開發項目，並皆在當地設立控股的項目公司，各地的項目開發由ZD房產集團統壹集中管理，資金由集
2008年1月，ZD房產集團在Z省F市通過公開拍賣取得壹塊商住樓項目的開發權，按當地政府的要求，於2008年2月成立了Z省F市ZD房，公司註冊資本1億元人民幣。其中，ZD房產集團6000額比例60%；J省ZD房產公司團控股公司的內資企業）3000萬元，占註冊資本總額比0萬元，占註冊資本總額比例2%；自然人C某800萬元，占註冊資本總額比例8%.
2008年6月J省ZD房產公司與中國建設銀行股份有限公司HZ合同，委托該行向Z省F市ZD房產公司發放委托貸款2億元人民幣，用於該公司在F市的房地產開發項目。委托貸款期限為2008年5月29日~2010年5月28日，年利率為12%（商業銀行同期同類貸款年利率為8%）。
本案例中，ZD房產集團為Z，F市ZD房產公司、J省ZD房產公司同為ZD房產集團的控股子公司。以上四方構成關聯方，該項委托貸款業務構
對J省ZD房產公司貸款期間內主要稅種應納稅額計算：
委托貸款期限內應收取的利2%×2=4800萬元。
（1）營業稅應納稅額為4800萬元×5%=240萬元。
（2）城市維護建設稅（假定稅率為7%）應納稅額為240萬元×7教育費附加（假定征收率為4%）應繳費額為240萬元×4%=9.6萬元
（3）印花稅應0萬元×0.05%=10萬元。
（4）水利建800萬元×0.1%=4.8萬
（5）企業所得稅（假定不考慮其他因素）應納稅所得額為4800萬元－240萬元－16.8萬元－9.6萬元－10萬元－4.8萬元=4518.8萬元，應納稅額為4518.80萬元×25%=1129.70萬元。
（6）J省ZD房產公司委托貸款邊際稅負影響額為240萬元16.8萬元9.6萬元10萬元4.8萬元1129.70萬元=1410.9萬元。
對Z省F市ZD房產公司貸款期間內主要稅種應納稅額計算：
假定在貸款期滿前該項目已全部實現銷售，收入、成本、費用、稅金均能準確核算，且會計與稅收無上述事項外的其他差異。計算土地增值稅時，財務費用中的利息費用與管理費用、銷售費用壹起按土地受讓款與開發成本的10%計算扣除。
（1）印花稅應納稅額為20000萬元×0.05%=10萬元。
（2）企業所得稅關聯企業之間的借款扣除限額，假定參照《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發〔2000〕84號）第三十六條的規定的扣除標準計算。
利息費用稅前扣除限額為10000萬元×50%×8%×2=800萬元。
企業所得稅影響額為－（800萬元×25%）=－200萬元。
（3）Z省F市ZD房產公司委托貸款邊際稅負影響額為10萬元（－200萬元）=－190萬元。
對ZD房產集團該筆委托貸款業務整體邊際稅負影響額為J省ZD房產公司委托貸款邊際稅負影響額加上Z省F市
ZD房產公司委托貸款邊際稅負影響額，計算過程為1410.9萬元（－190萬元）=1220.9萬元。
在上述假設條件成立的情況下，ZD房產集團下屬項目公司通過內部融資會增加稅負1220.9萬元。
導致稅負較高的主要原因如下：
（1）項目公司之間委托貸款利率商定為12%，與同期同類商業銀行貸款利率8%的差異，產生了稅收納稅調整事項。
（2）Z省F市ZD房產公司向J省ZD房產公司借款額（債權性投資）為2億元，而接受的權益性投資額（註冊資本）為1億元，接受關聯企業債權性投資與權益性投資的比例較大，存在著“資本弱化”的情形。在按《企業所得稅稅前扣除辦法》（國稅發〔2000〕84號）第三十六條的規定的扣除標準計算時，Z省F市ZD房產公司允許稅前扣除的利息費用限額與實際支付額產生巨大差異。
因此，房地產開發企業通過下屬項目公司委托貸款方式進行資金融通時，要慎重考慮融資規模與貸款利率。不當的融資規模與利率可能會導致整個集團因此增加沈重的邊際稅負。
分析1.委托貸款是否屬於正常的商業銀行貸款範疇？
根據中國人民銀行辦公廳2000年4月5日下發的《關於商業銀行開辦委托貸款業務有關問題的通知》（銀辦發〔2000〕100號）第壹條明確規定：“委托貸款是指由政府部門、企事業單位及個人等委托人提供資金，由商業銀行（即受托人）根據委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款。商業銀行開辦委托貸款業務，只收取手續費，不得承擔任何形式的貸款風險。”
銀行代委托人發放的貸款是否屬於商業銀行貸款範疇呢？如果其屬於商業銀行正常銀行貸款範疇，那麽由委托人確定的貸款利率能否視為商業銀行同期同類貸款利率呢？這有待於專業人士的界定，界定的結果將會直接影響委托貸款業務的委托人與貸款人納稅義務的履行，關系到營業稅、企業所得稅、土地增值稅等稅種的征收管理。
據了解，委托貸款廣泛運用於現金池和第三方委托貸款之中，其中現金池業務主要是在壹家大型企業集團內部進行的資金借貸，在此項業務中可能產生的風險系數幾乎為零。但是應用於第三方的委托貸款業務就有可能出現借貸風險，主要原因是在委托貸款中，銀行只是代為發放、監管使用、協助收回，並從中收取壹定手續費，不對任何形式的貸款風險承擔責任。因此，借款人到期能不能如約償付借款的風險不是由銀行承擔，而是直接由委托人承擔。
2.委托貸款是否屬於關聯方債權性投資範疇？
《中華人民***和國企業所得稅法實施條例》第壹百壹十九條規定：“企業所得稅法第四十六條所稱債權性投資，是指企業直接或者間接從關聯方獲得的，需要償還本金和支付利息或者需要以其他具有支付利息性質的方式予以補償的融資。企業間接從關聯方獲得的債權性投資，包括：（壹）關聯方通過無關聯第三方提供的債權性投資；（二）無關聯第三方提供的、由關聯方擔保且負有連帶責任的債權性投資；（三）其他間接從關聯方獲得的具有負債實質的債權性投資。”
