轉帖:告訴妳壹個令人震驚的高房價真相。
-不要以貌取人:房價高的原因不是因為地價高！
王
中國的房地產行業障礙太多，人們很容易把表象當成真理。當表象是真相的時候，有人會偷著樂！
兩會期間，有代表表示，高房價的本質是高地價，需要降下來。這壹表態贏得了代表們的掌聲！
壹般認為，土地屬於國家，只要國家降低地價，房子就不會貴。是真的嗎？人們，妳們不知道真相！
當然，我以前也這麽想過。但“思考”只是壹種感覺，不能作為依據。我必須找到事實來證明它。為了尋找證據，2006年底，我在權威的“上海市上海房地產估價師協會網”上發布了2003年至2006年9月上海市土地有償使用情況匯總，以及上海市住房和國土資源信息中心網發布的《上海市城市房地產開發土地供應和開發利用情況匯總》。根據每宗土地出讓合同號、位置、地塊面積、有償使用方式(分為掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓、公開招標出讓等。)、土地用途(分為商業用地、工業用地、商品住宅用地、城市單體住宅用地)和每塊土地的實繳土地出讓金逐壹進行統計分析，得到了壹個讓我吃驚的結論:在房價飛漲的2004年和2004年，同時我也發現了土地出讓金為什麽這麽低的秘密，以及土地出讓制度弊端的根源——畢竟， 本人從事建築安裝工程預算工作十年，持有上海市審計局九十年代初頒發的建設工程審計崗位證書和安裝工程審計崗位證書。
基於壹個工程技術人員的良心，我寫了壹本35000字的書，書名是《解剖上海土地麻雀，現存的土地使用權出讓制度和存在諸多弊病的土地儲備制度》，把發現的問題制成圖表，逐壹列出分析步驟。這篇文章全文發表在高層內參《香港傳真》上。
2007年4月初，央視《新聞調查》欄目給我打電話，說他們接到舉報，要來上海調查陸家嘴中央公寓出售的相關問題。柴靜被告知我對上海的房地產問題有很多分析，希望我能接受采訪，主要談談我對土地出讓制度和土地儲備制度的看法。我在浦東東方路相城路上的壹家酒店接受央視采訪。柴靜提問，我回答。錄完之後告訴我4月21晚在央視《新聞調查》播出。4月21日上午，新聞調查欄目的小夥子鐘偉寧給我打電話，說關於我的鏡頭都刪了，領導過不去了。他壹直跟我道歉，我壹直說:“沒關系，沒關系，只是妳知道壹些道理。”鐘偉寧在電話裏問:“王老師，妳的態度怎麽這麽好？”我回答:“完全沒想到會播！”
無獨有偶，《經濟觀察報》主編鐘看了這篇文章後，讓我把它分成幾篇。經濟觀察報準備分階段發表，我分成六篇發給經濟觀察報。鐘說，這是很好的改變。但是很快就收到他的郵件，說不方便發表。
完整的文章《解剖上海土地麻雀，現存的土地使用權出讓制度和存在諸多弊病的土地儲備制度》應該梳理出這樣壹個道理:地價並不決定房價的高低，反而是房價拖高了地價。但這是壹篇用大量表格說明問題的文章——我分析的依據是《上海市土地有償使用情況匯總》和《上海市城市房地產開發中土地供應、開發利用情況匯總》向社會公布。但我不能在我的博客上發布這樣的表格，所以認真的讀者如果想對我的分析結果信服，真的需要看我的全文。不過，由於條件不允許我公布表格，我在這裏簡單描述壹下。我相信澄清事實的目的還是可以達到的。
(1)政府收取的土地出讓金低得出乎意料；壹級土地市場，地價出乎意料的低。
在以人民幣計算的土地出讓金統計中，2003年，上海土地面積為61.02萬平方米，政府繳納的土地出讓金為91.75億元，但政府每平方米土地僅收取654.38+0.50.4元。2004年賣了6573.2萬平方米，政府交了6543.8+0.4億元。黃金平均售價為213元。2005年售價5941.3萬平方米，實繳出讓金1.04萬元。平均售價為169元。2006年銷售面積3637.2萬平方米，實繳出讓金506544。(這裏賣地的數字比《上海統計年鑒》公布的少2%，因為我剔除了所有賣地缺少相應金額土地出讓金的項目。)
