答:首先,根據《企業所得稅法》及其實施條例規定,企業所得稅應當按照月度或者季度的實際利潤額預繳.
房地產開發企業因其開發產品周期長,並且存在對未完工產品--房屋預先進行銷售,收取預收款現象.因此,《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發[2009]31號)規定,企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額,計入當期應納稅所得額.毛利額顧名思義應當是營業收入減去營業成本後的余額,即還沒有減去期間費用和稅金及附加,因此,房地產企業預繳所得稅時還必須考慮當期實際利潤問題.如果季度內有完工產品收入和其他收入並且產生了實際利潤額,而僅按照預計毛利額預繳企業所得稅,明顯少繳了企業所得稅,因此,季度預繳企業所得稅的應納稅所得額應包含季度利潤額.
其次,《國家稅務總局關於印發〈中華人民***和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表〉等報表的通知》(國稅函[2008]44號)規定,"利潤總額"填報會計制度核算的利潤總額,其中包括從事房地產開發企業可以在本行填寫按本期取得預售收入計算出的預計利潤額等.也就是說房地產開發企業預計利潤額,只是月(季)預繳所得稅的計稅依據"利潤總額"的其中的壹部分,而不是其全部.
再其次,根據《國家稅務總局關於填報企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表有關問題的通知》(國稅函[2008]635號)規定,《中華人民***和國企業所得稅月(季)度預繳納稅申報表(a類)》第4行"利潤總額"修改為"實際利潤額",填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入後的余額.從國稅函[2008]635號文的規定看,以前年度虧損在季度預繳申報時,是完全可以沖減實際利潤額的.
綜合以上理由,筆者認為,房地產開發企業直接按照預售收入計算的預計利潤額乘以適用稅率預繳企業所得稅的觀點是錯誤的,房地產開發企業季度預繳企業所得稅時應以會計利潤額加上預售收入計算出的預計利潤減去以前年度的待彌補虧損後的余額為應納稅所得額預繳企業所得稅.
營改增後房地產開發企業如何預繳增值稅稅款?
《國家稅務總局關於發布〈房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)規定,壹般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在取得預收款的次月按照3%的預征率預繳增值稅.
計算方法為:應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%,上述公式中的適用稅率或征收率,根據納稅人適用的計稅方法不同分別選擇,納稅人適用壹般計稅方法的,按11%的適用稅率計算,適用簡易計稅方法的,按5%的征收率計算;計稅方法依據房地產老項目和新項目分別確定,開工日期在2016年4月30日前的老項目,納稅人可以選擇適用簡易計稅方法,壹經選擇,36個月內不得變更,上述日期後開工的新項目,只能適用壹般計稅方法.
房開企業如何預繳企業所得稅?筆者為了給出壹個相對全面的答案,特意查找了近年來的壹系列稅務規定,也把相關內容都摘錄在上文供大家參考,作為壹個比較特殊的行業,如果在稅務上掌握的不夠好,想要了解更多可以多來資訊看看.