委托貸款的貸款對象、用途、金額、期限、利率等由委托人確定，商業銀行並不能影響或決定貸款合同的交易條款。就其實質而言，是委托人與貸款人之間的交易，如果委托人與貸款人為關聯方，那麽貸款人取得從委托人取得的貸款是否應屬於實施條例定義的債權性投資呢？在計算債權性投資與權益性投資的比例，是否要考慮貸款人從關聯方取得的委托貸款的數額呢？這個問題的界定，對房地產開發企業下屬項目公司之間的委托貸款行為，是否作為“資本弱化”的調查對象至關重要，對借貸雙方的稅收征管將產生深遠的影響。
結論鑒於前文所述，新企業所得稅法實施後，房地產開發企業下屬項目公司之間的委托貸款業務涉及的部分稅收問題尚有待明確，尤其是關於防止資本弱化條款中債權性投資與權益性投資的比例標準的制定，對於委托貸款的借貸雙方都將產生巨大的影響。在有關國家稅收政策未明確之前，企業的貿然行為，可能會帶來較大的稅務風險。如何尋找較為穩妥的融資方式，盡量減少政策不明帶來的影響，是值得我們這些從事稅收實務研究者深思、探討的問題。下面，我們僅就房地產開發企業在對下屬項目公司資金方式從稅收角度考慮，提出壹些想法，供大家探討。
適當增加資金需求方的項目公司註冊資本。房地產開發企業下屬的項目公司資金的拆借，主要是為了充分發揮集團自有資金的使用效率，並非為了賺取利息收入，對整個集團而言不能產生收入，同時也不能增加成本。為此，可以通過權益性投資的方式實現集團內部資金的調配轉移。主要原因有：其壹，投資方（資金閑置方）將資金投入到被投資方（資金需求方）時，不需要繳納營業稅等流轉稅。其二，權益性投資在資金使用期間不會影響資金需求雙方所在項目公司企業所得稅的征管。在投資收益分配時，符合條件的仍無需補交企業所得稅。其三，權益性投資的擴大可以有效減少、避免“資本弱化”條款的限制影響。這是最主要的考量原因。
如果上例中J省ZD房產公司通過權益投資的方式向Z省F市ZD房產公司註資2億元人民幣，那麽上述有關的稅務風險可化解至較低水平，並可合理的大幅降低融資方案的邊際稅負。
二、現在買房,委托貸款時什麽意思
委托貸款就是：全權委托他人幫您辦理貸款相關手續。
三、買房雙貸款是什麽意思
買房雙貸款是指用戶的公積金貸款額度不夠，采用申請商貸的方法來彌補不足的額度，雙貸款又被稱為組合貸款。用戶申請組合必須同時滿足公積金貸款條件與商業貸款條件，而且組合貸款中兩種貸款的貸款期限必須相同，但是可以執行不同的貸款利率。組合貸款成功下款以後，用戶需要分別歸還公積金貸款與商業貸款，因此用戶壹般準備兩張銀行卡來歸還房貸。：房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，並提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規定必須提交的證明文件，銀行經過審查合格，向購房者承諾發放貸款，並根據購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產抵押登記和公證，銀行在合同規定的期限內把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。住房貸款個人住房貸款是指銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。個人住房貸款主要有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種。委托貸款個人住房委托貸款指銀行根據住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規定的要求向購買普通住房的個人發放的貸款。也稱公積金貸款。自營貸款個人住房自營貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發放的貸款。也稱商業性個人住房貸款，各銀行的貸款名稱也不壹樣，建設銀行稱為個人住房貸款，工商銀行和農業銀行稱為個人住房擔保貸款。組合貸款個人住房組合貸款指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同壹借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。此外，還有住房儲蓄貸款和按揭貸款等。房貸還款方式:等額本金、等額本息、雙周供等;貸款額度:在通過銀行審核後，可以貸款房產值的8成。房貸首付:首套房按揭貸款需要首付3成，二套房需要首付5成。貸款年限:壹手房貸款年限為30年，二手房是20年，同時貸款年限加上申請人年齡不得超過70周歲。貸款利率:首套房貸款基準利率5年期以上是6.55%，二套房貸款利率在基準利率上上浮1.1倍，即7.26%。方式房屋貸款的方式有三種，分別是銀行商業貸款、公積金貸款、組合貸款。擔保費壹般銀行為了規避房貸風險，需要借款人提供有足夠代償能力的法人、其他經濟組織或自然人的擔保證明。如果能找到願意提供擔保並且有經濟實力的朋友或親人，那麽可以由他們為銀行出具壹份願意擔保的書面文件和資信證明。如果不能，則需要到專業的擔保公司那裏，由他們提供擔保，這時所支付的費用就是房貸擔保費。
四、受托支付和委托支付區別？
受托支付指的是貸款資金的壹種支付方式，是貸款人（依法設立的銀行業金融機構）按照借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象，這樣就能夠減小貸款被挪用的風險。非受托支付就是與之相反。
受托支付是壹種在進行交易的時候常見的支付方式，這種支付方式的特征就是，銀行會考慮到借款人的的實際需求，然後把貸款資金直接支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。目前來講受托支付使用的情況如下所示：貸款資金單筆金額超過項目總投資5%或超過人民幣500萬元。