在土地壹級市場(即政府直接收取土地出讓金的市場)，由於土地出讓方式分為掛牌出讓、協議出讓、項目招標出讓和公開招標出讓，每種出讓方式政府收取的土地出讓金是不同的。其中“掛牌出讓”收取的土地出讓金最高，公開招標、項目招標、協議出讓收取的土地出讓金很低，工業用地收取的出讓金遠低於居住用地。按均價計算，2005年掛牌地價3644元/m2，協議地價1542元/m2，公開招標地價1363元/m2，項目招標地價740元/m2，邀請招標地價。此外，還有“公開競價”的特例，如土地出讓合同“滬房地普字(2005)第040號”，為普陀區金光北地塊壹期配套房。地價每平米324元，樓面價218元。再比如浦江鎮的6個世博搬遷基地，土地面積* * * 67.73萬平方米，土地等級為六級。土地出讓合同為“胡敏地產(2005)第230號、第231號、第242號、第243號、第247號、第248號”，筆者在上海市土地有償使用清單中查到。根據政府支付的土地出讓金為土地總價款的30%的規定，計算出土地總價款(即土地所有者支付的總價款)為1896萬，則每平方米土地單價為1896/67.7=28元/m2。由於這六塊地的容積率是1，所以28元裏的土地單價等於28元裏的樓面單價。政府收取的土地出讓金單價為568.97/67.7=8.4元/平方米。這樣的地價和土地出讓金能說高嗎？低得不可思議！
2004年，位於黃金地段的老西門、豫園“城鎮單壹住宅用地”樓面價僅為每平方米112.5元、67.7元，土地單價為274.5元、161.65438 0元。出讓土地面積分別為9.4萬平方米和654.38+04.9萬平方米(合同編號:黃房地200457號、64號，土地單價按政府支付的土地單價計算，分別為773.7萬、726.5438+0.8萬元)。這麽便宜的地價，不知道對中心區核心區的這些拆遷戶的拆遷補助。在這塊23.33萬平方米的“城市單身住宅用地”上建的房子會以什麽價格出售？
為了吸引投資，上海的工業用地價格非常便宜——到2006年上半年，上海八九級地段工業用地協議出讓單價在90元(樓面價)以內，壹般為133元(樓面價)和175元(樓面價)，最多的在200元(樓面價)。
(2)什麽是所謂的“高地價”？
關於“高地價”的問題，我們必須把最終拿到土地建房子的房地產開發商和最初從政府那裏轉讓土地的房地產開發商區分開來。能以非常便宜的價格從政府手裏出讓土地的，往往不是最後蓋房子的人。我有個朋友，屬於最後蓋房子的房產中介。他告訴我，他用來蓋房子的土地已經被轉賣了三四次。有的地產商把蓋房子的地轉賣了五六次，地價對他們來說當然太貴了。我的朋友也說，他不會夢想直接從政府那裏得到土地。即使土地被轉賣三四次，他仍然獲利。
房價上漲導致地價上漲，這是壹種錯覺。上海市住房和土地資源信息中心2006年的數據顯示，與飛漲的房價相比，地價的上漲微不足道。2003年5月，南京路永安公司壹路之隔的九江路福建中路6713平方米商業用地出讓，樓面價6252元/平方米；2005年9月，僅兩個街區之隔的金陵東路西藏路3998平方米商業用地出讓，每平方米樓面價6631元人民幣。兩年多的時間，上海最繁華商業區的商業地價只漲了6%！這兩年多，房價漲了多少？當然，地價確實在漲，主要是因為“掛牌出售”的地價在漲。但是掛牌出讓的土地在2004年和2005年只占上海市政府給房地產行業土地供應面積的5%和11%！所以，至少在2006年，沒有理由從“土地上漲”中找借口！
因為地價對房地產開發的影響是滯後的，所以2006年前後還在用前幾年定下的低價地的房地產商，稱之為“地價上漲”，為進壹步漲價找借口。
不明真相的人說“地價上漲影響房價”，其實因果關系是反過來的——房價總是先漲後地價。沒看到土地“升值”前，房價暴漲！
我沒有對這兩年的地價做統計分析，因為我在2003年到2006年做了這麽詳細的計算，有關方面也不理妳，所以我也就不打擾了。反正現有的計算已經足夠說明問題了。
今天，我們都知道政府供應的土地並不貴，而且是“超低價”。然而，壹級土地市場的“超低價格”並不適合市民。土地壹級市場“超低價格”的存在，只是為了讓“稀有”的房地產商能夠從壹級市場獲得壹個好價錢，同時也為土地出讓市場賺點錢。至於買家，註定是要被宰的。
如果不是，那麽，壹級市場土地如此便宜的原因是什麽？
(3)土地出讓金分為“桌面上”和“桌面下”兩部分
現行的土地轉讓制度是照搬香港的。在香港，這個系統是為港英政府的財政收入服務的。誰出價最高，誰就能得到這塊土地。土地出讓金是整個出讓期間年地租的折現值之和。在內地，這壹制度主要服務於相關利益方。這個制度的核心不是收取出讓金本身，而是收取土地所有權轉移過程中產生的“交易費”。所以土地出讓金分為“桌面上”和“桌面下”兩部分。
在我們這裏，土地轉讓和其他國有資產轉讓壹樣，買賣雙方都在算兩本賬。壹筆賬就是土地(國有資產)本身值多少錢，壹筆賬就是要獲得這塊土地(國有資產)的使用權需要付出多少“交易成本”。即賬面價格(無論是否低估)和交易價格。這兩部分的總價構成了國有土地或國有資產的總價。在市場經濟國家的發達地區，這兩筆賬是遲早的事。土地的價值(資產的價值)等於為了得到這塊土地(資產)需要付出什麽，而在這裏，壹個企業必須算兩筆賬。因為兩個賬戶的“落入口袋”是不同的。在香港，所有的土地出讓金都屬於香港政府。在我們這裏，“臺面上”的轉讓費屬於政府財政，除了“案外”誰屬於“臺面下”只有天知道。
在香港，政府有權出讓土地使用權，但市場自然會談論誰來出讓土地使用權，“競價”也會談論。出價最高的人將得到這塊土地。在內地，政府不僅有權轉讓土地使用權，而且有權決定由誰來轉讓土地使用權。這兩種權利哪個更大？當然最後壹個更大！那妳怎麽把後者做對呢？壹個靠“關系”，壹個靠“錢”。因為中國在商業上可以稱之為“關系”，而這種“關系”的價值往往遠遠不足以用金錢來衡量！
另壹方面，“關系”比錢貴，但錢也可以換來“關系”。所以就有了“臺面下”的交易。
因為桌面下有交易，所以桌面上的交易價格“看起來很便宜”。“少收的土地出讓金”是進財政的部分，上了臺面的部分，下了臺面進“關系”口袋的部分是出太陽的。拿到地的人會不會「吃虧」？不會吧。需要土地的商人對與政府打交道的得失把握得非常準確:壹塊地本來應該花654.38+00萬元，其中30%是交土地出讓金，70%是交開發費用；“運營”後，桌面上土地出讓金200萬，桌面上開發成本467萬，桌面下交易成本233萬。地產商壹共900萬拿到地，省了10%的征地費，皆大歡喜。官方出價667萬:土地出讓金30% 200萬，開發成本70% 467萬，全部交給政府相關部門，真的是天衣無縫。如果妳問為什麽這是中標？妳在乎嗎！
種在土地上的官員不就是這麽種的嗎？我承認我沒有證據，官方也沒有具體公布“栽贓”落馬官員的過程。但是，我基於數據持懷疑態度，我的推理來源於懷疑。
(4)政府官員和房地產開發商如何分享利益？
政府從“土地使用權出讓”中拿到了土地出讓金，但更重要的是官員個人從土地收購中來——主要是房地產商繳納的“土地收購權交易費”，這是內地政府和政府官員在“土地使用權出讓”中的全部收入。房產中介也是有收入的，他實際付出的土地成本少於他應該付出的，這也是房產中介的壹種收入，但這絕不是房產中介從現有土地制度中獲得的主要收益。房產中介的主要收益是:土地使用權的轉讓、抵押、出租權，也就是土地的投機權，包括附在土地上的財產。
《中華人民共和國城市房地產管理法》雖然對土地轉讓有限制，但限制條件是“屬於住房建設項目的，完成開發總投資的25%以上，屬於成片開發的，形成工業用地或者其他建設用地條件”。但是，法律條文比不上房地產開發商的智慧。現在有多少地產商在轉讓房產？他們是“轉讓房地產公司”！房地產公司大多是項目工程公司，轉讓公司就是轉讓項目工程；房地產等具體項目的轉讓都要繳納土地增值稅，轉讓公司甚至還減免了土地增值稅——所有地方政府賺取的、房地產行業繳納的土地增值稅，都是地方政府最不願意主動征收的稅種！從1999到2005年，全國各地稅務局只收了298.4億土地增值稅，2005年有47%繳納了！土地增值稅298.4億只占同期地方稅收40769.4億的0.7%(見國家稅務總局網站→政務公開→稅收統計)，298.4億中只有200億左右屬於房地產業。
65438+2006年2月31日，國務院發布第483號令修改土地使用稅稅率，統壹了外資企業和內資企業的土地使用稅稅率。但是，由於房地產業繳納的城鎮土地使用稅僅占土地使用稅總額的4%，即使修改後的城鎮土地使用稅稅率比原來提高壹倍，城鎮土地使用稅上調的承擔者95%以上仍將是非房地產企業。
政府之所以不忍心向房地產行業收取稅費，政府之所以給地產商炒地炒房的權利，就在於前幾代地產商與政府有著千絲萬縷的感情。政府官員和房地產商的利益已經“壹榮俱榮，壹損俱損”。
在上海的土地出讓中，還有壹種說法是，房地產商可以“靠政策拿地”。這是如何工作的？土地出讓區分為“項目建設用地區”和“土地征收區”。所謂征地，就是不屬於項目建設用地的附帶征地。是政府需要的“征地”，用途多屬於“公共土地”。原來土地出讓總價是按照項目建設用地面積計算的，開發商需要的只是項目建設用地；但如果要拿到建設用地，就必須承擔征收土地上的土地開發費用，開發出來的土地仍歸政府所有。所謂“以政策換土地”，就是妳要承諾免費為政府開發壹塊土地，政府會根據這個政策給妳壹塊妳需要的土地。地產商開發“收地”，是希望“春風和夏雨”，希望政府的回報能超過地產商在收地上付出的“開發費用”。
這也能叫市場嗎？很難。
但是，我們理解政府不願向房地產開發商多收費的經濟意義——這不是市場交易，怎麽能要求這種交易按市場規則辦事呢？
如果不是市場交易，房價和地價上漲的借口就用完了。
(5)支撐中國房價暴漲的是中國的法律。
國務院55號令第四條賦予“取得土地使用權的土地使用者”，在使用年限內，土地使用權可以轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動。《物權法》第143條規定，“建設用地使用權人有將建設用地使用權轉讓、交換、出資、贈與或者抵押的權利。”這顛覆了羅馬法體系中使用者無權處分的規定。處分權是所有權四項基本權利(占有、使用、收益和處分)的核心，它包括轉讓權、租賃權、抵押權、贈與權、繼承權、出售權、查封權和廢棄權。國務院55號令和《物權法》第143條使我國土地使用權受讓人擁有處分權，使用權成為事實上的“有限所有權”。我國的土地流轉制度已經成為壹種允許和鼓勵土地投機和房地產投機的制度——投機來源於“處置權”——如果沒有轉租權、轉讓權、抵押權等“處置權”，就不能通過土地使用權的交易來增加土地，土地使用權只是物理意義上的土地“使用”。
西方法律體系中幾乎沒有使用權也有處分權的先例。公元六世紀制定的《羅馬私法》第五章總則明確規定:“使用權的所有人不得將使用權無償出售、出租或者轉讓給他人”；法國民法典第631條規定:“使用人不得將其權利出租或轉讓給他人。”；《德國民法典》第1080條規定:“用益物權不得轉讓。”用益物權不得抵押、擔保或者設定用益物權用益權是所有權的組成部分，是壹種比使用權更廣泛的權利。用益權不能抵押，更不用說抵押了。
為什麽？因為“轉讓、出租、抵押”等這些“處置權”構成了所有權中的核心權利。業主轉讓使用權，業主行使“轉讓、出租、抵押”權，必然削弱業主的權益！試想壹下，如果妳的房子出租給別人再轉租出去，妳的房子抵押給別人，妳作為業主的利益不是被削弱和侵犯了嗎？因此，大陸法系明文禁止使用權的出租、抵押和轉讓。英美法系的英國法允許承租人轉租不動產，但大多數不動產所有權人禁止承租人以合同的形式轉租不動產，即不會讓租賃權、抵押權、轉讓權削弱自己的所有權。
而在西方法律體系中，對使用權權威的限制與我們恰恰相反。使用權=所有權有期限是我國土地使用權轉讓制度的精髓。而且這種有期限的所有權在中國已經提前履行了——中國規定房地產企業在完成房地產開發投資的25%後可以使用轉讓權，而國外的做法是土地承租人在完成所有建築前不得轉讓土地使用權——因為房地產和不動產不能分開交易。
因此，我國的土地使用權出讓制度是土地使用者用“處置權”來“處分”使用權的制度，是“使用權”為“處置權”服務的制度。中國房價暴漲，是土地使用者對土地使用權的“懲罰”所導致的必然和必然的後果。
自20世紀最後十年中國特大城市上海移植香港土地制度的核心部分，允許土地使用權轉讓、抵押、轉租後，中國的城市就步入了高房價、高地價的陷阱——土地投機是由土地使用權的出租、抵押、轉讓引起的，而在市場經濟的鼻祖西方國家，公有土地國家不允許這樣做，私有土地所有者普遍如此。所以這些國家“市場化”了幾百年，但老百姓的住宅地價並沒有因為“市場化”而“轉型”。
必須指出的是，當19世紀擅長法律的港英政府制定土地使用權轉讓制度，將租賃權、抵押權、轉讓權全部轉讓出去的時候，港英政府的殖民心態暴露無遺——正是因為他們出售的土地本來就是中國“借給”他們的，他們不會對真正的土地所有者負責。在使用權與所有權分離的前提下，允許使用權人同時擁有對使用權的“處分權”。
這種制度移植到我們這裏，自然導致了這裏房價的飆升。所以我們要問:我們移植這個系統是為了什麽？就為了侵害土地所有者——所有人的利益？只是為了方便某些地產商炒地炒房？邏輯很難解釋。